原創 劉曉博

新年伊始，在加快發展理念和“杭州六小龍沖擊波”作用下，深圳連續出臺了一些大招、新招。

比如3月2日公布了“優化市場化、法治化、國際化營商環境的三個工作方案”。其中包括：為民營企業提供一站式服務平臺，大力推廣“園區貸”，護航企業拓展國際市場，積極發展耐心資本、大膽資本，為企業提供高效政務服務等內容。

此前的2月23日，深圳還宣布：為高校應屆畢業生來深求職提供免費住宿的天數，從7天延長到15天；設立100億元人工智能和機器人產業基金等。

深圳要維護創新之城、中國硅谷的地位，這些舉措都非常重要。

但有一個問題或許更重要：建議深圳以更大的魄力和勇氣，推進特區的再次“土改”，解決住房短板。

它主要包含以下三個內容：

1、不惜突破生態紅線，大幅增加商品住宅用地，快速、顯著提升深圳商品住宅的存量，給年輕學子更多“入股深圳”的機會。現在“入股深圳”的門檻還是太高了。

2、鑒于深圳的特殊情況，在城中村、小產權房、違法建筑管理上要有新突破，應該在一定程度上給予確權，并允許流轉。

3、加大深圳都市圈跨城地鐵建設，讓深圳真正突破土地魔咒。

所謂“入股深圳”，就是買了深圳的房子，在深圳定居下來，可以通過不動產的升值享受這個城市的增長紅利，獲得抗通脹的能力。

但凡一個正常國家，其居民買房子都有多重目的，第一是居住，第二是享受公共服務，第三是保值增值、抵抗通脹。

深圳不缺房子，但缺少讓優秀年輕人入股的機會。

下圖是深圳幾年前公布的存量住房結構圖。

也就是說，深圳至少有1083萬套（間）住房。這個數字，遠超北京的800多萬套，上海的850多萬套。

正是因為有大量的“天然廉租房”——城中村、小產權房、違法建筑、工業區宿舍、單位自建房，所以深圳才能承載2000萬人口，以上海三分之一的面積，實現了工業總產值、增加值對上海的超越，位居全國第一。

縱觀全球，在成為一線城市之后仍然保持較高工業占比的城市，只有深圳和新加坡，都是在住房問題上“另辟蹊徑”的城市。

所以我一直反對深圳學新加坡這種提法，這是典型的不自信和缺少自我認知。深圳可以借鑒新加坡的一些經驗，但沒有辦法照搬，因為你已經有800萬套天然廉租房了。

大量城中村、小產權房的存在，讓城市看起來更擁擠、一些片區的市容市貌也不好看，但它意味著深圳在土地上，向民間讓利了10萬億（現價計算），是深圳成功的關鍵。讓深圳實際居住成本低于京滬，提升了競爭力和承載力。

但問題是：你成功的理由，往往變成束縛你的繩索。

由于民間建房體量大，占用了寶貴的土地，深圳在相當長的時間里為了保證經濟增長、留住產業，在新增土地供應上“一邊倒”地向產業用地、商辦用地傾斜，商品住宅總量增長緩慢，房價較高。

官方沒有公布過最新數據，估計目前深圳商品住宅加上各種房改房上市，嚴格意義上的成套商品住宅不超過250萬套。

證券時報曾統計了2010年到2020年的數據，發現這期間深圳住宅用地成交面積為431.5萬平米，不到北京的十分之一，約為上海5.8%。從2012年到2017年，在深圳新增700多萬平方米商住工業土地供應中，居住用地只占8%。

這意味著，在深圳想住上內地人眼中比較正常的住房（成套商品住房），難度非常大。大約每8個深圳人，才有1套商品房。

上圖是深圳人擁有房屋的情況，即便算上商務公寓，也只有大約16%的深圳常住居民買了房子，絕大多數人處于租房狀態，很多人住在不太宜居的城中村里。

我曾多次在文章里說過，深圳已經晉級中國乃至世界一線城市，但住房的短板非常明顯，仍然維持改革開放之初的“工業區模式”。

隨著產業升級、城市定位躍升，闖深圳的人發生了巨大變化。之前打工者居多，他們來深圳就是為了掙錢，不打算買房、安家，也沒有這個能力。有工業區宿舍或者城中村就足夠，租房是最佳選擇，深圳的住房模式跟他們非常匹配——可以降低生活成本，增加產業競爭力。

但2010年以后，情況發生了顯著變化。從第六次人口普查到第七次人口普查，深圳大專及以上人口增長了323.7萬人，僅次于上海位居全國第二。

大學生來到深圳發展，他們的想法、需求都將顯著不同于農民工。

他們認同深圳，希望在這里安家。而買1套產權清晰、比較宜居的房子，是最基本的需求。

由于商品住宅供應量小，房價貴，要實現這個愿望并不容易。

現在的深圳，又跟早期情況不同。1990年代，深圳工資明顯高于內地，我當時來深圳工資就一下子增長了10倍，那時還可以申請福利房，家庭1年積蓄就基本上付清了全部購房款。

我記得當年北京一家報社在深圳采訪一位大學畢業生，這個人剛剛在蓮花北村分了三居室，而他的爸爸是內地省城的高級知識分子，奮斗了一輩子也只有一套三居室。報道使用的標題是“來深圳，他三年超過父親”。

深圳白領目前的平均工資水平已略低于京滬，相比杭州、蘇州、成都、南京的優勢也不太明顯了，但這幾個強二線城市的房價大幅低于深圳，安家成本只有深圳的三分之一到二分之一。

而且內地城市商品住宅小區容積率普遍比較低，很少超過4倍；而深圳的容積率很少低于4倍，舊改項目動輒8到9倍，居住體驗感不太好。

居住成本比較高，“入股深圳”難度相對較大，再加上其他大城市紛紛出售搶人，人才的確有被分流的態勢。目前杭州、成都等強二線城市的人才競爭力，正在逼近深圳。

深圳已經意識到了住房短板問題，近年來加大了土地供應量，也在大量興建人才房、安居房、共有產權住房和配售型商品房，并取得了巨大進展。

但歷史欠賬太多，產權清晰的宜居住房加起來仍然不到京滬廣杭的一半。

所以深圳必須多渠道發力，來解決住房問題。

第一，是加大商品住宅用地供應，加大各類保障房建設。

同時，積極響應國家建設好房子的政策導向，把密度降下來，改善居住體驗感、減少壓迫感。不能把新建小區再搞成城中村的模樣。

需要特別提醒的是：單靠保障房并不能解決人才的全部住房需求，很大一部分還是要靠商品房來滿足。因為保障房往往有申請門檻，而且有戶型限制。杭州近年來巨大的供應量，一度被認為有負面作用，但目前看對引進人才是非常有利的。

市場化程度不高+供應量大，才能出現大量爛尾（比如北方一些大城市）；城市吸引力大+供應量大，反而形成人與房良性循環（比如杭州、成都）。

第二，盤活城中村、小產權房、集資房、違法建筑的存量，嚴控增量；存量部分適度確權，允許流轉。

這樣做難度非常大，但深圳情況特殊（面積小，這類房子占比高），可以向國家申請特殊政策。從未來發展大趨勢看，這些房子不可能永遠不確權、不交房地產稅，反而變成了無限期的住房。改革勢在必行，深圳可以率先突破。

比如可以在常見的紅色（商品房）、綠色（保障房）不動產證之外，設立灰色、黑色等不動產證，或者更簡易的確認書，減少民間關于這類房屋的糾紛、爭議。分類予以不同層級的流通權，最低應該回到2021年調控之前，允許律師見證、股份合作公司蓋章。

允許這些房屋適度確權和交易，可能給未來舊城改造、拆除重建增加了難度。但允許這類房屋業主多元化，可以遏制亂加建，還可以為未來明確土地使用年限、落地房地產稅創造條件。

更重要的是，允許這七八百萬套房子在陽光下交易，可以創造大量的需求，產生稅收和補交地價款收入，還可以滿足更多人“入股深圳”的夢想。此外，應讓公寓和住宅平權。

第三，加大深圳都市圈內跨城地鐵申報、修建力度，真正打破深圳缺地的魔咒。

事實上，已經有幾十萬深圳人在惠州的惠陽、大亞灣，以及東莞的鳳崗、塘廈等地買了房子。由于缺少高效率通勤工具，很多人只能周末去住自己的房子，平時在深圳租房，這加大了他們的居住成本、生活的割裂感、漂泊感，不利于留住人才。

如果讓我來評估，什么是深圳的當務之急，我覺得再次“土改”應該放在頭號位置。

雖然醫療、教育也是深圳的短板，但近年來深圳在這兩個方面取得的進展巨大，繼續沿著當前方向、保持當前的速度，就可以了。

深圳政府的效率，服務企業的意識，雖然也有提升空間，但目前也基本上是國內一流的。

對于深圳的房地產，一直有一種偏見：由于深圳房地產搞得太猛、太多，所以房價貴，所以華為跑到東莞搞了研發基地。

真實情況恰恰相反，長期以來深圳房地產搞得太少，尤其是住宅用地太少，住宅供應量太小，導致了深圳的高房價。

深圳賣地收入少，財政對土地依賴度低，未必是一件好事。它提升了白領入股深圳的難度。

現在到了改變深圳住房“不均衡雙軌制”的時候了！

所謂深圳住房雙軌制是指，表面上看深圳房價很高，超過京滬，但這指是那200多萬套商品房；其實深圳還有七八百萬套小產權房、城中村，租金低廉。

存在住房雙軌制，未必是壞事，可能還是好事。但問題是，兩邊數量不均衡，商品住宅只有小產權房等的三分之一左右。深圳應該通過10年努力，把商品房存量翻倍，才能保持對人才的吸引力。

深圳還可以申請擴容，比如把東莞和惠陽、大亞灣、惠東縣并入。但即便如此，核心區的商品住宅供應量還是要加大。