“什么？你現在還敢買房？”“房價一直在降，今天買明天就虧！”“現在還上趕著買房的人，多半是人傻錢多！”

身邊關于買房勸退的論調不絕于，一部分蘭州人甚至開始作壁上觀，看看房價要跌到什么時候，墻倒必須眾人推，只要你不買、我不買，沒準房價還能降兩百。

也不怪一部分人會有這種想法，畢竟，眼下的蘭州樓市，確實有點反常……

一方面，以往備受追捧的新盤風光不再，熱度也明顯有了下降，反而是二手房房東屢屢砸場，割肉甩賣、以價換量。這就導致蘭州一二手房倒掛的現象不可逆，新房市場不斷被積壓，蘭州開發商也被徹底整不會了。

再來看一組數據：2024年全年，蘭州新房成交22295套，二手房39414套，占比高達64%。而全國二手房成交更是在這一年創下歷史新高，份額逆轉到了59%。

另一方面，過去幾年里“積極開辟新的發展空間，拉大城市骨架，從而抽疏主城區人口”的口號越喊越小，周邊的超級大盤也都沒了聲跡，鮮少有人拿地，傳出最多的消息，反而是產業的加速發展與布局。

“回歸主城”不是空喊口號了，而是實打實的落地。其實，從去年年底開始，蘭州土拍市場上掛出的地塊，就多半為主城的優質地塊，且數量還不小。

這一個個反常現象，折射出的其實就是蘭州樓市當下的矛盾點：新房和二手房的產品越來越割裂，它們之間的價格傳導鏈條也越來越脆弱，有需求的購房者在進行選擇時，無疑也就更加迷茫。

但毋庸置疑，蘭州購房者的需求一直存在。只不過，當下一部分購房者還處在觀望狀態，可這部分需求遲早都會釋放，且他們所產生的力量，勢必會像“永動機”一樣，一直支撐著蘭州樓市向前走。

實際上，當下這部分需求無外乎這幾種:真正的剛需、不確定性的剛需、有一定需求的改善、純粹享受生活的改善，以及一小部分對錢貶值而感到恐慌，從而投資房產保值的客群……

這其中，除了真正的剛需與純粹享受生活的改善這部分群體，可以選擇趁早上車外，其余客群實際上都可以選擇忍一忍，過兩三年再考慮買房的事，而不是急于這一時半會兒。

畢竟，對于蘭州真正的剛需來說，他們或許面臨著不買房結不了婚、不買房孩子上不了學的問題，這都屬于硬需求，不得不買。

于他們而言，房價短時間內的漲跌，其實是可以忽略不計的。這種情況下，買房就屬于必要消費，買了房，就有了談婚論嫁的資本，也有一個屬于自己的空間，小孩也能讀上市區的好學校，當下的生活也會有更大的轉變。

也就說，買房能解決他們當下的生活困境，更何況，如今房價已經進入了長期的緩跌期，又處在近幾年的地位，整體而言，房價也不會有太大的變動，這點代價對于追逐幸福生活的他們而言，也完全是可以接受的，那心態就要放平和，買定離手。

此外，對于純粹享受生活的改善客群來說，他們就是及時消費行樂。這部分蘭州人可能就是純粹的有錢，并不是太在意房價的變動。只要這個產品能讓自己有一種新的生活方式就行，他們看重的是對居住環境的改善，也是眼前的享受。

這就好比買車的人都知道，一旦車開出門店，那第二天就會掉價，為什么還要買車？因為可以送老婆上下班、孩子上下學，帶著滿后備箱禮物去看父母，帶一家人去旅游啊。那么同理，買房也一樣。

可對于不確定性的剛需以及有一定需求的改善而言，大可以選擇再觀望一陣。

前者或許是在蘭州上班沒住處，怕不買房談不了戀愛、或是結婚了還在租房，認為自己居無定所而臉上無光、亦或是認為房子遲早都要買，不買缺乏安全感。

后者或許是自己當下房子的居住體驗太差，交通不夠方便、沒有好的社區環境、或者是認為當下的房已經配不上自己的身份，需求提升居住環境，迫切的想換個地兒住。

對于這部分群體而言，他們大概率沒有充足的積蓄和經濟能力，能保證買了房即便被套牢也能扛住，畢竟，房產能提高生活品質的根本，是自身有那個錢去提高消費和滿足心態。

可當下買房，相比于一兩年后買，大概率就意味著不小的虧損，因為政策隨時在變化，且力度還在持續加碼。

一旦自身當下的積蓄僅夠上車、盈余只能還債、月供周期又相當長、那購買了房產后，無疑對自己的生活所需，就會壓榨的極其嚴重。

這就好比自己手里只有10萬，父母可以支援20萬，自己在蘭州收入相對較好，有個七八千。那無論事業前景如何，整個家庭未來一大段時間，都會非常拮據，畢竟，后期結婚需要錢，彩禮需要錢，婚后生產更是要有現金流。

而對剩余一小部分對錢貶值而感到恐慌，從而投資房產保值的客群來說，就更沒必要了，穩定的現金流一定比充滿不確定性的房產更加可靠。

假設有100萬，存了四年銀行，變成了110萬，貨幣貶值了12%，錢的購買力縮水了3.2%。如果當時買了房，房價跌成了90萬，最后到手80萬，那你最初的一百萬，購買力縮水到了多少呢？本金都變少了，還妄想著抗通脹，那跟白送有什么區別？

處在這種情況下，買房的戰略概括為八字真言其實就是：以拖待變，后發制人。

總的來說，當下蘭州需要買房的客群，一定要學會制定大戰略，然后根據自身的條件，決定買房的價位、位置、戶型區間，最后通過大量的實地看房和不少的數據畫一個大體的房產范圍，從而針對性地看房最終做出正確的選擇……

當然，在制定大戰略，也就是房產預算時，一定要留足盈余和對抗風險，在減少生活壓力和所謂的房產品質之間，果斷選擇前者。

要知道，房子住不了一輩子，一定要以自己的經濟情況去判斷，不要急于求成，而是找到一個適合自己的房源，且價格、位置、戶型等，都要能在短期內滿足自己的需求。

比如，位置要選在生活便利，在兩人中工作最穩定的那方的工作地點附近，或倆人工作地點的折中范圍內，附近一公里內有學校、菜市場、大型商超，以及醫院，最好是在蘭州主城區，能有一定的保值能力。

至于面積和戶型，買的時候一定要問問自己，到底需要多大的面積？是否適合自己居住？畢竟，現在物業費那么貴，一次買到位，過個十幾二十年，一旦有新產品想置換的時候，自己會不會看著空置多年的房間開始發愁？

最后，一定要大量的實地看房，觀察房源的小區、樓層、面積、裝修、朝向、采光、缺點和優點等。然后將比較滿意的篩選出來，比以上所有數據，衡量哪些優是自己最在乎的，哪些缺點可以忽視，哪些要點對于自己和家人來說最重要。

這個階段，只要看不到幾乎完全貼合自己要求的房，完全可以慢慢等，等到必須做選擇、逼不得已時，再選擇同期最優解，總之，在下決定前，要盡可能地全方面了解此房的情況。

套用雷宇曾說的一句話，那就是：當下找不到的房，過一兩個月就有了，當下覺得貴的房，興許十天半個月后就降價了。

眼下，蘭州樓市的產品已經開始有了大的創新，無論是四代住宅的創新所不斷提高的得房率，還是產品層面的不斷迭代，都在證明著：接下來的蘭州樓市，還將有一大批新產品入市。

但總的來說，大家的消費總需求還是不足的，而經濟的基本面也需要進一步去改善，這都是需要一定時間才能逐步改善的。

當下，蘭州樓市正在經歷調整期，但能肯定的是，長期向好的趨勢沒有改變。

而蘭州購房者一定不能被市場信息所裹挾從而踏錯路，而是應該根據自身需求，理性分析，謹慎決策，才能做出最正確的選擇。

作者=指蘭針·小芒果

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