北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我是豐臺的家長，孩子今年入學上一年級，對口的小學是豐臺三小。最近幼兒園的家長們都陸續換了西城的房子，我們資金有限，看了廣內片區的可以貸款的平房，但是對口的小學不太好，回民小學，大概率上回民中學和六十六中。

您覺得我們有必要買么？本來是準備小升初再換到西城，換個大一點的可以住的房子，現在去也就是有個西城學籍，小升初有學籍和沒學籍入學差別大么？

A：

1、今年上學，那還不到仨月就信息采集了，現在換學區可夠緊張的。

2、可以貸款的平房，那考慮好為什么可以貸款吧？通常來說，平房業主都不太配合。但之所以同意貸款，那就說明或是溢價高，或是不好賣。所以考察好了再買，也想好了出手問題。

3、學校角度這怎么說呢？如果單從現有對口校來說，那換西城的意義不是太大。豐臺三小不算牛校但也中等，對口麗澤也挺好的，在豐臺算中上，放到西城也是中等，所以換到廣內不算太大的提升。

那去西城的主要功能就是學籍了，只能看家長的選擇。小升初的差別如果以廣內來說不是太大，因為無論有沒有小學學籍，小升初都是學區內那幾所學校為主，然后其他牛校也是同樣的抽獎，概率從理論上來說是一樣的。

4、但是，從整體學習氛圍來說，那肯定是西城占優，這沒什么可說的。就算是請家教，豐臺家長們請的也大多是海淀西城的老師。所以如果說去西城，以豐臺三小和麗澤的資源來說，去西城再強點兒的學區更合適，基本同樣的溢價率，得到更好的資源。

僅供參考。

二

Q:

請問，家里豐臺那邊回遷房預計今年就交房了，但不知道房本什么時候下來。目前還有一套西二旗地鐵旁一居的老破小，戶型不好樓層偏高，因為精裝修租金還不錯，6000左右。

但是去年這邊房價跌的比較多，按目前市場我這套租售比在2.6到2.9這個范圍。賣了有點可惜，沒什么更好投資途徑。可是不賣的話一是擔心價格繼續跌，另一個擔心回遷房交房之后這套房就不是唯一住宅了，再賣還要損失個稅。

想問問您回遷房是不是交房時建委就記錄在案了？還是要等真正拿到房本我那套房才不算唯一？有永泰大量老破小競爭，西二旗這里未來還會不會繼續降價？

A：

1、房本不好預測，短了一兩年，四合莊的就很快。慢了就是十年往上了，北京還有幾十萬套回遷房沒下本呢，都只能等著。

2、租金6000，收益率能到2.6-2.9%？那就別賣了，海淀西二旗，就算是帶硬傷的老破小，這租金收益率也相當好了，趕上朝陽的了，超過絕大部分的商品房。在海淀更是排第一序列，賣了肯定可惜。

3、都這收益率了還擔心什么繼續跌啊？比存銀行的利率都劃算了，還能跌到哪兒去？

4、回遷房交了房也不占指標，或者說只要是房本沒下來就不算，回遷房只是“按照經適房管理”，但和交易性質的房產手續不一樣。

5、西二旗的跟永泰沒太大關系，那是西三旗學區。或者說如果這租金是真實的，那還怕永泰的競爭？他們應該怕這邊了。相當于說公務員和碼農的工資都統一成3萬了，那誰怕誰搶飯碗啊？

僅供參考。

三

Q:

請問青塔的珠江峰景的二手房和花香壹號的新房，您建議選哪個？

A：

1、珠江峰景和花香壹號，這怎么建議啊？我得想想怎么說。

2、先籠統的說吧，如果是注重自住，那就肯定是花香壹號，新房怎么都比二手的居住體驗好。尤其是和珠江峰景這種塔樓板塔為主的小區相比，那新型設計的肯定占優了。

如果是注重保值的穩妥+地段兒的配套，那肯定是成熟板塊的二手房。當然，如果新房的折扣力度很大，大到能與周邊同等二手樓盤做到倒掛，那就也能兼顧保值了。

3、然后簡單說兩句吧。從地段兒來說，花香壹號很一般，太典型的兩區交界了，周邊不可能有什么好規劃，配套也自然會很慢。

這看看京良路就知道了，人家房山的都修好了十多年了，這邊還扯皮呢。所以這種地段兒在豐臺就屬于雞肋，否則也不至于擱置這么多年。

這也可以參考西邊的大型狼垡，金角銀邊的好地段兒，就是因為兩區交界的飛地，所以才拖到今天了還是城中村呢。

所以這就是典型的自住為主吧，優勢是新房，劣勢是地段兒。兩區交界+京良+五環+鐵道+小產權+綠地+回遷房+城中村+沒地鐵+沒規劃+沒配套=沒人愛管。

4、珠江峰景是地段兒還行，劣勢就是塔樓多點兒，不是太好選戶型，如果能買到戶型朝向好的就算還可以，否則就看自己的喜好了。所以這也算是自住為主的，以具體房源為主吧，找找合適的。

5、總之我沒什么建議，主要看自己的喜好了，新房和二手的地段兒差距有點兒大，不是太好比較。

僅供參考。

四

Q:

我想請教一下，考慮到通勤和以后積分落戶加分，暫時決定買通州和昌平的房子。后面選了物資學院路那邊吧哩島的平層和回龍觀的首開國風美唐。您能幫忙分析哪邊更合適嗎 我們想著如果這些地方都沒有合適的話，再看朝陽什么的，那樣通勤更近些。

A：

1、哪邊更合適，選擇標準是什么啊？或者說主要需求是什么？否則這就跟問晚餐吃拉面還是漢堡似的，哪個更合適？而且既然是考慮加分，那怎么又再看朝陽了，僅僅是為了通勤嗎？

另外預算是多少啊？還是先談錢吧，要不然不好聊。常規來說，如果預算高那就相對容易各項兼顧，不太高的話就只能是適當取舍了。

2、簡單說吧，如果是以保值來說，到目前為止肯定是國風美唐占優。當然8哩島也不算落后，畢竟地段兒和房齡都算不錯。

但從長期看，大概率還是回龍觀占優，因為板塊的規模大就是優勢。而物資學院的地塊被鐵道+河道給分割了，不是太好規劃和引入配套。這跟兩區交界的關系不太大，主要就是地段規模的限制。

3、至于朝陽這看自己的想法吧，也看預算了。

僅供參考。

五

Q:

請問，目前小孩正在努力爭取進入亦莊河西的中芯學校，順利的話今年6月中旬前得落實房產，購房目標初步鎖定在學校邊上的亦園、悅廷及中芯花園，預算650左右。

1、亦園，小區房齡新、環境好，預算只能夠上113三居，但戶型不太滿意，主要是房間每個分區都不夠大，影響居住體驗，另外這個小區需在亦莊工作才能購買，擔心后期轉手會受到一定限制。

2、悅廷，房齡一般，預算應該能夠上130多平的三居，戶型還比較滿意。

3、中芯花園，在三者中房齡最老、環境最一般，預算應該能夠上140多平的三居，戶型是三者中最滿意的。

請教：

1、僅從保值增值角度（最少六年時間），這三個小區怎么排序？

2、僅就這三個小區而言，環境、房齡、樓層、戶型這些影響因素中，對保值增值的影響程度應該如何排序？

3、三個小區出房量都不大，目前的房源樓層都不怎么好，中意的房子只能是碰運氣，目前的市場態勢下，要不要堅持等各方面都比較均衡的房源出現再出手？還是說別等了、買個差不多的就行？

A：

1、這具體房源我不敢建議，不到現場的話看戶型圖都沒用。房子是用來住的，還是先看自己的喜好吧。常規的保值角度當然就是您自己這排序了，這是送分題。但房子是用來住的，還是看個人的喜好。

2、對保值的影響程度排序，不看地段和配套的情況下，常規是物業（包括環境），然后是質量（顯性部分），之后是具體房源的樓座樓層朝向戶型等等，最后是房齡。

3、房子是用來住的，自住為主當然得買自己喜歡的了，投資為主才是買別人喜歡的呢（大眾標準）。所以這看自己的主要需求吧，然后問當地中介各種戶型的成交情況，也就是受追捧程度再做決定。

僅供參考。

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