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大家好，我是地產高富帥。

如今隨著行業越來越卷，土地投資也越來越集中化，各大房企把重資產投資重點放在了十大一二線城市，產品格局也逐漸進入殺紅眼狀態。

從2024年行業top20整體投資戰略來看，特別是四大央企陣營，逐漸占據了一線城市的主要市場份額，進一步加劇了行業集中度。

從中指數數據來看，2024年1-12月，TOP100企業拿地總額9280.0億元，同比下降29.7%，相較1-11月降幅收窄1.8個百分點，投資總額下降趨勢明顯。

雖然整體投資額度有下滑趨勢，但是城市集中度也越來越高。2024年百億房企在一二線城市業績貢獻合計占比達86.5%，其中一線城市銷售額占比較上年增加4.5個百分點至33.1%。

長三角、粵港澳（內地）、京津冀三大城市群銷售貢獻突出，合計占比近七成，特別是長三角城市群市場需求強勁，依舊是房企主要業績來源。

可以看到，從去年下半年開始，北上廣深已經被四大頭部央企完全包圍，特別是投資額度方面，各家都拿出了真金白銀，展現出強大的資金實力和土地資源獲取能力。

從去年底到今年年初，京城地產土地拓展廝殺異常 激烈，如今四大央企在北京的布局已經進入了持續深耕階段，任何一家都不會錯過任何一次補充彈藥的機會。

就在去年底，中海地產以153.32億元的總價格，競得北京這一巨無霸組團地塊，溢價率0.21%。其成功出讓，也意味著北京新的“總價地王”由此誕生。

2025年1月的北京首場土拍即海淀“王炸”組合——朱房村棚改二期HD-0803-0029、0030地塊。

其中，0029地塊最終由華潤+中鐵置業+招商聯合體斥資91.52億元競得，樓面地價約為8.92萬元/平方米。

根據北京市規自委統計數據，2025年1月1日至2月12日，北京累計成交7幅土地，共計成交385億元，暫時位居全國主要城市之首，這一成交金額也超過2024年同期北京土地市場的水平。

2月27日，華潤置地以底價60.24億元競得北京順義區后沙峪鎮溫榆河生態走廊周邊兩宗二類居住用地，樓面價約3.5萬元/平方米。

2月11日，蛇年春節后北京的第二場土地出讓活動，朝陽區一限價地塊引發房企爭搶，其中包括金茂。

當天，金茂聯合保利發展，摘得朝陽三間房組合地塊，成交價87.295億元，溢價率約10.5%。

一個月左右時間，頭部央企在京城都在補充彈藥，相對于上海深圳廣州的布局，京城如今已經完全是另外一道風景，本土國企巨頭們集體啞火，京城樓市早已進入“招保中華”時代。

從目前北京市場來看，早期的一批國企集體熄火，目前也就北京城建還可以硬撐著業績，但是很有可能2025年前五位置就不復存在了，后邊的招商蛇口，中建智地正虎視眈眈。

隨著這波央企在京城的高額度投資， 四大央企 對北京的戰局也更加重視，不到兩個月時間，京城四大金剛迎來最新的營銷總。

首先說到中海地產， 北京市場一直都是中海的王牌區域， 不過 與其他房企不同的是，中海在北京有兩個團隊，似乎正在內部競爭，賽馬機制也是央企特色。

去年之前，中海在京銷售額主要靠中海北京公司扛大旗，中海北京一年十幾個項目在售，中海新城大約是它一半的量。

相關數據統計顯示，中海新城公司，2024年上半年上半年網簽金額合計112.8億元，中海北京公司上半年累計網簽金額合計僅86.6億。

在外界看來，兩個團隊布局存在差異化，中海北京似乎不再那么絕對領先。也有聲音認為，作為二環內屈指可數的新盤，京華玖序的銷售神話不可復制，中海新城的追趕不可持續：

就在去年底，中海地產北京公司迎來了營銷總的更換，中海天津與北京兩公司營銷總互換，或許天津團隊更加強勢，因為如今中海北京總經理倪健剛正是之前天津城市總。

如今中海北京營銷總變成了王野，1月16日，40.08億，中海鎖定了豐臺區西南郊冷庫地塊，或許這個項目的成敗也是中海北京能否持續領先中海新城的關鍵一戰。

王野，作為80后，在天津地產圈有著豐富經驗，中海地產天津公司工作超過12年，為天津中海持續占領天津主流市場起到關鍵作用。

王野進入中海從策劃經理做起，逐漸晉升至副總經理，這次調入北京，很顯然需要證明自己的能力。

隨著招商蛇口前年高調官宣重塑北京區域之后，這兩年一直都在京城土地市場上尋找機會，并且在團隊建設方面都在持續進行更替。

去年底，招商蛇口北京公司迎來最新的分管領導：前萬科北京區域營銷總于海波已經空降招商蛇口，招商蛇口北京的陣營如今完全煥新，勢必要與其他央企形成正面PK.

于海波,80年出生，2005年本碩畢業于北京大學城市規劃專業，在遠洋地產與金茂地產經歷了數十年的營銷系統化訓練，屬于最早一批地產營銷明星高管之一。

2014年于總加盟金地北京區域，并擔任濟南總經理，從營銷管理過渡到全面經營管理，在金地近7年的沉淀之后，2021年加盟萬科北京，正是回歸京城。

從坐鎮萬科北京到統籌萬科北京區域，一線的操盤經驗也讓余總對營銷操盤思維更加具備綜合運營思維，這也是招商蛇口北京公司最為需要的。

也期待2025年招商蛇口在北京市場的表現，能否殺入前五，也就是招商蛇口今年面臨的最大挑戰。

在華潤置地方面，如今北京市場上也是土地拓展碩果累累，不得不要調兵遣將持續加大營銷團隊的投入，畢竟競爭對手可都是拿出了最強陣容。

本次空降北京的華潤營銷總是姜偉成，這位前萬科營銷男神，可謂是華潤置地的絕對福將，早期入職總部到后面外派武漢，在華潤這批外聘的營銷經理人之中，屬于比較受領導重視的高管之一。

姜偉成，89年出生，2012年本科畢業于天津大學機械設計專業，作為萬科新動力出身的猛將之一，在萬科北京區域也經歷了數十年的一線營銷系統化訓練。

在擔任萬科煙臺營銷負責人三年之后，2023年開始華潤置地啟動置勝計劃，姜總直接加盟華潤置地總部擔任營銷總監，正是進入央企陣營。

這兩年多的時間，從總部到武漢，再到北京，華潤置地在北京幾百億的體量，很顯然這也是姜總有可能一戰成名的大好機會，這步棋必須要下到位。

最后說到中建智地，絕對是京城這兩年的超級黑馬之一，2024年憑借一個百億項目就直接殺入北京房企top6,并且在產品研發與人才布局方面，都有可圈可點的地方。

中建智地作為中建一局旗下的地產開發平臺，一直在京城深耕，在北京目前是分為兩個片區公司：京東公司與京西公司，就在近期，兩個平臺營銷總也有了變化。

地產一品獨家獲悉：中建智地京西公司營銷總迎來了空降兵，前鴻坤集團品牌營銷管理部總經理張智晴已經空降了中建智地，

原京西公司營銷總龐思廣調入京東公司繼續擔任營銷總，中建智地在2025年或許有更多的可能性。

再說說本次空降兵的張智晴，也是北京營銷圈的老熟人了，早期在龍湖北京擔任營銷經理，片區營銷負責人多年，2018年加盟鴻坤地產擔任北京營銷負責人。

在鴻坤近6年時間，從北京營銷負責人到集體營銷負責人，張智晴絕對是北京營銷圈的典型經理人之一了，本次加盟央企，或許未來有更多的火花出現。

可以看到，京城各大央企在營銷人才發展方面都已經做到了絕對的頂配，這就是如今一線城市的獨特魅力，土地PK已經逐漸升級到人才PK.

從目前來看，從華潤置地到招商蛇口，從中海再到中建智地，這些大力加倉北京的房企，已經把壓力和新的業績指標給到了新上崗的營銷總們。

加上闊別多年的中國金茂，如今的京城市場競爭真的已經殺瘋了，或許對于2025年的來說，樓市起飛應該是妥妥的事實了。

今天就聊到這里，有需要補充的老鐵們，記得留言討論，感謝各位老鐵持續關注。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業經歷，14年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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