眾所周知，從2022年開始，國內房地產市場就進入到長期調整的趨勢之中，先是以鄭州、石家莊、涿州、廊坊等為代表的二三線城市。而在進入到2023年之后，上海、深圳、廣州等一線城市房價也加入到長期下跌的隊伍中來。而全國房價在經歷了3年多的下跌之后，平均跌幅已經達到30%。

面對當前國內的房價走勢，復旦大學王德峰教授說了一句話，他表示：“大家現在千萬不要買房，因為房價將會斷崖式下降”！對此，有不少業內人士表示贊同，他們認為在未來5年后，大城市的房價或降至2萬元/平米，小城市房價降至3000/平米?，F在問題來了，業內人士所預測5年后的房價，究竟靠不靠譜？讓我們一起來分析一下：

第一，各地房價已經脫離居民收入

盡管國內房價已經跌了3年，很多中小城市的房價已經跌破5000元/平米，房價泡沫不算太大。但是，像上海、深圳的房價還是遠遠脫離當地居民的收入。以上海為例，市中心平均房價是6.5萬/平米，當地居民要買一套100平米的房子，至少要650萬。

而當地居民的年收入只有15萬，房價與收入之比超過40。這意味著，居民不吃不喝40年才能買下一套房子。顯然，如此大的房價泡沫，一旦遇到樓市出現長期調整，逐步回歸到合理價格區間，已經是無法避免。

第二，城鎮化進程已經到了盡頭

國內房價之所以會從1998年開始，一直漲到2021年，足足漲了20多年。這在很大程度上是國內在推動城鎮化進程，就是大量農民進城買房落戶，成為了新市民。而截止到2024年底，我國城鎮化率已經達到了65%，與發達國家的70%-80%的城鎮化率已經相差無幾。

未來中國城鎮化率進一步提升的空間不會很大。這意味著，指望農民進城買房來托起高房價已經不太可能。而在城鎮化率放緩，購房需求大幅下降的情況之下，房價只能逐步回歸到合理價格區間。

第三，房產稅離我們越來越近了

我國高層早在去年就提出了，房產稅試點城市將擴圍，預計在未來幾年內，會有越來越多的城市加入到房產稅試點城市的隊伍中來。屆時，城里那些擁有2套及以上住房的家庭將會被征收房產稅，而這些家庭的持房成本就會大幅提高。

事實上，房產稅的開征，會導致多套房產的家庭選擇拋售名下房子。如此一來，二手房市場的掛牌量就會激增，房子供大于求的情況會越來越嚴重，房價下行壓力會增大，最終逐步回歸居住屬性已經無法改變。

第四，老百姓買房越來越理性

在經歷了疫情之后，國內老百姓的消費觀變了，他們更多的是把錢存入銀行，而不是選擇買房。同時，現在老百姓買房也越來越理性了，會根據自己的家庭經濟狀況，來決定是否買房，不會再像過去那樣不顧自己家庭的實際情況，沖動買房置業。

而隨著剛需和改善性購房需求的大幅下滑。未來各地的房價仍有較大的下跌的空間。房價在回歸到居住屬性之后，按照當地居民的收入水平，大城市房價降至2萬元/平米，小城市房價降至3000元/平米，也應該算是合理的價格了。

業內人士預測5年后房價：大城市20000、小城市3000？對此，我們認為這是大概率的事情。如果你是剛需家庭，買房是為了結婚、落戶、子女教育等原因，可以趁著現在房地產政策利好的機會，買房置業。這樣就可以享受到買房優惠政策。而如果是改善型、投資性購房需求，那就再等幾年，等到房價的泡沫擠干凈了，再出手購置房產，那買房的成本會遠低于現在水平，何樂而不為？