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項目基本信息

【項目名稱】萬科未來之光

【開發(fā)商】深圳市安萬置業(yè)有限公司

【項目地址】寶安尖崗山新安街道廣盛路與廣泰路交匯處

【占地面積】約9.8萬㎡

【建筑面積】約30萬㎡

【建筑類型】住宅（小高層、洋房）

【物業(yè)公司】深圳市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司

【樓棟】本次加推的17/18棟

【總戶數(shù)】2466戶（其中商品房1699戶）

【產(chǎn)品面積段】建面約73㎡-130㎡3房-4房

【容積率】2.91
【綠化率】35%

【使用率】約81%

【車位比】各地塊約1:1

【樓高】本次加推的17/18棟，23層高

【交付標(biāo)準(zhǔn)】精裝交付

【產(chǎn)權(quán)年限】70年

萬科未來之光位于寶安新安街道，尖崗山片區(qū)廣盛路與廣泰路交匯處，三面環(huán)山，一面看別墅，百步之內(nèi)無高樓，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。

整個大項目占地約7.4萬㎡，總建面約29.9萬㎡，容積率2.91. 其中住宅建面約19.1萬㎡，均為小洋房和小高層。

項目用地前身為寶安新安A012-0112拍賣地，由萬科+深圳安居集團(tuán)以70.51億競得。

項目初始建設(shè)的保障性租賃住房面積為1.91萬平，按競拍要求，項目將配套建設(shè)一所12班幼兒園（含3班幼托），占地面積4000㎡，此外還需配套社區(qū)體育活動場地，占地面積3000㎡。

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項目配套

交通方面，步行約1.2公里可達(dá)5號線興東站，4站到寶安中心站、2站到西麗站。

另外，項目距離地鐵12號線上川站約1.9公里，距離在建中的15號線寶安公園站約900米，15號線是深圳首條環(huán)線，貫穿前海-大鏟灣-寶安-西麗-南山中心等核心板塊。

道路交通，京港澳高速入口就在項目旁邊，可快速上南光高速、廣深公路、創(chuàng)業(yè)二路等主干道，自駕通勤前往南山科技園、福田都很方便，單程可能在30分鐘左右。

商業(yè)方面，自帶約1萬平商業(yè)，可滿足日常生活。

周邊約5公里范圍內(nèi)，有中洲購物中心、萬達(dá)廣場、海雅繽紛城、壹方城等大型商業(yè)，繽紛生活觸手可及。

教育方面，項目代建幼兒園，周邊3公里內(nèi)范圍內(nèi)有南方科技大學(xué)附屬中學(xué)寶安學(xué)校、寶安中學(xué)（集團(tuán)）實驗學(xué)校、新安中學(xué)（集團(tuán)）外國語學(xué)校、曦城協(xié)同學(xué)校等。

其中，寶中實驗作為寶中集團(tuán)旗下的直屬名校之一，教育資源非常優(yōu)質(zhì)。

南科大附中寶安學(xué)校為寶安區(qū)教育局直屬，42班九年一貫制，委托于南科大管理，也是一家資質(zhì)背景不錯的學(xué)校。

醫(yī)療方面，周邊的醫(yī)院有南方科技大學(xué)醫(yī)院、深圳市寶安人民醫(yī)院等。

生態(tài)方面，背靠尖崗山，臨近寶安公園、鐵崗水庫，超76%森林覆蓋率，自然資源優(yōu)越，周邊公共配套還是需要通過交通工具到新安老區(qū)享用。

戶型鑒賞

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2025年深圳樓市預(yù)測：政策松綁與分化加劇下的購房指南
一、政策松綁：史上最寬松時代來臨
1. 限購放開：繼非核心區(qū)取消限購后，核心區(qū)（福田、南山等）或允許外地戶籍購房者購買1套，深圳家庭可增購1套，甚至大戶型限購可能率先解除。
2. 首付與利率創(chuàng)新低：首套房首付比例或降至1成，二套1.5成；房貸利率有望從3字頭降至2字頭，公積金貸款額度同步提升。
3. 稅費減免：首套房稅費或全面取消，二套契稅低至1%-2%，進(jìn)一步降低交易成本。
二、市場分化：核心區(qū)反彈，非核心區(qū)承壓
1. 核心區(qū)領(lǐng)漲，豪宅成“硬通貨”
南山、福田、寶中等核心區(qū)因稀缺性和高凈值人群聚集，房價止跌回升。例如，南山科技園、福田百花片區(qū)等教育資源優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，部分樓盤漲幅已達(dá)10%-20%。豪宅市場更是火爆，龍崗深鐵閱云境等項目開盤即“日光”，高凈值人群通過購置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對沖通脹壓力。
2. 非核心區(qū)以價換量
龍崗、坪山等區(qū)域因供應(yīng)過剩，房價或繼續(xù)下跌10%-15%。購房者更傾向選擇地鐵沿線新房（如14/16號線），避開工業(yè)區(qū)密集板塊。
3. 土拍市場回暖
隨著市場信心恢復(fù)，房企拿地積極性回升。2025年首宗龍崗宅地溢價70.4%成交，預(yù)示核心地塊將成爭奪焦點。
三、供需新格局：保障房分流與剛需機(jī)會
1. 新房供應(yīng)激增
一季度24個新盤入市，供應(yīng)超8700套，核心區(qū)新盤因限價放松或突破歷史高位。
2. 保障房沖擊剛需市場
共有產(chǎn)權(quán)房和人才房以周邊商品房6-8折的價格分流需求。例如，寶安中心區(qū)人才房均價5.05萬/㎡，性價比優(yōu)勢顯著。
3. 購房邏輯轉(zhuǎn)變
自住需求主導(dǎo)下，“品質(zhì)+地段”成核心指標(biāo)。新房選擇優(yōu)先國企項目（防暴雷），二手房關(guān)注“滿五唯一”房源以降低稅費。
四、風(fēng)險與機(jī)遇：理性入市的三大原則
1. 警惕流動性風(fēng)險：非核心區(qū)房產(chǎn)持有周期建議5年以上，避免短期套現(xiàn)壓力。
2. 關(guān)注政策時效性：房產(chǎn)稅試點可能落地，持有多套房需預(yù)留資金應(yīng)對。
3. 把握窗口期：2024年底至2025年初為政策密集期，核心區(qū)筍盤去化加速，剛需可擇機(jī)“低價上車”。
總結(jié)：2025年深圳樓市的關(guān)鍵詞
分化（核心區(qū)回暖 vs 外圍調(diào)整）、寬松（政策全面松綁）、理性（自住心態(tài)主導(dǎo)）。對于投資者，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍是首選；剛需則可借保障房政策紅利，或瞄準(zhǔn)地鐵沿線性價比新盤。