北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我目前在豐臺上班，公司社保在海淀，老公在海淀上班社保也在海淀，我們二人目前都不能辦工作居住證。我們都是非京籍，現(xiàn)在大興租房。孩子今年9月上幼兒園，2028年9月就要上小學(xué)了，到2026年3月大興的租房就到期了。

之前我想在天津買房，但是涉及一個大人辭職去天津，想想還是不打算在天津購置。只看眼前的話為了方便照顧，計劃這1-2年內(nèi)在北京買個房先讓孩子上學(xué)，以后中考再說，

因為我們在北京買房理想的情況也就是2居室公積金不商貸，還得攢攢湊湊。來北京十年了，剛來沒有買房也是沒有積蓄。其實我現(xiàn)在也是很迷茫，覺得買房吧兒子以后也不能高考，不買上私立小學(xué)吧也不知道哪個私立還湊合，

因為買不起太貴的房子就想說讓孩子先在身邊上著，也不知道孩子到底是不是學(xué)習(xí)的料就先經(jīng)濟實惠點兒育娃，也不至于大人孩子壓力太大。您看我這種情況您有什么建議嗎？

A：

1、其實辦不辦工居證的意義不是太大，尤其孩子既然是2028年入學(xué)，是確定的入學(xué)低谷期，學(xué)位至少不會緊張，那有沒有工居證的應(yīng)該對入學(xué)順位影響不大。其他對買房資格就更沒影響了，按現(xiàn)在的政策基本一樣。

2、既然是非京籍，那常規(guī)買房建議是在朝陽區(qū)。因為從孩子上學(xué)角度說，朝陽是對非京籍業(yè)主最友好的行政區(qū)了，只要有房，那即便是非京籍，孩子順位也在京籍無房戶的前面，所以朝陽被戲稱是“房本主義”。而且朝陽除了對頂尖的學(xué)區(qū)，其他的學(xué)位不算太緊張，非京籍業(yè)主孩子對口入學(xué)的概率比較大，高峰期之后應(yīng)該就更大了。

另外是朝陽區(qū)學(xué)區(qū)房的溢價低，普通房子的溢價率比東西海低10%以上，甚至更多，總價高的還就沒溢價了。即便是占坑兒房，最好學(xué)區(qū)的也就跟東西海平均值差不多，其他頭部校的也是低了10%以上。溢價低意味著居住的性價比相對高，過了高峰期的保值風(fēng)險也小些。

3、其他區(qū)也不是不行，只是沒有朝陽的牛校多+單校的概率高而已。比如亦莊，因為是獨立學(xué)區(qū)，所以如果有房+四證，那就算派位也不差。而且房子的溢價也不高，算是性價比相對高的。

不買房的話那就租房，既然在南部，那常規(guī)也是看亦莊。因為學(xué)區(qū)范圍不大，不至于派到很遠的學(xué)校，接送相對方便，學(xué)習(xí)氛圍也都挺好的。但做好四證的準備，看到時候的時間要求。

4、去私立的意義不太大。好學(xué)校的費用非常高，學(xué)費只是一部分，其他的花銷多著呢，而且水平也大多數(shù)不如優(yōu)質(zhì)公立校。普通私立則得考察吧，費用不太高，但也是良莠不齊，大多數(shù)都比在公立校費心。

因為朝陽的公立校大多9年，或者單校，小升初不用折騰。幾個頭部校也都管的非常嚴，孩子雖然壓力大，但家長能省點兒心，有更多的時間考慮教育問題。

5、是否高考那就看是否落戶了，這外人不敢建議。不過就算是上了公立校，將來也可以轉(zhuǎn)民辦的，朝陽好幾所民辦校都非常強，搖號和考試的那幾個也都不貴，比自己找的私立+國際校便宜多了。

6、其他沒什么建議，簡單就是這種情況，看是否適合自家情況吧。

僅供參考。

二

Q:

我最近非常困擾，2023年11月購入榮豐2008占坑房，讓兩個孩子2024年轉(zhuǎn)為西城學(xué)籍，最近以虧損將近50萬的價格出手。同時房山長陽的房子也掛牌了（大戶型，很難賣），想更換一套市區(qū)的房子。

為孩子上學(xué)方便，正在看西城廣外以及豐臺太平橋附近的三居室/四居室，自住大概至少10年，總價不超1000萬的預(yù)算（首付＋高額貸款），可以：

1、廣外只能是朝向不好的大塔樓，但怕隨著入學(xué)人口急劇減少，未來這種居住體驗差的大跌；

2、太平橋可以買板樓四居室（層數(shù)不好，一層，陽光很好無遮擋），但怕未來一層、大戶型不好出手；

3、或者花700多萬買豐臺塔樓，房貸每月少1萬，壓力小很多（至今沒看到豐臺板樓不臨街的合適房子，睡覺輕，怕吵），但怕未來大家都以居住體驗為先后價格跟著大跌。

雖然主要是為自住，但如果10年后暴跌也是非常難受的，1和2房貸較高，未來存款能力下降很多，但也算能承受月供。請您方便時指導(dǎo)迷津，到底應(yīng)該如何抉擇？

A：

1、既然不需要學(xué)位了，那為什么還要買學(xué)區(qū)房啊？現(xiàn)在的溢價仍然不算低，千萬的房子也沒降多少，那居住的性價比就比較低，不太劃算，疊加溢價部分的保值風(fēng)險就更不劃算了。所以還是以豐臺為主吧，沒溢價，至少在居住的性價比上不吃虧。

2、塔樓+朝向不好，您考慮的這倆風(fēng)險都存在，另外還有一個因“面積縮水”而貶值的風(fēng)險。

因為住建部一直在推動“按套內(nèi)面積計價”，近期已經(jīng)有城市要執(zhí)行了。那如果改變報價方式，對塔樓就有可能是利空，大塔樓要是得房率更低的話就更不好了唄。

假定目前兩棟樓，塔樓單價9萬板樓10萬，都是建面100平的總價是900萬和1000萬，塔樓有一定價格優(yōu)勢。那如果按照套內(nèi)計價，在塔樓得房率75%板樓85%的情況下，兩棟樓要都想保持總價不變，單價就要變成12萬和11.8萬，塔樓的價格優(yōu)勢消失了。那塔樓如果想賣掉，就有單獨降價的可能了。即便不降價，而是板樓價格上漲，那對塔樓來說也是不算利好。

3、一樓算硬傷，出手時的掛牌期都長，大面積的就再長點兒。另外這是沒電梯的嗎？考慮好加電梯的問題，一般都對一層是利空，有可能影響5-10%的價格。

4、常規(guī)建議是首選板樓，實在沒合適的再看塔樓戶型朝向好+得房率高的。房子是用來住的，同等情況下越宜居的越保值，至少流動性強。塔樓是2003年開始走弱的，到目前為止沒有逆轉(zhuǎn)的跡象。而且還有個維護的問題，塔樓的維護成本更高，年頭兒長了都是麻煩事兒，在內(nèi)地目前的法規(guī)下很難解決。

5、暴跌未必，只是相對于更宜居的有可能還是走弱而已，三五年的無所謂，都是時間長了才明顯的。

僅供參考。

三

Q:

說下目前家庭情況：一套朝陽兩室老破小自住，非學(xué)區(qū)，目前如處理市場價估計360左右，無房貸。家里存款250，老人估計能支持100。目標：孩子2027上小學(xué)，準備購買一套學(xué)區(qū)房（海淀或西城），總價計劃400左右。優(yōu)先上學(xué)，不便自住就出租，另附近租一套大的自住。朝陽老破小準備合適時出手，換購石景山或海淀遠點的改善房（非學(xué)區(qū)）。想聽下您的建議。

目前主要考慮是：不想把錢全用來買學(xué)區(qū)房（擔(dān)心溢價太高，而且全部投入也只能勉強買個稍微大點的老房）。想利用手上資金加房產(chǎn)換購兩套房，一套學(xué)區(qū)房（能力范圍內(nèi)盡量好點的學(xué)區(qū)，可不居住，做好租房打算），一套遠郊改善房（結(jié)合工作地點偏向西北邊，可以周末全家人居住，盡量新一點的房，保值一些）。

A：

1、總價400萬，西城和海淀多數(shù)學(xué)區(qū)都買不到適合自住的，基本就是老破小或公寓，溢價都不低。山后還行，溢價也不高，但學(xué)區(qū)就比較弱了，只是海淀學(xué)籍的價值。

2、360+250+100=710萬。400萬買學(xué)區(qū)房，那310萬買改善房，還貸款嗎？不貸款的話就只能遠郊了，石景山+海淀+近郊都買不到改善的，近郊基本都4萬多一平。

3、平時在學(xué)校附近租房，節(jié)假日回遠郊改善房，采用這方案的家庭不少，但堅持下來的不多。

主要是考慮好實用性。一是400萬的學(xué)區(qū)房肯定溢價高，那租金就相對低，明年拐點后的保值風(fēng)險也大些（溢價部分）。所以考慮好用完學(xué)位后出手的安排。

二是這種換著住的方案在孩子低年級時還行，學(xué)習(xí)一緊張就或許會覺得奔波很辛苦。再加上孩子有可能丟三落四，作業(yè)文具書本經(jīng)常找不到，尤其是各種需要簽字的通知書，每次都能讓家長抓狂。所以考慮好困難，取東西送東西的心情很讓人崩潰。

到了中學(xué)，尤其是高中，忘東西的事兒會很少了，但有可能補課較多，郊區(qū)很不方便的。而且孩子的學(xué)習(xí)會很累，時間非常的緊張，家長未必舍得讓孩子少睡覺，誰都心疼的。

第三，遠郊改善房的主要功能就是自住，不太可能保值占優(yōu)。到目前為止全北京沒有任何先例，包括最稀缺的豪宅。所以這方面也考慮好，期望值別太高。

4、這我沒什么建議，只是陳述市場情況。另外感覺您的方案還不太成熟，要不再考慮一下吧。

僅供參考。

四

Q:

最近我再糾結(jié)換房的事情，有些想不明白，目前情況：我和妻子還有剛滿一周歲的娃，三人在房山區(qū)金林嘉苑有一套大兩居。我倆上班一個在望京，一個在上地，都太遠了，想考慮換一個交通方便近一點的。又想換一套面積更大一點的改善住房，總房價500萬目前是可以接受的，不知道您有沒有建議？稻田的中海寰宇看了，但是覺得沒近太多，所以放棄了。

A：

1、中海寰宇，我也覺得沒近太多，就是少了幾站地鐵而已，還是沒出房山區(qū)。

2、而且我沒太明白，金林嘉苑是共有產(chǎn)權(quán)房啊，是有五年的禁售期的。這連入住都不到五年吧，能賣了嗎？一般都是從下房產(chǎn)證的那天開始計算，或者是繳納契稅的日期。而且就算出售也是先得審批，然后賣給同樣具備保障房資格的，成交周期短不了。這具體的我不清楚，問問物業(yè)或社區(qū)吧。

3、金林嘉苑的大兩居，多大面積啊，一般80多不到90平，那想換大點兒的改善，怎么也得上百平的三居了。而且是從新房改善，那至少得換次新房。4萬多一平，基本仍然是郊區(qū)，離望京上地近的就是昌平了。

常規(guī)是建議先看南邵，次新房相對多，500萬的三居室選擇不算少。但這也太遠了吧，能接受嗎？再或者是北七家，但這里保值好的次新價格也不低，選擇可能還沒南邵多呢。

4、其他沒什么建議，這還是先看自己的通勤感受吧。我是覺得如果一直在北邊工作，那就別在南邊看了，要不然或許過幾年還是想換，稅費和裝修的錢就浪費了。

僅供參考。

五

Q:

我想請教一下購房問題。京籍，首套資格，目前手頭有160萬左右，準備看朝陽東邊和通州的二手房，請問這個首付能夠得著總價400萬的房子嗎？ 另外，孩子26年入學(xué)，從教育角度看，同等價位的房子，朝陽和通州比，哪個會更優(yōu)或者說選擇更多一些？

A：

1、現(xiàn)在最低首付20%就行，160在理論上能買800萬的呢。所以400萬沒問題，就算拿出20萬當(dāng)稅費裝修的備用金都行。

2、教育角度怎么說呢？如果從行政區(qū)來說肯定是朝陽更強啊，這是送分題。從人口來說通州就吃虧了，僅僅是朝陽的一半。那朝陽就意味著師資更多+牛娃更多，也就更容易掐尖兒的組成牛校。所以到目前為止，朝陽的牛校數(shù)量至少是通州的兩倍以上，選擇也自然更多了。

但選擇是要受限于自身條件的，那以400萬總價來說，在朝陽的選擇就不太多了。典型的像人朝、帝景、嘉銘東和白小80、芳草地陳本等學(xué)區(qū)都不好買到，另幾個也只能是老破小，房源的選擇也不多，溢價還不低呢。

所以現(xiàn)實中如果兼顧自住，那就通州的選擇更多了。雖然也差不多的溢價，但畢竟單價總價相對低，好選一些。

3、當(dāng)然如果只是占坑兒房的話，那通常是建議朝陽，也就是頭部校的選擇更多些。

僅供參考。

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