2025年，外環外板塊的內卷之戰再次進入白熱化。

相似的地理位置，接近的硬實力指標，長遠來看產業發展的潛力，房價還有大幅度重合，產品互相具有可替代性......

一些老牌強者面臨后起之秀的趕超壓力不得不尋求重生，新生代中產板塊也是龍爭虎斗互相不服。

就發展潛力而言，未來外環外板塊格局可能有哪些變化？

南翔能否趕超七寶？

這幾年關于南翔趕超七寶的呼聲一直很大。

很多人第一反應估計是：

南翔拿個錘子跟七寶比？七寶這不是明牌勝出？

結果閔行官方證實了：七寶某些方面確實還曾經向南翔學習過。

實際上南翔趕超七寶并不是空穴來風，二者除了都有古鎮，還有許多相似之處。

首先是地段，南翔、七寶都挨著外環，分別與普陀、徐匯市區接壤。

南翔目前有11號線，未來還將擁有一條市域線嘉閔線，4站就能到達虹橋火車站。

七寶目前有9號線、10號線兩條地鐵，此外離12號線也相對較近，未來嘉閔線同樣設有站點，3站路到達虹橋火車站。

南翔自駕到人廣20.4km，七寶自駕到人廣18.7km，綜合來看七寶的軌交實力和相對距離略勝一籌。

商業上，南翔是西北片區的近郊一哥，擁有中冶祥騰、五彩城、南翔太茂、南翔印象城MEGA四座大中型商業體；

七寶是西南片區的近郊一哥，擁有七寶領展、匯寶廣場、七寶寶龍、先番城等商業資源。

對比兩個板塊的王牌商場來看，七寶領展廣場建面約24萬方，2023年營業額35億元；

南翔印象城MEGA建面34萬方，2023年營業額46億，力壓領展廣場。

再看人口指標，南翔常住人口大約24萬，七寶常住人口大約26.9萬，二者差距不大。

經濟指標來看，南翔2024年一般公共預算收入31.6億元，同比增長19.2%；

七寶2024年一般公共預算收入19.01億，相較2023年減少了約3億元，輸給了南翔。

從產業端來說，南翔最新搞的西片區推進不算給力，好在20年的產業沉淀還在持續爆發，一個藍天經濟城2023年就貢獻了42.6億稅收。

南翔布局“3+1”產業集群，瞄準精準醫學、游戲、智能制造以及機器人和在線新消費，2023年以嘉定最小的面積創造了破100億的稅收。

很多潛力股都選擇南翔作為扎根成長的第一新手村，截至2023年底，南翔聚集了3900多家游戲企業；

比較知名的游戲公司游族、莉莉絲、鷹角網絡、米哈游（部分基地）都是從南翔走出來。

而七寶走的是傳統近郊CBD的發展路線。

這些年著重打造七寶生態商務區，發展國際商貿、科技服務、文化創意等產業，依托靠近虹橋樞紐的地段優勢吸引了像茅臺、特步、斐樂等企業總部入駐。

不過七寶商務區和整個大虹橋的發展同期連枝，目前萬象企業中心、七寶傳媒谷的出租率都不盡人意，整個商務區2023年完成稅收6.1億。

從產業來看，七寶的商務路線在南翔的新經濟面前略處下風，為什么七寶的房價還是比南翔高一大截？

南翔輸給七寶，最大的原因有兩個。

第一，七寶的學區吊打南翔。

七寶從幼兒園到高中均有區重點、市重點覆蓋，公辦民辦雙強：

2024年七寶中學清北復交率37.5%，985率61.06%，綜評率96.51%，論總人數比四校多，論中考線比四校分低。

南翔雖然這幾年引入了世外、上外、上師大等教育集團，但成績表現僅在在區內尚可；

2024年嘉定二中高考成績，報考上海市內最好的成績是同濟大學錄取1人，清北復交直接掛0。

第二，與其說是南翔輸給了七寶，不如說是普陀輸給了徐匯。

普陀因為眾所周知的原因，真如副中心的發展被耽誤了很長一段時間，這也導致嘉定遲遲沒有吃到普陀的外溢紅利。

相比之下徐匯在上世紀80年代漕河涇產業園就開始發展，2000年徐家匯CBD建設又為七寶帶來不少外溢。

假如當年真如能發展起來，南翔的發展還能更上一層樓。

不過南翔近一年又看到了追趕的曙光。

去年年初傳出云翔大居將落地一所九年一貫制的一梯隊學校，定位四校級別，有望再一次提升南翔教育實力。

上游的真如副中心也進入最后沖刺，真如之心在全球范圍內廣征方案。

諸多利好落地，再加上南翔優于七寶的生態環境，七寶航道有噪音影響，未來南翔或許有望進一步追上七寶。

華漕能否吊打徐涇？

同樣在外環外、同樣混大虹橋這個圈子的華漕和徐涇，二者也一直是針尖對麥芒。

當2021年虹橋主城前灣規劃方案發布后，輿論幾乎一邊倒向了前灣，事實究竟如何？

2021年數據，華漕常住人口18.9萬，徐涇20.9萬，二者不存在靠人數優勢拉開差距。

從配套來看，華漕目前還是交通死角，軌交掛0，有修煉潛力但任督二脈還未打通。

不過在建有13號線西延線、示范區線，遠期規劃有25號線，未來再依托虹橋火車站的換乘功能，交通能有本質突破。

徐涇目前已經有2號線、17號線，正在修建2號線延伸線，13號線西延線，不過并非質的飛躍更像是錦上添花。

華漕醫療資源豐富，除了以神經科著稱的華山西院，新虹橋國際醫學中心還聚集了數家高端醫療資源。

相比之下徐涇的醫療資源單薄，除了一些小私立醫院就剩衛生服務中心。

商業配套上兩個板塊各有千秋，徐涇有蟠龍古鎮改造的蟠龍天地以及萬科打造的天空之城商場，商業特色鮮明；

華漕在建26萬方前灣印象城MEGA，目前剛封頂，預計今年年底開業。

教育資源方面徐涇弱勢比較明顯，目前暫時還沒有引入太好的公辦教育集團，僅有一所拿得出手的民辦青浦世外。

華漕簽約華師大教育集團，未來陸續有7所學校落地，目前已經在建華師大前灣幼兒園與前灣小學；

除此之外前灣地區還分布有韓國學校、新加坡子女學校以及諾達、美高等諸多體制外名校資源。

從中短期來看，華漕在配套上確實有勝過徐涇的綜合潛力。

2023年，華漕的區級財政收入15.42億元，徐涇22.3億元勝出；不過當年徐涇拍了4塊宅地，相比之下華漕僅拍了1塊被拉開收入。

另一個參考是，2023年華漕的規上工業產值56.5億元，遠超徐涇34億。

二者的產業建設也陸續迎來摘果實階段，未來也都存在一定的落地風險。

前灣規劃了生物醫藥、文創電競、數字經濟三大產業以及彩虹湖國際商務區，走的“3+1”戰略；

率先落地的是生物醫藥板塊，吸引了正大天晴、云南白藥、信達醫藥、威高等知名企業地區總部及研發中心，預計今年陸續建成。

商務區、數字經濟、文創電競等產業后續落地存在一定風險。

徐涇的產業發展更加多元，以國家會展中心為引領，重點發展企業總部辦公、物流零售、文化影視、金融服務以及人力資源等產業建設；

今年美的、安踏、圓通總部都將建成，國電投、惠泰、三棵樹等企業總部也在加速推進中。

去年依托進博會契機，徐涇積極招引低空經濟優質總部，有望拓展新的產業版圖。

從規劃布局來看，華漕規劃站的起點更高，成片開發未來能帶來更好的城市界面體驗；

徐涇主打一個來者不拒，百花齊放，為了最快速地做起增量各個功能區分布零散，版面有些碎片化。

不過對樓市來說影響最大的還是兩個板塊推盤節奏的不同。

徐涇蟠龍路、徐盈路基本開發完了，新房在前五六年集中供應，2021-2022年禁售了8927套新房，未來解禁存在二手踩踏風險。

華漕預計還有1.3萬套住宅在路上，假如市場持續低迷，莊家惜售或者沒有開發商接盤的情況下，板塊建成周期會很長。

綜合來看，等到前灣全面建成后，華漕確實有吊打徐涇的更多資本，但這個大餅兌現可能在很久之后。

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周浦vs浦江鎮，兩“南”之爭

周浦和浦江鎮二者都是六大動遷基地出身，現在一個是“張江南”、一個是“前灘南”，都是浦東剛需熱門置業板塊。

周浦過去只有一條名存實亡的地鐵16號線，直到2020年才迎來另一條18號線，讓核心住宅區出行便利度突飛猛進。

而浦江鎮作為世博動遷基地之一，2007年就給了一條能直通人民廣場的地鐵8號線；

美中不足是因為時間太趕，8號線節數被閹割，三期還被獨立成了浦江線不和8號線貫通運營。

浦江鎮當下的醫療資源能級更高，有仁濟和眼耳鼻喉醫院兩所三甲；

周浦則作為張江醫谷，引入了腫瘤醫院、上海兒童醫學中心、上海國際醫學中心等，未來醫療實力十分強勁。

兩個板塊最亮眼的商業也同樣是萬達廣場，浦江萬達體量約16萬方，周浦萬達體量多達32萬方，是整個浦南片區都排得上號的商業體。

不過浦江鎮還分布著不少小型商業廣場，浦江生活廣場、滿天星廣場、綠地樂和城，還有即將開業2.5萬方的浦江夢時代。

周浦的教育資源被浦江鎮逐漸拉開差距，除了從黃浦空降的向明中學，浦江鎮這幾年積極引入上師大教育集團，深受買房者認可。

周浦的教育資源稍微薄弱，不過三梯隊的澧溪小+初的組合卻也在浦東外環外殺紅了眼，對預算有限的家長來說也十分受用。

浦江鎮常住人口30.7萬，周浦常住人口27萬；

但因為浦江面積78.51km2遠大于周浦的42.6km2，所以人口居住密度反而比周浦小得多，同時低密的住宅社區也是很多中產偏愛浦江的理由。

雖然都是以居住區為標簽，但浦江鎮的經濟實力碾壓周浦。

浦江鎮聚焦生物醫藥、新一代信息技術、高端裝備制造三大領域，這幾年落了不少閔行區的重大項目。

周浦產業起步更晚，更依賴張江的產業外溢，目前主攻生物醫藥領域。

2024年浦江鎮財政總收入50.15億元，周浦鎮23.77億；浦江鎮規上工業總產值456.9億，周浦僅有75.73億。

從當前結果來看，“張江南”周浦，還是略輸“前灘南”浦江鎮，除了教育配套、自身產業還有以下幾點原因：

1、浦江鎮地理位置更佳，不僅能夠承接浦東北部陸家嘴、前灘的買房外溢，還能承接浦西市區外溢，承接范圍更廣；

周浦目前的購買力主要來自張江，并且被唐鎮等板塊分流嚴重。

2、浦江鎮得益于格雷戈蒂設計的意式風情特色小鎮，城市界面與居住密度更佳宜居；

周浦雖然也有成片商品次新社區，但大版面缺乏統一規劃，畫風還處于城鄉結合部之間。

3、從獲取城市資源的難易程度來說，浦江鎮背靠的大樹是CAZ前灘，3站路獲取城市頂級資源；

周浦抱的大腿張江，產業再牛逼充其量也只是個副中心，差距一目了然。

綜合來看，兩個板塊都有各自適合的人群，但現在指望周浦超越浦江的，先洗洗睡吧。

未來你覺得外環還會出現哪些你追我趕的歡喜冤家？歡迎大家評論區一起討論。