人民法院案例庫：通過簽訂商品房買賣合同的方式進行擔保，是否構成讓與擔保？

簽訂合同的真實目的是為了給借款關系提供擔保，并非為了實現商品房買賣合同的目標，合同雙方之間形成的是讓與擔保。

閱讀提示：

人民法院案例庫是收錄經最高人民法院審核認為對類案具有參考示范價值的權威案例，包括指導性案例和參考案例。最高法院要求，法官在審理案件時必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對于促進統一裁判規則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統一適用無疑具有重要意義。

開發商為了融資，以簽訂商品房買賣合同的方式為借款提供擔保，約定將商品房作為擔保標的物，但并未實際讓渡商品房所有權，而是讓渡物權期待權，在債務人不能履行還款義務之時，將商品房的所有權轉移至債權人名下，這種約定是否構成讓與擔保？其法律效力如何？李營營律師團隊長期專注研究與擔保有關業務的問題，并形成系列研究成果陸續發布。本期，我們以山東省威海市中級人民法院處理的商品房預售合同糾紛案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

讓與擔保，是指債務人或者第三人為擔保債權人的債權，與債權人簽訂不動產買賣合同，約定將不動產買賣合同的標的物作為擔保標的物，但權利轉讓并不實際履行，于債務人不能清償債務時，須將擔保標的物的所有權轉讓給債權人，債權人據此享有的以擔保標的物優先受償的擔保物權。為保護社會交易安全，應認可合同雙方設定擔保是真實的意思表示，其買賣合同系讓與擔保的外在表現形式，讓與擔保并非通謀虛偽意思表示。

案件簡介：

1、2014年4月30日，倪某公司與某諾公司、惠某公司簽訂借款協議，某諾公司向倪某公司借款1340萬元，惠某公司共同還款，借款用于清償某諾公司貸款本息。同時約定以惠某公司和某諾公司開發的411套房屋網簽給倪某公司作擔保。當日，倪某公司轉款1340萬元。次日，倪某公司與惠某公司就部分房屋簽訂商品房預售合同并網簽。

2、2014年7月21日，倪某公司向威海市環翠區人民法院起訴惠某公司，稱因資金緊張無法按約支付房款，請求解除商品房預售合同。之后，雙方達成調解協議，法院出具調解書確認合同解除。

3、2016年7月，某諾公司被裁定重整。2017年8月，惠某公司因與某諾公司法人人格混同而合并重整，且二者尚欠倪某公司借款本息未還，已列入破產債權。

4、2017年8月30日，威海市人民檢察院向威海市中級人民法院提出抗訴，認為倪某公司與惠某公司之間實際是借款關系，簽訂房屋買賣合同和訴訟解除合同的行為，是為借款提供擔保，屬于虛假訴訟，損害了國家利益。

5、2017年12月25日，威海市中級人民法院裁定終結再審程序。

案件爭議焦點：

倪某公司與惠某公司基于后讓與擔保簽訂的商品房預售合同經調解解除，是否構成虛假訴訟。

威海市中級人民法院裁判要點：

1、倪某公司與惠某公司雙方真實的法律關系為借款關系，并非商品房買賣關系。

威海市中級人民法院認為，倪某公司與某諾公司、惠某公司簽訂借款協議，并約定某諾公司、惠某公司用涉案房屋進行擔保，在某諾公司、惠某公司不能清償借款時，倪某公司有權處置房屋。在此基礎上，倪某公司與惠某公司簽訂了涉案商品房預售合同。倪某公司與惠某公司簽訂該預售合同的真實目的是為了給借款關系提供擔保，并非為了實現商品房預售合同的目標，雙方之間形成的是讓與擔保，商品房預售合同是讓與擔保的表現形式。因此，雙方真實的法律關系為借款關系，并非商品房買賣關系。

2、簽訂商品房預售合同以設定擔保是雙方真實的效果意思，雙方基于真實的商品房預售合同進行訴訟，不屬于虛假訴訟。

威海市中級人民法院認為，簽訂商品房預售合同以設定擔保是雙方真實的效果意思，該意思表示并非虛假。雙方基于真實的商品房預售合同進行訴訟，并未虛構主要事實，故本案并非虛假訴訟。

3原審中雙方當事人達成的解除商品房預售合同的調解協議，不存在可以撤銷的情形。

威海市中級人民法院認為，倪某公司在惠某公司尚欠其借款本息的情況下起訴要求解除涉案商品房預售合同，使房屋恢復到可自由交易的狀態，原審中雙方當事人達成的解除商品房預售合同的調解協議并未侵犯其他債權人的利益。同時，該調解協議并不違反法律、行政法規的強制性規定，也未損害國家利益、社會公共利益或者案外人的合法權益，不應予以撤銷。

綜上所述，威海市中級人民法院認為，倪某公司與惠某公司基于后讓與擔保簽訂的商品房預售合同經調解解除，不構成虛假訴訟。

案例來源：

人民法院案例庫：《山東倪某房地產開發有限公司訴文登市惠某房地產開發有限公司商品房預售合同案》[案號：山東省威海市中級人民法院(2017)魯10民再20號]，入庫編號：2024-08-2-091-001。

實戰指南：

1、法律沒有明確對讓與擔保的規則進行規定，更沒有將其列為法定的擔保類型。《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱《九民紀要》）第七十一條規定了典型讓與擔保具有相應的物權效力，債權人可以請求對財產拍賣、變賣、折價償還債權。本案屬于對于通過簽訂商品房買賣合同進行的“后讓與擔保”，雖然在本案裁判文書中并未明確使用這一概念，僅僅籠統地表述為“讓與擔保”，但人民法院案例庫中該案件的副標題使用了“后讓與擔保”這一概念。在本節實戰指南里，“典型讓與擔保”和“后讓與擔保”是在“讓與擔保”這個大范圍之下的。

對于“后讓與擔保”，因其不符合典型讓與擔保的構成要件，不應適用《九民紀要》關于典型讓與擔保的規定，但并不表明其不具有相應的法律效力。《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》（以下簡稱《民間借貸規定》）第二十三條，肯定了“后讓與擔保”在特定條件下具有一定的物權效力。《民間借貸規定》第二十三條規定：“當事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理。當事人根據法庭審理情況變更訴訟請求的，人民法院應當準許。按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或者補償。”綜上，如果在民間借貸法律關系中存在“后讓與擔保”，出借人在借款人不履行生效判決確定的金錢債務的前提下，可以申請拍賣合同標的物來償還債務。也就是說，“后讓與擔保”在特定條件下才具有一定的物權效力。

另外，《九民紀要》和《民間借貸規定》所肯定的都是清算型（處分型）讓與擔保，即當擔保的債權不能實現時，債權人不能當然獲得標的物的所有權，而必須經由清算程序，就標的物折價、拍賣、變賣所得的價款優先受償。而否定了歸屬型（流質、流押型）讓與擔保，即如果債權不能實現，債權人不能直接取得標的物所有權。

2、在此，我們建議，債權人及其代理人在處理以商品房進行擔保的案件時，首先應分析是否屬于《九民紀要》第七十一條規定的典型讓與擔保，即商品房的所有權是否已經在形式上轉移到債權人名下。如果符合《九民紀要》規定的典型讓與擔保的條件，債權人在債務人到期不能清償債務的情況下，可以請求法院對商品房進行拍賣、變賣或折價優先償還債權，但不能請求確認商品房歸其所有。債權人在起草讓與擔保合同時，在文字表述上也應當應避免約定財產所有權的直接轉移，否則無效。

3、若不符合上述典型讓與擔保的條件，而僅僅是簽訂了商品房買賣合同或者進行了網簽備案，并約定在將來不履行債務的情況下履行商品房買賣合同以清償債務，這種約定即屬于所謂的“后讓與擔保”，不具有就商品房拍賣、變賣或折價后優先受償的物權效力，本案例就是這種“后讓與擔保”的情況。也就是說，如果符合《民間借貸規定》第二十三條的規定，借款人不履行生效判決確定的金錢債務的情況下，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。在民間借貸中，如果雙方簽訂商品房買賣合同進行擔保，為避免雙方此后對買賣合同性質產生爭議，當事人可在借款合同中對買賣合同作為擔保作出明確約定，或在買賣合同中對合同簽訂目的加以說明。債權人及其代理人進行訴訟時，也應當以民間借貸法律關系提起訴訟，以減少不必要的訴訟成本。

法律規定：

1、《民法典》第三百八十八條：“設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效的，擔保合同無效，但是法律另有規定的除外。擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。”

2、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第六十八條：“債務人或者第三人與債權人約定將財產形式上轉移至債權人名下，債務人不履行到期債務，債權人有權對財產折價或者以拍賣、變賣該財產所得價款償還債務的，人民法院應當認定該約定有效。當事人已經完成財產權利變動的公示，債務人不履行到期債務，債權人請求參照民法典關于擔保物權的有關規定就該財產優先受償的，人民法院應予支持。

債務人或者第三人與債權人約定將財產形式上轉移至債權人名下，債務人不履行到期債務，財產歸債權人所有的，人民法院應當認定該約定無效，但是不影響當事人有關提供擔保的意思表示的效力。當事人已經完成財產權利變動的公示，債務人不履行到期債務，債權人請求對該財產享有所有權的，人民法院不予支持；債權人請求參照民法典關于擔保物權的有關規定對財產折價或者以拍賣、變賣該財產所得價款優先受償的，人民法院應予支持；債務人履行債務后請求返還財產，或者請求對財產折價或者以拍賣、變賣所得價款清償債務的，人民法院應予支持。

債務人與債權人約定將財產轉移至債權人名下，在一定期間后再由債務人或者其指定的第三人以交易本金加上溢價款回購，債務人到期不履行回購義務，財產歸債權人所有的，人民法院應當參照第二款規定處理。回購對象自始不存在的，人民法院應當依照民法典第一百四十六條第二款的規定，按照其實際構成的法律關系處理。”

3、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十二條：“當事人之間惡意串通，企圖通過訴訟、調解等方式侵害他人合法權益的，人民法院應當駁回其請求，并根據情節輕重予以罰款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”

在檢索大量類案的基礎上，北京李營營律師團隊總結相關裁判規則如下，供讀者參考：

1、通過簽訂商品房買賣合同并辦理網簽的方式進行擔保，不是讓與擔保，應按照《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》處理。

案例一：《董立寧、青島怡華置業有限公司房屋買賣合同糾紛案》[山東省青島市中級人民法院(2020)魯02民終13970號]

青島市中級人民法院認為，董立寧與怡華置業公司簽訂了涉案商品房買賣合同且進行了網簽，但該買賣合同是基于借款協議的約定而簽訂的，目的在于擔保債務的履行。同時，借款協議約定在一定期限內怡華置業公司對涉案商品房進行回購，并將回購房款一次性支付給董立寧，之后方可解除商品房買賣合同。該商品房買賣合同實質為民間借貸的擔保，且系在債務履行期限屆滿前達成的以物抵債協議，應當適用修改前的《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》處理本案。

2、在債務人不履行債務的情形下將房屋過戶的約定，屬于流質條款，應為無效。

案例二：《福鼎市康華房地產開發有限公司、安錫忠與破產有關的糾紛案》[福建省寧德市中級人民法院(2020)閩09民初343號]

寧德市中級人民法院認為，縱觀《補充協議書》全文，并無任何一處有提到要終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，相反，通篇系對借款合同的還款期限、利息、違約責任等進行約定。因此，《補充協議書》不僅不能證明雙方當事人有變更約定為真實買賣關系，相反更證明雙方真實意思仍是名為借款實為流質擔保。而被告實際占有房屋的事實，正是對上述流質條款即未還款應以房抵債條款的履行，同樣也并非變更約定為真實買賣關系。因此，雙方之間并不存在真實的房屋買賣合同關系。本案《商品房買賣合同》名為買賣實為借款擔保，其中關于買賣的約定，系虛假意思表示，應為無效。關于以房屋作為借款擔保的約定，結合《補充協議書》，可認定雙方約定借款未償還時以房抵債，屬于流質條款，亦為無效。

專業背景介紹：李營營，北京云亭律師事務所高級合伙人，北京企業法律風險防控研究會第二屆理事會理事，畢業于中國社會科學院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于民商事訴訟與仲裁、商業秘密民事與刑事、保全與執行等實務領域，在最高人民法院、各省級高級人民法院成功辦理多起重大疑難復雜案件，辦理案件標的金額超過百億元。在民事擔保業務領域，李營營律師長期帶領團隊扎根深入研究擔保與反擔保訴訟案件相關的法律問題和裁判規則。在擔保與反擔保領域，李營營律師根據長期深入研究專項領域的積累成果，形成了近百篇專業研究文章，在交出版社陸續出版成書的同時在平臺上進行發布，希望讀者能夠更多了解擔保與反擔保知識，避免使自己合法權益收到損害。同時，李營營律師辦理多件大額擔保案件，并取得良好效果。在商業秘密非訴項目方面，李營營律師團隊可以有效協助企業完成與商業秘密相關的融資、債轉等業務。李營營律師團隊深耕知識產權民事糾紛和刑事犯罪領域多年，對涉知識產權（尤其是商業秘密）相關法律問題均有深入研究。李營營律師代理的多起知識產權民事案件獲得判決的勝訴結果，代理多起客戶作為原告成功爭取法院3倍懲罰性賠償，代理客戶成功取得2.02億元賠償金額（該案是我國目前商業秘密案件中判賠金額最高的商業秘密民事案件，超過此前判賠金額最高的香蘭素案件1.59億元）代理的多起被告客戶成功爭取法院判定不構成侵權、成功解封全部查封的勝訴結果，代理多起被害企業成功啟動刑事立案、刑事追訴、成功爭取犯罪分子得到刑事處罰結果；代理多起被告人/被告單位處理的涉商業秘密犯罪刑事案件也取得了無罪、檢察院決定不予追訴的良好效果。2023年，李營營律師代理的商業秘密民事案件入選某高級人民法院知識產權白皮書。2024年4月，李營營律師全程代理的商業秘密民事案件被最高人民法院評為典型案例。2024年4月，李營營律師全程代理的另一起商業秘密民事案件（代理原告）被某省高級人民法院評為省內唯一一件判賠額最高的案件。同時，李營營律師在商業秘密體系建設領域，也具有豐富的項目經驗。協助多家企業客戶完成企業商業秘密保密體系運行情況的法律盡職調查，成功為多家企業客戶建設完善的商業秘密保密體系。在民商事爭議解決領域，李營營律師主辦大量重大疑難復雜案件，多次成功爭取法院支持客戶訴訟請求、二審改判等結果，得到眾多客戶的一致好評和肯定。在保全與執行領域，李營營律師主辦了大量難度較大的執行案件，例如：疫情封控期間，在一周內代理客戶保全被告數億現金；代理客戶成功撤銷法院凍結企業工商信息；代理客戶成功撤銷法院已經完成的拍賣行為；代理客戶成功阻擋申請執行人拍賣土地、廠房，最終爭取執行和解的圓滿效果。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規則”“保全與執行”等公眾號發表與商業秘密、公司實務、保全與執行等話題相關專業文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉載，廣受業內人士好評。2022年，李營營律師結合多年來辦理大量執行審查類相關業務的經驗，以真實案例為導向，對各種業務場景下的主要法律問題、典型裁判規則、風險應對策略和解決方案建議進行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執行：執行異議與執行異議之訴實戰指南》。接下來，李營營律師團隊會陸續出版商業秘密訴訟實戰的相關書籍、技術合同糾紛實戰相關書籍，以更好服務客戶。