北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

前兩天我說“中海理論上不算央企，但因?yàn)槭茄肫蟮南聦俟荆缘韧谘肫蟆保W(wǎng)友讓解釋一下？

A：

1、咱們常說的中海其實(shí)叫“中海地產(chǎn)”，是隸屬于“中海集團(tuán)”的。或者說中海地產(chǎn)隸屬于“中海集團(tuán)的上市公司”，而上市公司被中海集團(tuán)所控股。然后中海集團(tuán)被“中建集團(tuán)的上市公司”所控股，中建上市公司的母公司則是“中建總公司”，這是央企。

中建總公司的前身是“國(guó)家建工總局”，是部委改制而成的。中海集團(tuán)其實(shí)就是“中建總公司的海外工程公司”，簡(jiǎn)稱中海，后來名字也定為中海。所以中海地產(chǎn)自身不是央企，而是央企的下屬，可以等同于央企。

2、中海是1979年成立的，和組建“國(guó)家建工總局”同一年。也就是說，成立中海的時(shí)候，母公司中建還沒成立呢（1982年成立）。所以中海當(dāng)時(shí)其實(shí)是建工總局派駐香港的機(jī)構(gòu)，以承攬工程為主要業(yè)務(wù)的，目標(biāo)是賺取外匯。

3、據(jù)說當(dāng)時(shí)中海的團(tuán)隊(duì)只有28個(gè)人，帶了100萬港幣（約等于30多萬人民幣），就這幾個(gè)人七八條槍的就到了香港。

當(dāng)然，到香港也是有盟友的，那就是“華潤(rùn)”，中國(guó)最早的央企，真正的央企。華潤(rùn)在1979年的時(shí)候已經(jīng)在香港開發(fā)房地產(chǎn)了，是跟李嘉誠(chéng)合作的。所以中海到香港之后，背靠國(guó)企背景+當(dāng)?shù)孛擞眩芸斓拈_展了業(yè)務(wù)，拿下了施工牌照，得到了大量的工程項(xiàng)目。

4、剛成立的中海還規(guī)模很小，跟國(guó)內(nèi)的各局根本無法相比，只能算是小弟弟。但中海發(fā)展的很快，據(jù)說是“中英聯(lián)合聲明”剛剛公布（1984年底），中海就于1985年開始了獨(dú)立開發(fā)樓盤。

由于他們是幾大開發(fā)商的施工方，所以讓香港人感覺更專業(yè)，質(zhì)量更好，而且沒有中間商賺差價(jià)，所以樓盤很受追捧。

再之后是中海地產(chǎn)成立了，也就是開發(fā)業(yè)務(wù)與中海集團(tuán)這母公司分離，也就是現(xiàn)在咱們買房人所認(rèn)知的“中海”了。

5、再之后是到了1997年，中海犯了一個(gè)錯(cuò)誤，或者說是失誤。因?yàn)榫驮谙愀刍貧w的第二天，1997年7月2日，索羅斯率領(lǐng)眾多歐美財(cái)閥就攻擊泰國(guó)金融市場(chǎng)，亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)了。

但當(dāng)時(shí)因?yàn)檫€沒有攻擊香港，所以都沒太重視。于是中海在10月份，拿下了特區(qū)政府成立后第一次拍賣的土地，這是件很有意義的事情，但價(jià)格也自然很高。但沒想到的是，就在幾天以后，香港也爆發(fā)了金融危機(jī)，股市+匯市+樓市都暴跌，中海陷入了危機(jī)之中。

之后中海和母公司中建據(jù)說是發(fā)生了一些事情，但具體的我也不太清楚，不多聊了吧。

6、反正中海在東亞金融危機(jī)中損失很大，按領(lǐng)導(dǎo)的說法是終于認(rèn)識(shí)了什么是資本主義，十多年的積累一夜歸零了，不得不重新創(chuàng)業(yè)。

于是從1998年開始，中海轉(zhuǎn)為了以內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)為主。主要原因是香港市場(chǎng)極度低迷，太困難了。而內(nèi)地呢，雖然也很困難，但1998年福利分房停止了，改為了住宅貨幣化，那房地產(chǎn)就成為了新興的支柱產(chǎn)業(yè)。作為在香港已經(jīng)非常有經(jīng)驗(yàn)的中海，自然要來發(fā)展業(yè)務(wù)了。

當(dāng)然，在這之前的中海也已經(jīng)在內(nèi)地有項(xiàng)目了，比如北京的“中海雅園”就是1995年左右啟動(dòng)的，是中海在京的第一個(gè)項(xiàng)目。之后是紫竹院的中海紫金苑，第三個(gè)就是金融街大名鼎鼎的中海凱旋了，當(dāng)年才賣1萬多塊錢，雖然也很貴，但在今天看來真便宜。

7、簡(jiǎn)單就是這情況，至于中海和中建的其他關(guān)系就沒必要了解了，我知道的也不多，畢竟我沒在中海工作過，只是業(yè)務(wù)上曾有接觸而已。

中海是個(gè)很牛叉的企業(yè)，甚至是房企的引領(lǐng)者之一。都知道內(nèi)地房企有好幾個(gè)派系吧？或者說是門派。比如最早的利達(dá)行派系，**系，**系，萬科系等等。但實(shí)際上中海也是很重要的一派，甚至是地產(chǎn)界的黃埔軍校，萬科早期有很多經(jīng)理人就是從中海過來的，當(dāng)年叫“海盜計(jì)劃”。

中海雖然換了帥，但一直很穩(wěn)，利潤(rùn)率負(fù)債率都是業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿。因此雖然這幾年不少房企暴雷，但中海沒聽說有什么風(fēng)險(xiǎn)，畢竟是央企，是有穩(wěn)定市場(chǎng)的責(zé)任的，也就制定了很嚴(yán)格的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問，我們十年前買了朱辛莊領(lǐng)秀慧谷的房子，現(xiàn)在孩子在西城新街口上小學(xué)，我們也在附近租房住。目前正考慮把郊區(qū)的房子賣了，換到西城這邊，房子總預(yù)算700萬左右（首付+貸款）。

關(guān)于房子的選擇，有兩個(gè)方向的想法，還請(qǐng)章哥指點(diǎn)一下：一種是在新街口買，這樣家里老人可以繼續(xù)像現(xiàn)在這樣步行接送孩子。另一種是在地鐵四號(hào)線或六號(hào)線沿線買（距離地鐵站步行500米左右），這樣5站以內(nèi)就可以送孩子上學(xué)。章哥覺得這兩種思路哪種更加可行呢，有無推薦的片區(qū)（不用考慮學(xué)區(qū)）？

A：

1、哪種思路更好？這沒標(biāo)準(zhǔn)吧，只能看自己的喜好了，或者說是主要需求。我一般只能從保值角度說兩句而已。

2、不過常規(guī)來講，如果是孩子上學(xué)為主，那離學(xué)校越近越好。這跟保值什么的無關(guān)，只是過來人的經(jīng)驗(yàn)。

小學(xué)低年級(jí)對(duì)于接送無所謂，但高年級(jí)或中學(xué)之后，孩子的學(xué)習(xí)壓力會(huì)越來越大，此時(shí)能讓孩子每天多睡會(huì)兒才是大多數(shù)家長(zhǎng)的追求呢，要不然誰看著孩子受罪都會(huì)心疼的。現(xiàn)在的孩子太累了，想考出好成績(jī)，初二之后能保持夜間6小時(shí)睡眠就不錯(cuò)了。

3、地鐵四號(hào)或六號(hào)線，意思是買在豐臺(tái)或石景山嗎？這只能說從經(jīng)濟(jì)角度是劃算的，一是沒學(xué)區(qū)溢價(jià)，居住的性價(jià)比高，過了明年高峰期拐點(diǎn)也沒有保值風(fēng)險(xiǎn)。

二是如果將來換租的話，肯定能占學(xué)區(qū)房的便宜，即便是溢價(jià)降低也多少占點(diǎn)兒，就跟現(xiàn)在的換租差不多。不過如果是將來換租，那換房的意義就不大了，所以還是看自家的喜好吧。

4、既然孩子已經(jīng)上學(xué)就肯定不考慮學(xué)區(qū)了。就三個(gè)目的，一是孩子教育，二是房子保值，三是居住體驗(yàn)，看自家更重視哪方面吧，我只是列出情況，怎么都是相對(duì)取舍。

僅供參考。

三

Q:

北京的業(yè)主竟然在“偷偷的降價(jià)賣房”，網(wǎng)友問我是不是真的？因?yàn)樗膬鹤釉诒本┫胭I房，但一直說房?jī)r(jià)很貴，看了好久了也沒合適的。但他突然間看到這帖子了，一下子興奮的不行，覺得找到了買便宜房的門路。但又感覺不像是真的，所以來問我。

A：

1、我看也不是真的。因?yàn)檫@帖子寫的是“大興”的7萬多的小區(qū)，而大興整體均價(jià)才3萬多。均價(jià)7萬多的小區(qū)全大興也沒幾個(gè)，基本就是西紅門、高米店和瀛海舊宮等板塊，都是高檔小區(qū)。雖然亦莊也屬于大興，也有7萬多的，但都會(huì)說亦莊，不會(huì)說大興的。

如果說是這業(yè)主真的想賣4萬多，那中介確實(shí)不會(huì)給掛網(wǎng)上。不是說不讓，而是沒必要，這價(jià)格私下找投資客就能成交，有上網(wǎng)的時(shí)間都談成了，何必麻煩的掛網(wǎng)上呢？但現(xiàn)實(shí)中沒這么傻的業(yè)主，除非是房子有硬傷，掛網(wǎng)上也不好賣的，所以才自己使勁。

2、這帖子說的太邪乎了，還“會(huì)被中介打死”？中介最歡迎的是愿意低價(jià)賣房的了，不僅成交快，而且私下里還有可能吃差價(jià)呢，一套房就賺出幾年的收入，憑什么還要把人家打死啊？

打個(gè)比方，換做你是中間商，遇到愿意低價(jià)提供貨源的，你會(huì)拒絕和打人家嗎？比如媒婆兒就屬于婚介，遇到不要彩禮的美女會(huì)揍人家一頓嗎？獵頭職介遇到要價(jià)低的高管，會(huì)把人家轟出去嗎？銀行遇到愿意存錢卻不要利息的，會(huì)把錢扔出去嗎？

3、中介是不在乎價(jià)格高低的，他們只重視成交量，只要成交就能拿傭金。這就跟商場(chǎng)導(dǎo)購(gòu)似的，會(huì)嫌自家的商品太便宜嗎？不會(huì)的，只會(huì)跟老板說定價(jià)太高不好賣，天天降價(jià)促銷才好呢，這才能多賺提成。

房子中介也一樣，房?jī)r(jià)高低對(duì)他們來說無所謂的，就算業(yè)主賠錢了跟他們有什么關(guān)系？巴不得你降價(jià)呢，越便宜越好。所謂中介，不就是找到性價(jià)比高的貨源+撮合成交嗎？沒聽說過嫌價(jià)格便宜的，除非是瘋了。

4、總之我在北京沒見過這種事兒，在大興更是不會(huì)發(fā)生。要不就讓您兒子去看看吧，大興單價(jià)7萬多的小區(qū)不多，一天就能逛完了。如果真有4萬+沒硬傷的就趕緊買，否則就甭搭理這帖子了。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問，坐標(biāo)北京，男女雙方分別在豐臺(tái)麗澤和西城金融街工作，打算各賣一套，共同置換買婚房作為第一居所。北京西三環(huán)內(nèi)到西五環(huán)（內(nèi)/外）之間，海淀區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)、豐臺(tái)區(qū)都可以。

預(yù)算1200萬，有雙衛(wèi)的次新房或者新房，不要求學(xué)區(qū)，要求房子保值，客廳面寬比較寬、有橫廳的新一代住宅（最好有，但不是必須，保值屬性更優(yōu)先）。早上上班打車到金融街不超過40分鐘，地鐵到麗澤不超過一小時(shí)，請(qǐng)問有什么推薦的小區(qū)？

A：

1、婚房，那這外人不合適建議，最典型的自住用房了，只能看自己的喜好。而且我一般只能從保值說幾句，找房和自住方面幫不上忙，新房更是沒接觸，只能找賣房的渠道商們。

2、不過既然是“不要求學(xué)區(qū)”，那為什么要考慮西城海淀啊？都是學(xué)區(qū)房，全都有學(xué)區(qū)溢價(jià)，今年是入學(xué)高峰的最后一年，溢價(jià)率沒降多少。有溢價(jià)就意味著居住的性價(jià)比降低，同時(shí)也有高分期之后的保值風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然西城海淀也有溢價(jià)率低+保值好的，但總價(jià)就高多了，至少1500萬起步，甚至更高。

所以還是以石景山豐臺(tái)為主吧，但這總價(jià)偏高，選房時(shí)避開“錯(cuò)配”的小區(qū)。或者看海淀那幾個(gè)溢價(jià)低的學(xué)區(qū)，學(xué)院路以東的幾個(gè)和永定路等地，看房的時(shí)候讓中介算算租售比和溢價(jià)。

3、其他我沒什么建議，面寬橫廳這些具體要求的找中介吧，我實(shí)在不熟。歲數(shù)越大越不愛出門，對(duì)交通也不熟。

僅供參考。

五

Q:

想咨詢個(gè)問題，目前孩子2歲。由于孩子?jì)層姓＃梢圆豢磳W(xué)區(qū)，但需要西城戶口學(xué)籍。所以想在孩子上小學(xué)之前把戶口遷到西城，準(zhǔn)備賣一套百子灣的房，大概能賣300萬，然后再貸150萬，總價(jià)450左右，在西城買一個(gè)兩居。

買完也會(huì)自住，應(yīng)該買在哪里更好一些，媳婦在長(zhǎng)椿街附近上班，大概率孩子以后小學(xué)也在這周邊。現(xiàn)在有點(diǎn)不知道該往哪個(gè)方向選擇。

A：

1、現(xiàn)在買學(xué)區(qū)房但不限學(xué)區(qū)，那就看哪套房源的溢價(jià)低唄。畢竟今年是高峰期的最后一年，平均溢價(jià)降了點(diǎn)兒但也不太多。明年拐點(diǎn)之后如果沒有鼓勵(lì)政策，溢價(jià)部分有可能繼續(xù)受影響。

所以提前考慮溢價(jià)部分吧，高了點(diǎn)話不僅居住的性價(jià)比低，保值的風(fēng)險(xiǎn)也大點(diǎn)兒。這跟學(xué)區(qū)有關(guān)，但具體房源的關(guān)系更大，一房一議。

2、不過450萬要買兩居，那一般就是50平左右，單價(jià)在8/9萬的。那就是南城幾個(gè)學(xué)區(qū)了，廣內(nèi)廣外陶白大椿天，反正也不看學(xué)區(qū)，這就讓當(dāng)?shù)刂薪榻o找房唄。同時(shí)算溢價(jià)率，越低的話性價(jià)比越高。

3、簡(jiǎn)單說這就是算賬，用總價(jià)除以預(yù)估租金，同等房源中數(shù)值越低的就說明性價(jià)比越高。但要把是否有硬傷考察好啊，而且必須是“同等房源”，別用商品房、公寓和老公房比較。

僅供參考。

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