2025年廈門第一場土拍于3月21日舉行，地塊名單已經出爐，。

首輪土拍出讓的5幅地塊：

①、思明區，2025P04 地塊（開元片區將軍祠）：

②、海滄區，2025HP01 地塊（新陽片區樂活島）；

③、同安區，2025TP01 地塊（西柯片區）；

④、同安區，T2025P01 地塊（祥和片區）；

⑤、湖里區，2025P05 地塊（后埔片區）；

1、思明區，2025P04 地塊（開元片區將軍祠）：

A、土地面積：1.46公頃，建筑面積：6.55萬㎡，起叫價：29.8億，樓面地價：46929元/㎡（其中住宅4.8萬/㎡），容積率4.5.

B、周邊二手房與地塊：

①、筼筜書院，房齡，2011年，目前廈門各二手房平臺的掛牌均價是7.3~8.9萬/㎡；近日87.9㎡成交價7.37萬/㎡。

②、陽鴻新城：房齡，2003年，目前廈門各二手房平臺的掛牌均價是5.6~7.8萬/㎡，近期成交價是6.47萬/㎡；

③、假日萬壽公寓：房齡，1998~2004年，目前廈門各二手房平臺的掛牌均價是4.6~6.3萬/㎡，近期成交價是5.5萬/㎡；

周邊大多數是二三十年的社區，較新的有筼筜書院，迄今14年左右，均價超7萬/㎡以上，而高峰期更是超12萬/㎡。

④、周邊地塊：國貿將軍祠地塊：廈門“地王”，于2024年3月土拍，152輪競價，溢價率超40%，最終成交樓面價6.26萬/㎡。

2、海滄區，2025HP01 地塊（新陽片區樂活島）；

A、土地面積：約3.24公頃，計價建筑面積6.44萬㎡。地塊起拍總價10.2億，住宅起拍樓面價1.6萬/㎡，容積率1.99.

B、周邊二手房與地塊：

①、建發和璽，房齡，2022年，目前廈門各二手房平臺的掛牌均價是2.7~3.5萬/㎡；近日126.73㎡成交價3.19萬/㎡。

①、建發灣璟，房齡，2022年左右，目前廈門各二手房平臺的掛牌均價是2.8~4.1萬/㎡；近日106.96㎡成交價3萬/㎡。

③、廈門中央公園，房齡，2021年，目前廈門各二手房平臺的掛牌均價是2.4~3.3/㎡；近日113.33㎡成交價2.66萬/㎡。

周邊大多數是近幾年的次新房，多數為2020年之后才交付，目前配套聚齊了教育（雙十海附庚西學校9年制、一島三幼兒園）、商業（17萬㎡的招商海滄花園城，去年營業額超7.5億）、地鐵（已開通地鐵2號線新陽大道站、新垵站，預計后續可換乘4、6號線）、醫療（三甲級別長庚醫院）、休閑三公園（南岸濱海公園、南岸綠軸、馬鑾灣帶狀公園）。

④、周邊新地塊：雙十海附庚西小學南側總地塊的總建筑約11.9萬，本次地塊的總建筑6.44萬㎡，相當于一分為二，還有另外一半的地塊尚未出讓。該地塊容積率2，大概率打造洋房或者疊加，而剩余另一半地塊的產品類型、面積將會互補。

周邊新盤：象嶼自在海、建發閱海、灣墅，而從容積率1.99看，競品主要是閱海、灣墅，雖然同為樂活島，細化來看，南北兩側主打的最核心賣點稍有不同，大概率會做產品差異化。

3、同安區，2025TP01 地塊（西柯片區）、T2025P01 地塊（祥和片區）；

西柯地塊，約1.66公頃，總計價建筑面3.48萬㎡，起拍總價3.48億，住宅起拍樓面價1萬/㎡；容積率2.1；

祥和地塊，約7.41公頃，總計價建筑面13.74萬㎡，起拍總價13.76億，起拍樓面價1萬/㎡，容積率1.86；

西柯地塊在2023年曾流拍，今年縮小了建筑面積、降低容積率后重新出讓。

祥和地塊，周邊二手房近半年成交價0.94~1.73萬/㎡。

4、湖里區，2025P05 地塊（后埔片區）；

約1.47公頃，計價建筑面積3.56萬㎡。地塊起拍總價14.7億，住宅起拍樓面價4.2萬/㎡，容積率為2.42。

湖邊水庫南岸，一線臨湖景觀，緊鄰地鐵2號線，蔡塘廣場。

周邊二手房：近一年成交價3~5萬/㎡。

世茂湖濱首府，3.9~5萬/㎡；

融景灣，2024年成交5萬/㎡；金山湖景大廈，近期成交4.32萬/㎡。

本幅地塊不大，僅3.56萬㎡，一線湖景、地鐵、商業，周邊生活配套逐步完善，交通便利，有發展潛力。

隨著容積率和第四代住宅的迭代，“高端改善+剛需保障”會兩條腿走路。

土拍市場向來是樓市的晴雨表，不僅在于樓面價，更多在于預期和探清高層的態度，而在當下的市場中，我們應該做的，是不停的根據歷史周期的演變，持續地優化自己。