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“目前只有杭州是個特立獨行的存在，可能也僅限于杭州有高比例民企拿地了。 ”

文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

“地王”卷土重來。

2月25日，上海靜安區(qū)一宗土地賣出約16.23萬元/㎡的高價，不到半年時間，刷新了去年8月徐匯濱江13.1萬元/㎡的紀(jì)錄。

再往前，則是2016年的10.03萬元/㎡的紀(jì)錄，這是全國單價地王紀(jì)錄的“三連刷”。

同一日，杭州上城區(qū)一宗土地經(jīng)110輪競拍，拍出約50682.49元/㎡的價格，溢價率72.48%，位居杭州有史以來單價第三高。

往前倒一個月，拱墅區(qū)一宗土地價格為64834元/㎡，位居杭州新地王，而第二名的出現(xiàn)也只不過是在去年的10月。

非一線、強二線城市也在悄悄刷新紀(jì)錄。比如，2月26日，天津一宗土地拍出43449元/㎡的價格，創(chuàng)2018年以來新高。

當(dāng)?shù)赝鮽冎爻鼋?，將帶來什么樣的房地產(chǎn)復(fù)蘇信號？

開年土地市場觀察：

杭州、上海打頭陣，廣深、北京還不慌？

不少人可能沒想到，是杭州、上海這兩個華東城市充當(dāng)了開年土地市場的急先鋒。

而要當(dāng)急先鋒，關(guān)鍵在于“舍得”。

多位受訪者透露：這段時間杭州、上海釋放出了極為優(yōu)質(zhì)的城市地塊。

用財經(jīng)評論員劉曉博的話來說：“拿出的一般是壓箱底的好地塊，位置好、周邊配套成熟、在公認的好片區(qū)，有些還有比較好的學(xué)位，容積率一般也比較低?！?/p>

舉例來說，杭州新地王位于杭州市中心湖墅單元，未來很有可能打造成杭州的高端住宅地標(biāo)，因此房企爭搶激烈在情理之中。

上海的情況類似，新地王位于上海靜安寺商圈核心位置，位于靜安寺西側(cè)的南京西路，周邊臨近久光百貨、芮歐百貨、靜安嘉里中心等高端商業(yè)體，未來要建設(shè)風(fēng)貌別墅（結(jié)合歷史遺跡與現(xiàn)代設(shè)計的高端住宅）。

上海南京西路商圈街景

58安居客研究院院長張波認為：“如果北京的二環(huán)內(nèi)、上海的小陸家嘴、廣州天河珠江新城有地塊拿出，創(chuàng)造出新地王也很正常，只是不少一二線城市的核心區(qū)域土地供給十分有限?！?/p>

一般來說，在土地供給上更多配給優(yōu)質(zhì)地塊，有利于提升溢價率水平，提升房企拿地信心。

可以發(fā)現(xiàn)，廣州、深圳、北京等核心城市的優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)暫時落在了杭州、上海之后。

比如，北京拿出的地塊還集中在昌平、順義、石景山區(qū)等邊緣區(qū)縣；深圳龍崗、廣州海珠、南沙區(qū)的交易地塊單價均在兩三萬元，不夠亮眼。

相較去年，差距明顯。

去年9月，廣州天河區(qū)出現(xiàn)成交價66957元/㎡的新地王，為廣州土拍單價第二高的地塊；12月，深圳南山區(qū)地塊拍出70387元/㎡高價，總價185.12億元，成交單價位列第二高，并刷新深圳土拍總價紀(jì)錄，為2024年全國最貴“地王”；去年11月，北京朝陽區(qū)同樣拍出了新晉“總價地王”。

劉曉博認為，其他大城市暫時沒有出現(xiàn)這種超高單價的地塊，跟很多因素有關(guān)。“比如有些城市在產(chǎn)生‘地王’這件事上比較慎重，甚至擔(dān)心出現(xiàn)新‘地王’。”

“在深圳，由于城市容積率高，商品房容積率很少低于4倍，根本拿不出杭州、上海那樣低容積率的地塊。”

民企參與度也是關(guān)鍵。張波表示：“民企在一二線土地市場上拿地份額不斷減少是趨勢，目前只有杭州是個特立獨行的存在，可能也僅限于杭州有高比例民企拿地了。”而去年10月的杭州土拍單價第二名，便由民企（綠城）創(chuàng)造。

杭州一在建樓盤和未開發(fā)的土地

大頭怎么看土地市場？

杭州、上海土地市場風(fēng)頭正勁，那么，它與核心城市樓市復(fù)蘇，乃至全國樓市的關(guān)系怎么樣？

王曉東

音頻節(jié)目“房產(chǎn)局內(nèi)人”主理人

當(dāng)前樓市跟土拍市場，有一定的關(guān)系。

現(xiàn)在的土拍跟過去土拍不一樣，沒有了“7090”政策（套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到70%以上）的限制。所以，開發(fā)商的發(fā)揮空間很大，可以做差異化的產(chǎn)品，比如改善型豪宅，賣更高價格。所以，就算房價有一定跌幅，開發(fā)商依舊能賺錢。

當(dāng)前樓市跟土拍市場，有一定關(guān)系。12月，上海成交量接近3萬套，說明現(xiàn)在買房子的信心還是有的。深圳、成都，連續(xù)幾個月房價環(huán)比上漲，確實也給了很多開發(fā)商信心。一些央企國企，有一手政策信息資源，他們最靈敏，敢于拿地、競拍，也給了市場信心。

白小姐

“白袍翁”公眾號聯(lián)合創(chuàng)始人、上海樓市意見領(lǐng)袖

國家是有計劃地讓核心地段土地價格拔高做標(biāo)桿。

上海這樣的一線城市新樓盤入市價格并沒有因為“地王”的出現(xiàn)而整體拉高均價，甚至部分郊區(qū)地塊價格還下調(diào)了。所以在整盤可控的前提下，國家是有計劃地讓核心地段土地價格拔高做標(biāo)桿，這樣無論對于留住個人資金和機構(gòu)資本都有好處。

我個人覺得，除了一線城市外，近幾年經(jīng)濟下滑的一些老牌重鎮(zhèn)也許到了可以抄底的時候了，因為從2020年開始，對杭州成都等新興城市的熱捧，已經(jīng)讓這些城市的產(chǎn)業(yè)超負荷投資，此時進入的時機也已經(jīng)偏晚。不如在老牌城市尋找樓市復(fù)蘇的抄底契機，南京天津這些地方，也許還有生機。

劉曉博

財經(jīng)評論員

公眾號“劉曉博說財經(jīng)”主理人

一場健康的土拍，應(yīng)該國企、民企各占一半。

目前拿地的主力仍然是國資，大城市是央企、當(dāng)?shù)貒?，一般都是真正開發(fā)房地產(chǎn)的；三四線城市的土地，主要賣給了城投公司，這些城投公司很多沒有開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗，只是用來承接土地、實現(xiàn)土地融資，解決地方政府性基金收入缺口的。將來有了專項債，再由政府回購，未必會真正開發(fā)。

隨著一線城市、強二線城市核心區(qū)樓市回暖，會有更多外資、民企拿地，進行真正的市場化開發(fā)。目前民企拿地?zé)崆檫€不太高，他們?nèi)匀皇苤朴谫Y產(chǎn)負債表衰退，當(dāng)務(wù)之急是回籠資金、降低債務(wù)負擔(dān)。只有個別財務(wù)狀況好的民企在拿地。

一場健康的土拍，應(yīng)該有8到10家企業(yè)積極參與，其中國企、民企各占一半，都是真正開發(fā)房地產(chǎn)的，而不是充數(shù)的城投公司。

陽光

陽光城市論壇主編

健康的土拍市場一定“分化”。

核心城市土地市場的分化的確是長期趨勢，因為最終與城市發(fā)展（包括產(chǎn)業(yè)與城市宜居度）、城市品牌與軟實力、輻射度等因素相關(guān)，當(dāng)下的城市競爭與發(fā)展，我看好國內(nèi)這些城市：一線城市（上海、北京、深圳），二線城市（杭州、成都、合肥、南京），這些城市要么產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟把握住了當(dāng)下趨勢，要么城市新興科技出色，要么城市建設(shè)出色，要么城市軟實力出色、吸引力強，要么房產(chǎn)“質(zhì)價比”高。

一個喜聞樂見的健康的土拍市場一定也是“分化”的，有的城市土拍熱火朝天，有的城市土拍冷冷清清，在城市內(nèi)部，有的地塊有房企爭相搶奪，有的地塊無人問津，這種豐富的表現(xiàn)才是“健康程度”的體現(xiàn)之一，因為一城一地一價值，不可能雞犬升天，也不可能都很沉寂。因此，“參差感與分化”是合理的。

除了“制造地王”以外，

樓市回暖還有其他招嗎？

王曉東

音頻節(jié)目“房產(chǎn)局內(nèi)人”主理人

最有效的政策：收儲與城中村改造。

1.收購?fù)恋睾蜕唐贩?，解決庫存問題。比如，近期黃奇帆提出了10萬億級別的政府債券去直接下場去庫存；據(jù)中指研究院，截至2月22日，廣東多個城市公示的首批擬用專項債收購?fù)恋仨椖砍?20宗，擬收購價格合計超430億元。

2.加大力度拆遷、城中村改造，解決需求不足問題。比如，去年說新增實施100萬套城中村和危舊房改造，今年應(yīng)該繼續(xù)加大拆遷力度。

城中村改造項目

劉曉博

財經(jīng)評論員

公眾號“劉曉博說財經(jīng)”主理人

全面取消限購，包括上海、深圳的核心區(qū)。

我覺得除了北京四環(huán)內(nèi)可以保留一點限購門檻，其他城市都應(yīng)該全面取消限購，包括上海、深圳的核心區(qū)。首套房首付比例還可以從15%下降到10%，繼續(xù)降低房貸利率、公積金貸款利率。徹底取消對新房的限價。

另外，銀行對開發(fā)商的貸款支持，力度可以加大，實際操作中很多銀行依然比較謹(jǐn)慎。

陽光

陽光城市論壇主編

因城施策。

指望大水漫灌的金融普惠不現(xiàn)實，指望純粹金融輸血不現(xiàn)實，主要還是要看房地產(chǎn)本身的造血能力是否能恢復(fù)。

簡單地說，有三個因素：第一個來源于樓市持續(xù)復(fù)蘇帶來現(xiàn)金流，第一個來源于金融系統(tǒng)的普遍而廣泛的支持，第三就是市場傳導(dǎo)的信心。

推動樓市復(fù)蘇的做法在于每個城市因城施策，比如適當(dāng)調(diào)整土地出讓的節(jié)奏與成交量，從供給端促進平衡，比如加大購房消費的補貼、降低購房者購房的成本等，比如城市成立集合多部門的房地產(chǎn)專項管委會（統(tǒng)一協(xié)調(diào)該城市的地產(chǎn)相關(guān)政策和導(dǎo)向，從而形成合力，而不是不同部門不同的導(dǎo)向），比如提高城市宜居度的舉措（城建水平、精細化管理水平），比如推出激發(fā)城市活力和促進民營經(jīng)濟的系統(tǒng)性措施等。

本篇作者 | 林波 | 責(zé)任編輯 | 何夢飛

主編 | 何夢飛 | 圖源 | VCG

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