我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

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地段價值大于產(chǎn)品價值。

之前我說了下高得房率的瓶頸，https://weibo.com/1551561845/PgbW2ioG2 ，有的人認為我在抨擊這種卷法，其實不是的。開發(fā)商卷總比我們購房人卷要好得多，戶型不斷迭代，朝著更優(yōu)質(zhì)更改善的方向發(fā)展，我是雙手雙腳贊成。只不過我并不認為可以無限放大這一片面的優(yōu)勢，這樣就喧賓奪主了。

不然的話，視高的第四代花園住宅，興隆湖的清鳳鹿溪源，早就應(yīng)該被奉為神明了。

顯然并沒有，說明很多人還是在尋求一個度的平衡。

在我看來，地段價值一直是優(yōu)于產(chǎn)品價值的，前幾年我就強調(diào)過，先定預(yù)算，再定地段，最后定產(chǎn)品。（當然，也不是嚴格遵循順序，避免走極端化）

舉個例子，我有一會員，從各種需求來說，市中心的買法是最優(yōu)解，但預(yù)算范圍內(nèi)匹配到的是半迭代新房次新房。

對應(yīng)的是，目前三環(huán)外的確出現(xiàn)了超高得房率的新房產(chǎn)品，他表示“頗為心動”。

用過來人的角度看，其實迭代戶型從自住角度來說，帶來的體驗并非指數(shù)級、碾壓式的變化，畢竟人均不到2米的四川人，最多也就是1.8米的床。（物欲要求較高的除外）

住久了會發(fā)現(xiàn)，內(nèi)部的改善對自住家庭變化不大，外部的配套才影響生活，典型的就是學校商業(yè)交通，差異會非常明顯。

當然，以上是基于本身需求是自住市中心。

1、如果沒有地緣的需求呢？那么地段價值依然是大于產(chǎn)品價值的；

2、如果本身需求是買非核區(qū)域（比如就近工作生活），那么剛好遇到好產(chǎn)品，那么就沒必要去市中心；

3、如果核心區(qū)的高層和泛核的洋房，我建議算一算套內(nèi)單價，對核心區(qū)進行適度加權(quán)后比對。（加權(quán)是核心區(qū)的地段價值，適度是因為洋房和迭代戶型也有其產(chǎn)品價值）。