中指研究院“2025全國(guó)優(yōu)質(zhì)地塊巡展”火熱進(jìn)行中！

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當(dāng)月要點(diǎn)：

1、重點(diǎn)房企拿地總額同比為正

2、專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)存量土地加速落地，期待不同所有制房企均能受益

3、從各城市群拿地金額來(lái)看，長(zhǎng)三角躍居四大城市群之首

01

重點(diǎn)房企拿地總額同比為正

2025年1-2月，TOP100企業(yè)拿地總額1998.6億元，同比增長(zhǎng)26.7%。土地市場(chǎng)點(diǎn)狀回暖、“開(kāi)門(mén)紅”行情延續(xù)，TOP100企業(yè)拿地總額同比兩位數(shù)增長(zhǎng)。自2024年9月底以來(lái)，一線及強(qiáng)二線城市二手房成交量?jī)r(jià)已呈現(xiàn)筑底回升態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)情緒逐步回暖，房企對(duì)后市的信心有所修復(fù)。2025年年初，地方政府積極推出位于核心區(qū)域、配套成熟的優(yōu)質(zhì)地塊，進(jìn)一步增強(qiáng)了房企拿地積極性。同時(shí)，房企也有一定補(bǔ)庫(kù)存的意愿，年初拿地能夠在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)開(kāi)工并進(jìn)入銷(xiāo)售階段，有助于房企快速回籠資金，提升周轉(zhuǎn)效率。

圖：2022年1月-2025年2月TOP100房企累計(jì)拿地總額及同比

數(shù)據(jù)來(lái)源：

數(shù)據(jù)范圍：包含招拍掛權(quán)益土地及收并購(gòu)?fù)恋?/p>

從新增貨值來(lái)看，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展和中國(guó)金茂位列前三。2025年1-2月，華潤(rùn)置地以465億元新增貨值占據(jù)榜單第一，保利發(fā)展以305億元新增貨值位列第二，中國(guó)金茂新增貨值規(guī)模為283億元，位列第三。TOP10企業(yè)2025年1-2月新增貨值總額2342.8億元，占TOP100企業(yè)的39.2%，新增貨值門(mén)檻為20億元。

02

專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)存量土地加速落地，期待不同所有制房企均能受益

2月23日，廣東省率先發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債券資金用于收購(gòu)存量土地，成為全國(guó)首例。根據(jù)廣東省披露的2025年政府專(zhuān)項(xiàng)債券（八期～九期），本次發(fā)行總額307.1859億元，其中約304億用于回收閑置存量土地。經(jīng)過(guò)梳理，本次發(fā)行的專(zhuān)項(xiàng)債券覆蓋廣東省19個(gè)城市，86個(gè)項(xiàng)目。收購(gòu)的存量土地90%以上為地方國(guó)企的地塊。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，各地公示的項(xiàng)目用地單位覆蓋地方國(guó)企、央企和民企，其中90%以上為地方國(guó)企。

從房企實(shí)踐來(lái)看，2024年5月17以來(lái)，房企可以通過(guò)退地盤(pán)活項(xiàng)目、優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，并實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)雙贏。通過(guò)退地變更土地使用性質(zhì)再重拍，實(shí)現(xiàn)盤(pán)活項(xiàng)目。如2024年7月至10月華潤(rùn)置地在申請(qǐng)退出一塊拿地十年的地塊使用權(quán)后再次將該地塊競(jìng)得，土地用途從商務(wù)+商業(yè)改成了商品住宅+酒店+商務(wù)+商業(yè)。華潤(rùn)置地退地一方面是福州商辦產(chǎn)品去化相對(duì)困難，當(dāng)?shù)貙?xiě)字樓空置率較高；另一方面購(gòu)物中心也趨于飽和。而在“商改住”再次競(jìng)得，可以很好的解決上述困難。同時(shí)取消了為鼓樓區(qū)捐建一所投資額不少于3000萬(wàn)的示范標(biāo)桿小學(xué)，變相降低了拿地成本。

通過(guò)退地優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資源使用。部分退地地塊經(jīng)估價(jià)后，由政府補(bǔ)償“應(yīng)付票據(jù)”，用于房企在該城市重新購(gòu)地，從而優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。如2024年八月至九月，廣州市越秀地產(chǎn)先后兩次退地四宗地塊成功，相關(guān)地塊的補(bǔ)償方式為廣州市土地開(kāi)發(fā)中心提供等值應(yīng)付票據(jù)，而不是現(xiàn)金，應(yīng)付票據(jù)的價(jià)值可用于廣州新出讓的市本級(jí)土地。值得注意的是，票據(jù)本身可以用來(lái)支付未來(lái)廣州土地市場(chǎng)上所有符合出讓條件的地塊，意味著越秀地產(chǎn)通過(guò)退地獲得了120億元在廣州換倉(cāng)的機(jī)會(huì)，能夠有效提高土儲(chǔ)質(zhì)量。

2025年1月13日，中國(guó)金茂與湖州南太湖管委會(huì)就土地收儲(chǔ)訂立土地收儲(chǔ)協(xié)議。根據(jù)土地收儲(chǔ)協(xié)議，湖州東茂同意將四塊地塊交由湖州南太湖管委會(huì)收儲(chǔ)，代價(jià)為人民幣7.81億元，以現(xiàn)金補(bǔ)償。同時(shí)，金茂表示若該等地塊納入專(zhuān)項(xiàng)債資金處置閑置土地清單，就使用專(zhuān)項(xiàng)債政策資金支付補(bǔ)償?shù)姆制谄谙薜劝才胚M(jìn)一步協(xié)商，如達(dá)成一致可另行簽訂協(xié)議。

表：新政后房企退地部分案例

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

整體來(lái)看，專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地是2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措之一，相關(guān)政策的推進(jìn)節(jié)奏和落地情況受到市場(chǎng)高度關(guān)注，本次廣東省率先發(fā)行收購(gòu)存量土地的專(zhuān)項(xiàng)債，也為市場(chǎng)釋放了更加積極的信號(hào)，但本次廣東省涉及的項(xiàng)目更多為地方國(guó)企地塊，期待政策能夠惠及更多民企和央企，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)緩釋?zhuān)瑤?dòng)市場(chǎng)進(jìn)入新循環(huán)。

03

重點(diǎn)區(qū)域及城市房企拿地

從各城市群拿地金額來(lái)看，長(zhǎng)三角躍居四大城市群之首。2025年1-2月，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額519.8億元，位居四大城市群之首，京津冀TOP10企業(yè)拿地金額481.0億元，位列第二；中西部TOP10企業(yè)拿地金額172.0億元，位居第三。

從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來(lái)看，央企、國(guó)企和地方國(guó)資仍是主力，民企僅在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)。華潤(rùn)置地在杭州、北京、上海、成都等四個(gè)城市拿地金額均進(jìn)入前三，聚焦核心城市加大力度補(bǔ)倉(cāng)；綠城中國(guó)、中國(guó)中鐵在3個(gè)、2個(gè)城市位列拿地金額前十。濱江集團(tuán)聚焦杭州，在杭州位列拿地金額第一，中天美好集團(tuán)、海威置業(yè)等房企深耕杭州增加土地儲(chǔ)備。上海迎來(lái)新加坡慶隆集團(tuán)、星隆置業(yè)等兩家具有外資背景的新入局者。

從全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10來(lái)看，2月北京拍出多宗高總價(jià)地塊。入榜地塊中，虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊以總價(jià)90億元位居榜首，溢價(jià)率38.2%，該宗地拿地企業(yè)為金茂和外資企業(yè)新加坡慶隆集團(tuán)。從城市來(lái)看，北京有4宗地入榜，總成交金額201.5億元，杭州有3宗地塊入榜，總成交金額72.3億元，上海有2宗地塊入榜，總成交金額140.5億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：

數(shù)據(jù)范圍：包含招拍掛權(quán)益土地及收并購(gòu)?fù)恋?/p>

數(shù)據(jù)時(shí)間：截至2025年2月28日18:00；

區(qū)域范疇：

京津冀：北京、天津、河北等15個(gè)重點(diǎn)城市；

長(zhǎng)三角：上海、江蘇、浙江、安徽等41個(gè)重點(diǎn)城市；

粵港澳大灣區(qū)：深圳、廣州、珠海等9個(gè)重點(diǎn)城市；

中西部：武漢、長(zhǎng)沙、南昌、西安等190個(gè)重點(diǎn)城市；

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