“收租王”來襲

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@廣州天匯廣場igc

編者按

Preface

【2025·直擊財(cái)報(bào)】系列，在財(cái)報(bào)中讀懂企業(yè)邏輯，看見商業(yè)之變。此為，凱德中國信托篇。此篇為，新鴻基。

昨日，新鴻基地產(chǎn)發(fā)布了2024/25年度中期業(yè)績。2024年下半年，新鴻基取得總收入399.33億港元，同比增長45%；營業(yè)溢利錄得120.98億港元，同比增長10.5%。營收增長主要是由于本期香港地產(chǎn)銷售收入160.3億港元，較上年同期36.12億港元，大幅增加344%。

不過，本期投資物業(yè)公允價(jià)值減少28.75億港元，影響了利潤表現(xiàn)。2024年下半年，新鴻基凈利潤為78.41億港元，同比下降17.2%；歸屬母公司凈利潤75.23億港元，同比下降20.6%。

發(fā)展物業(yè)一片大好之下，新鴻基投資物業(yè)略顯黯然，香港、內(nèi)地皆如此。期內(nèi)，新鴻基錄得合并租金總收入為122.8億港元，同比微跌1%；凈租金收入為90.04億港元，同比下滑3%。

在多個(gè)港資玩家出現(xiàn)業(yè)績大跌或預(yù)警背景下，新鴻基“微跌”的租金收入，被外界解讀為一種韌性的存在。

這種相對樂觀的情緒，在新鴻基最新這份財(cái)報(bào)中亦有顯露。香港“盛事經(jīng)濟(jì)”對消費(fèi)的帶動，以及內(nèi)地“以舊換新”等消費(fèi)提振政策助益，在其看來，皆為業(yè)績持續(xù)增長的機(jī)會點(diǎn)。

而望向2025及往后數(shù)年，新鴻基在香港、內(nèi)地有新一批旗艦商場等待入市，地標(biāo)建筑+TOD的拿手好戲?qū)⒃诟鼜V闊的土地展開。

這個(gè)“補(bǔ)倉大年”，將繼續(xù)演繹新鴻基穿越周期的王者韌性。

01

半年收租超122億港元

零售物業(yè)組合“更抗跌”

2024/25年度中報(bào)顯示，新鴻基期內(nèi)總租金收入，連同所占合營企業(yè)及聯(lián)營公司的租金收入計(jì)算，按年下跌1%至港幣122.80億元，凈租金收入按年下跌3%至港幣90.04億元。

在香港，2024年下半年，新鴻基合并物業(yè)租賃收入88.13億港元，同比下跌1%。租賃收入下降來自于寫字樓和商場的續(xù)租租金雙降，零售物業(yè)租金下跌1%至45.93億港元，較寫字樓5%的下跌更具韌性。

雖經(jīng)濟(jì)前景不明朗和強(qiáng)勢港幣影響了香港本地的消費(fèi)意欲，港人北上和外出旅游也影響了新鴻基在香港的零售物業(yè)表現(xiàn)。但在去年圣誕期間，得益于商場的節(jié)日活動和優(yōu)惠策略，其中包括本地及韓國明星活動，以及逾10%的年度增長推廣費(fèi)用，新鴻基旗下15大商場在圣誕期間的人流及生意額錄得喜人的15%增長。

在內(nèi)地，去年下半年，新鴻基合并物業(yè)租賃收入30.89億港元（28.47億元人民幣），同比下跌2%。由于新鴻基在內(nèi)地的租賃收入中，超6成源自零售物業(yè)，商場租金收入下滑為內(nèi)地租賃收入下滑主因，但部分被南京IFC商場的高出租率抵消。

去年7月26日，新鴻基打造的南京國金中心商場（南京ifc商場）開業(yè)。項(xiàng)目樓面面積超過10萬平方米，共有九層空間，商場沿街280米外立面齊集國際一線高端品牌旗艦店——香奈兒（Chanel）全亞洲唯一擁有戶外空間的雙層旗艦店、路易威登（Louis Vuitton）最新設(shè)計(jì)風(fēng)格的全國雙層旗艦店、迪奧（Dior）旗艦店、蒂芙尼（Tiffany&Co.）首家由世界知名建筑設(shè)計(jì)師彼得·馬里諾設(shè)計(jì)、采用紐約第五大道旗艦店最新設(shè)計(jì)的全國旗艦店、卡地亞（Cartier）江蘇省最大旗艦店、梵克雅寶（Van Cleef & Arpels）全國最大旗艦店。

其中，香奈兒(Chanel）、蒂芙尼（Tiffany&Co.）、寶格麗（BVLGARI）門店均由彼得·馬里諾設(shè)計(jì)，以全球頂尖藝術(shù)風(fēng)格設(shè)計(jì)閃耀登場。據(jù)市場有關(guān)消息透露，南京IFC 2024年銷售額在30億元左右。

與香港類似，雖新鴻基內(nèi)地高端商場同樣受到了經(jīng)濟(jì)不明朗和出境游增加的影響，但在內(nèi)地“以舊換新”和發(fā)放消費(fèi)券等多項(xiàng)拉動消費(fèi)政策的影響下，其期盼的是2025年上半年市況能有所好轉(zhuǎn)，“市場氣氛于近月逐漸回暖”。

租金收入穩(wěn)住大盤的同時(shí)，新鴻基大規(guī)模土儲是其展望未來業(yè)績持續(xù)上升的基石。

據(jù)最新中報(bào)，截至2024年末，按所占建筑面積計(jì)算，新鴻基在香港的土地儲備約5690萬平方呎，其中約3760萬平方呎為已落成物業(yè)，絕大部分用于長租及長線投資。

在內(nèi)地，新鴻基的土地儲備約6640萬平方呎，其中約2120萬平方呎為已落成物業(yè)，大部分為位于一線及主要二線城市核心商業(yè)地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體，同樣用作出租及長線投資。

02

“補(bǔ)倉“持續(xù)進(jìn)行時(shí)

香港、內(nèi)地各有看點(diǎn)

無論在香港還是內(nèi)地，新鴻基地產(chǎn)一直是“地標(biāo)建筑”和“TOD商場”的代名詞。

上世紀(jì)90年代的中環(huán)廣場，在維港兩岸組成“維港門廊”的香港環(huán)球貿(mào)易廣場ICC、香港國際金融中心IFC，以及在內(nèi)地的上海IFC、成都ICC等都是其標(biāo)志性的作品。

再看其當(dāng)下在香港、內(nèi)地籌開或新拿的商業(yè)項(xiàng)目，大都帶有上述兩大鮮明標(biāo)簽。

香港：元朗、觀塘、旺角三區(qū)補(bǔ)強(qiáng)

啟德、西沙尋新機(jī)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前新鴻基在香港合計(jì)落子了24個(gè)大型商業(yè)綜合體，商場總樓面面積約116萬平方米(約1,240萬平方呎)。

新鴻基的商場遍布港九各區(qū)，沿著港鐵線路鋪開，無一不是TOD項(xiàng)目，交通配套成熟。各區(qū)商業(yè)項(xiàng)目大部分為獨(dú)立項(xiàng)目，并不歸屬于某一產(chǎn)品線，主要以寫字樓、住宅基座商場的方式呈現(xiàn)，并可通過人行天橋與鄰近住宅和設(shè)施相連。

●新城市廣場，圖源：新鴻基官網(wǎng)

新鴻基香港IFC之外的項(xiàng)目，多屬區(qū)域商業(yè)地標(biāo)，處于各區(qū)的商業(yè)核心地帶，主要服務(wù)于周邊住戶和上班族。這類項(xiàng)目策略性針對年輕人、本地家庭客群，招商更為多元，特色餐飲比例更高，零售品牌更為親民。且由于部分項(xiàng)目分期開發(fā)，可對每一期進(jìn)行差異化定位，適時(shí)調(diào)整招商方向，從而同時(shí)滿足各類消費(fèi)群體的需求。

基于以往的選址經(jīng)驗(yàn)及定位邏輯，新鴻基近兩年在香港對元朗、觀塘、旺角三個(gè)深耕區(qū)域進(jìn)行了加密布局。元朗的“YOHO MIX 元點(diǎn)”、“YOHO PLUS 加點(diǎn)”已在2024年開業(yè)，觀塘的The Millennity的基座商場將在今年二季度開業(yè)。

對比來看，前兩者為以住宅為中心的綜合發(fā)展區(qū)，后者則是以寫字樓為中心的商業(yè)區(qū)，但三者均為新鴻基在該區(qū)已有商業(yè)組團(tuán)的新補(bǔ)充，但業(yè)態(tài)組合進(jìn)行了差異化布局。

●圖源：YOHO Mall官網(wǎng)

2015年開業(yè)YOHO Mall 形點(diǎn)，一期側(cè)重引進(jìn)高客單價(jià)的零售品牌，集中開出了迪奧、香奈兒、嬌韻詩、SK-II等高端化妝護(hù)膚品牌，勞力士、周生生、潘多拉等鐘表和珠寶首飾品牌，初期更引入過包括家上海、安南、caffe HABITU、Pizza Express、純壽司、丼吉日本吉列專門店餐廳在內(nèi)的高檔餐飲。

而在2024年6月新開業(yè)的YOHO MIX元點(diǎn)，則補(bǔ)充了更多海內(nèi)外網(wǎng)紅餐飲，如日本燒肉店YAKINIKU KAKURA、 湊湊火鍋、內(nèi)地舒芙蕾店Fufuland ，異國餐館則引入主打西日fusion 菜色的Peko Peko、日本撈面Kokoro Tokyo Mazesoba、 泰式餐館Tommy Yummy，美式漢堡BFF Burger 以及大受年輕人歡迎的德國糖果店Bears & Friends等，消費(fèi)更接地氣。

聚焦網(wǎng)紅餐飲的YOHO MIX元點(diǎn)，和以教培、生活服務(wù)為主的YOHO PLUS加點(diǎn)的新開，與YOHO 形點(diǎn)形成有效補(bǔ)充，共同構(gòu)成總零售面積達(dá)120萬平方呎的大型TOD零售王國。

而The Millennity為新鴻基創(chuàng)紀(jì)之城（Millennium City）的壓軸之作，屬于創(chuàng)紀(jì)之城第八期，新鴻基在此耕耘的時(shí)間更為長久。整個(gè)創(chuàng)紀(jì)之城建筑群沿觀塘道分期開發(fā)，橫跨港鐵觀塘線牛頭角站至觀塘站，總樓面面積超過450萬平方呎，包含多棟寫字樓，渣打銀行、東亞銀行等大型金融企業(yè)入駐其中，著名的觀塘apm商場為第五期的寫字樓基座商場。

元朗、觀塘之外，新鴻基在2023年3月底摘得的旺角洗衣街與亞皆老街交界大型商業(yè)地皮，亦于2024年獲城規(guī)會批準(zhǔn)，將打造成為旺角的“Green Heart”，具備綠化、可持續(xù)發(fā)展元素的大型綜合新商業(yè)地標(biāo)。

該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2030年建成，總投資額預(yù)料將超100億港元。據(jù)屋宇署最新披文，項(xiàng)目將建設(shè)1座56層和1座4層的商業(yè)大廈，并附帶政府設(shè)施，總樓面面積達(dá)151萬平方呎。

除了補(bǔ)強(qiáng)深耕多年的區(qū)域外，新鴻基在香港更尋求在西沙、啟德等原有空白的區(qū)域進(jìn)行拓展，探索更多可能性。

如最新開出的樓盤啟德“天璽．天”共分2期發(fā)展，提供約1490伙單位。其屋苑基座規(guī)劃的24萬平方呎Mall蓄勢待發(fā)，天璽．天的住戶可經(jīng)隧道穿梭大型購物商場AIRSIDE及雙子匯，步行3分鐘即可到達(dá)甲級寫字樓或旗艦及購物商場，消費(fèi)娛樂一應(yīng)俱全。

此外，新鴻基還尋求擺脫基座商場的框架，探索更多商業(yè)建筑形態(tài)上做突破。今年1月22日，新鴻基旗下全新地標(biāo)“西沙GO PARK”正式開業(yè)。西沙GO PARK由兩大部分組成，包括近100萬平方呎的多元化戶外運(yùn)動公園“GO PARK Sports”和約30萬平方呎的運(yùn)動商業(yè)綜合體，新鴻基開始摸索公園式商業(yè)等的新形態(tài)。

內(nèi)地：TOD造Mall

再造一二線城市地標(biāo)

在內(nèi)地，自2000年開出內(nèi)地首個(gè)項(xiàng)目——上海中環(huán)廣場，往后二十年間，新鴻基開出9個(gè)商場，平均2.6年上新1個(gè)項(xiàng)目，節(jié)奏穩(wěn)定。

以南京ifc商場為起點(diǎn)，新鴻基終于要開啟新一輪“開開開”的征途。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來三年內(nèi)，新鴻基在內(nèi)地將有6個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)面世。

就形態(tài)而言，上述6大擬開項(xiàng)目均為商業(yè)綜合體，不僅有零售商業(yè)，還有辦公樓、酒店業(yè)態(tài)，有些還包含公寓、高端住宅。

作為“浦西第一高樓”，上海徐家匯中心ITC主地塊虹橋路地塊總建筑面積超70萬平方米，由2棟超高層主樓A座辦公樓（220米）和B座辦公樓（370米），15層酒店、7層裙房以及6層地下室構(gòu)成，頗有“再造一個(gè)徐家匯”之勢。

●圖源：小紅書@上海ifc商場

而蘇州環(huán)貿(mào)廣場ICC，是新鴻基在在蘇州打造的首座城市綜合體，由高310米的綜合樓、裙樓和花園廣場組成，規(guī)劃有購物中心、超甲級辦公樓以及高端住宅。

據(jù)新鴻基目前公布的發(fā)展計(jì)劃，上海徐家匯中心ITC的旗艦商場——ITC Maison將于今年分期開業(yè)，金雞湖畔地標(biāo)蘇州環(huán)貿(mào)廣場ICC、改寫杭州高端商業(yè)格局的杭州IFC都已進(jìn)入建設(shè)后期階段。

而在廣州，廣州南站ICC目前已動工，南沙慶盛樞紐綜合體項(xiàng)目將規(guī)劃8萬㎡大型商場。先后打造天環(huán)廣場、天匯廣場后，新鴻基希望在南沙和番禺再為大灣區(qū)帶來兩個(gè)地標(biāo)性商業(yè)綜合體。

就選址來說，新鴻基內(nèi)地6個(gè)籌開項(xiàng)目，皆瞄準(zhǔn)長三角、大灣區(qū)的商業(yè)高能級城市，且戰(zhàn)略深耕與拓展并行。其中，廣州、上海屬于加密布局，蘇州、杭州則是填空之策。

//聚焦高能級城市：內(nèi)地籌開項(xiàng)目均位于商業(yè)一線（上海、廣州）或準(zhǔn)一線（杭州、蘇州）城市，依托其高消費(fèi)能力、人口密度及成熟的基礎(chǔ)設(shè)施。

//靈活適配城市需求:從超大型（廣州南站ICC，44萬㎡）到中小型（蘇州環(huán)貿(mào)廣場ICC，3.2萬㎡），根據(jù)城市定位、區(qū)域需求及土地供應(yīng)調(diào)整體量。

同時(shí)，核心區(qū)與新興區(qū)域并重。上海徐家匯中心（核心商圈）與廣州南沙慶盛站（新興發(fā)展區(qū)）同步開發(fā)，平衡成熟市場與增長潛力。

//合作開發(fā)多元模式：聯(lián)合本土企業(yè)，如上海天薈與本地城建投資公司合作，整合資源降低風(fēng)險(xiǎn)，提升落地效率。

不難看出，新鴻基的選址策略體現(xiàn)了對高潛力城市的精準(zhǔn)把握、交通導(dǎo)向開發(fā)的重視，以及靈活適配區(qū)域需求的商業(yè)邏輯，以通過規(guī)模化和協(xié)同效應(yīng)提升長期競爭力。

如此看來，無論在香港還是內(nèi)地，新鴻基穿越周期的韌性從來不是“一蹴而就”的。因?yàn)槿魏螘r(shí)候，機(jī)會都是屬于有準(zhǔn)備的人。而新鴻基，時(shí)刻準(zhǔn)備著。

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