今日（2月28日），湖南湘江新區(qū)以“投資高地，興業(yè)湘江”為主題，舉辦了2025年土地推介會，重磅推出8大片區(qū)43宗優(yōu)質(zhì)地塊，其中包含梅洋濱三大神話片區(qū)，值得一提的是，本次推介低容地塊有明顯增長。

一

優(yōu)站位

經(jīng)濟騰飛，人口匯聚，引領(lǐng)中部新區(qū)發(fā)展

湖南湘江新區(qū)2015年成為全國第12個、中部地區(qū)首個國家級新區(qū)。

在經(jīng)濟表現(xiàn)上，2023 年湘江新區(qū)在全國眾多新區(qū)中成績斐然，位列第 6 位，穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)中部新區(qū)發(fā)展的領(lǐng)先地位。2024 年，新區(qū)依舊保持著良好的增長態(tài)勢，增速穩(wěn)定在 5.6%，規(guī)模工業(yè)增加值增長 10.4%。在國家級新區(qū)的競爭中，湘江新區(qū)的上市企業(yè)數(shù)量僅次于浦東新區(qū)，位居 19 個國家級新區(qū)的第二位。

從產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新來看，湘江新區(qū)同樣表現(xiàn)卓越，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新競爭力位居國家級新區(qū)第二。在數(shù)字經(jīng)濟領(lǐng)域，軟件和移動互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)值占據(jù)全市的 60% 以上，并且成功培育出智能網(wǎng)聯(lián)汽車、人工智能等新興數(shù)字經(jīng)濟領(lǐng)域，成為推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。

人口表現(xiàn)上，2024年湘江新區(qū)凈流入10萬常住人口，人口流入量位列全國首位，且人口組成中人才占比較大。

大量高素質(zhì)人才的涌入，不僅為湘江新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了源源不斷的智力支持，更極大地提升了區(qū)域的消費能力。2024年，新區(qū)的消費活力持續(xù)升溫，旅游、商業(yè)等領(lǐng)域蓬勃發(fā)展。尤其是12月8日華潤萬象城開業(yè)當(dāng)天，現(xiàn)場人潮涌動，熱鬧非凡，充分展現(xiàn)了新區(qū)強大的消費吸引力。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化升級，高端制造業(yè)引進先進技術(shù)與創(chuàng)新企業(yè)提升競爭力，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在金融、物流等領(lǐng)域亮點頻現(xiàn)，還積極與周邊協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建良好產(chǎn)業(yè)生態(tài)。同時，注重創(chuàng)新驅(qū)動，加大科技投入，培育眾多有自主知識產(chǎn)權(quán)的創(chuàng)新型企業(yè)，建立多個科技創(chuàng)新平臺，為經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展注入強大動力。

二

高潛力

多維升級，前景廣闊，土地與新房價值凸顯

湘江新區(qū)不僅在當(dāng)下?lián)碛凶吭降陌l(fā)展優(yōu)勢，未來的發(fā)展?jié)摿Ω遣豢晒懒俊o論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展還是房地產(chǎn)市場，都呈現(xiàn)出強勁的上升趨勢。

從發(fā)展前景來看，作為中部首個國家級新區(qū)，湘江新區(qū)享受著全省政策紅利的大力傾斜，經(jīng)濟持續(xù)高速增長，同時在人口和人才的虹吸能力上位居全國前列。

此外，湘江新區(qū)在交通和產(chǎn)業(yè)方面不斷進行升級，始終保持領(lǐng)先地位。在對外交通方面，2026年長沙西站將正式投入運營，屆時將實現(xiàn)1小時抵達武漢、2小時到達廣州、5小時直通北京的高效交通網(wǎng)絡(luò)。

在對內(nèi)交通方面，地鐵2號線西延線也將于2025年開工建設(shè)，加上原有的2、4、6號線，區(qū)域內(nèi)的交通網(wǎng)絡(luò)將更加完善，出行更加便捷。

在產(chǎn)業(yè)上，湘江新區(qū)加速多方位升級，著力打造高端產(chǎn)業(yè)與前沿創(chuàng)新兩大新區(qū)。

高端產(chǎn)業(yè)新區(qū)核心聚焦工程機械、新一代自主安全計算系統(tǒng)集群，現(xiàn)已培育45家市場主體，集聚57家內(nèi)外上市企業(yè)，127家國家級 “專精特新”小巨人企業(yè)。前沿創(chuàng)新新區(qū)以湘江科學(xué)城為主要陣地，建成960家國家及省級創(chuàng)新平臺，創(chuàng)新活力充沛，發(fā)展前景廣闊。

在土地投資價值方面，2024年湘江新區(qū)土地市場明顯優(yōu)于長沙樓市率先回溫，早在5月份，市府板塊住宅地便被3家房企“哄搶”，最終建發(fā)房產(chǎn)溢價5%競得，并打造了新規(guī)產(chǎn)品。

此外，房企對土地市場的價值變化更為敏感，綠城中國在半年內(nèi)連續(xù)在湘江新區(qū)拿下兩宗地塊，且均以溢價成交。其中，洋湖住宅地塊溢價14%成交，市府片區(qū)的樓面價更是高達 10058元/平米，成為當(dāng)年的單價 “地王”，土地投資價值不斷攀升。

在新房市場方面，與同等級的南京江北新區(qū)相比，2024 年湘江新區(qū)商品住宅成交均價房價低出近9000元/平米，性價比極高。

同時，作為長沙重點發(fā)展區(qū)域，湘江新區(qū)在教育、醫(yī)療和商業(yè)等配套設(shè)施方面優(yōu)勢明顯。教育資源上，匯聚了長沙多所名校，并通過集團化辦學(xué)的模式，有效提升了全區(qū)的辦學(xué)水平；醫(yī)療方面，湘雅三醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、湖南省婦女兒童醫(yī)院等三甲和專科醫(yī)院云集，為居民的健康保駕護航；商業(yè)方面，多個商業(yè)中心在 2024 年年底相繼開業(yè)，實現(xiàn)了商業(yè)配套的全面覆蓋，生活便利性大大提高。

配套完善和高性價比的雙重優(yōu)勢，使得湘江新區(qū)的房地產(chǎn)市場熱度不斷攀升，在一二手房市場均有明顯體現(xiàn)。在二手房市場，湘江新區(qū)的成交周期自2024年年底開始直線下降，與最高位相比，跌幅達到了23天，市場流通速度加快。

在新房市場，新區(qū)內(nèi)多個片區(qū)的成交量和價格均呈現(xiàn)出明顯的漲幅。其中，市政府片區(qū)在政策和規(guī)劃的快速落地推動下，成交量價迅速攀升，近10年房價均價漲幅高達 216%。

三 強推介

8大片區(qū)43宗優(yōu)質(zhì)地塊

梅洋濱三大“神級”片區(qū)再出住宅地

2025年首批推介重點地塊共43宗，位于洋湖垸、濱江、大王山、梅溪湖、市府和谷山、岳麓高新區(qū)、麓谷高新區(qū)以及高鐵西城8大板塊。

此次推介地塊宗地質(zhì)素表現(xiàn)優(yōu)越，其中2.0以下低容地塊達12宗，最低容積率僅1.01，預(yù)計將打造高端別墅產(chǎn)品。

同時，梅溪湖、洋湖、濱江、大王山等8大片區(qū)均推出多宗高品質(zhì)住宅地，地鐵盤、江景盤、教育盤……多種配套利好下，預(yù)計將形成新一輪市場熱潮。

大王山片區(qū)：生態(tài)與產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展?jié)摿^(qū)域，湘江科學(xué)城首發(fā)區(qū)3宗地即將出讓

大王山片區(qū)作為湖南湘江新區(qū)的核心片區(qū)和長沙市 “十個重大城市片區(qū)” 之一，擁有得天獨厚的自然稟賦和深厚的歷史文化資源。

該片區(qū)位于湘江西岸科創(chuàng)走廊，分北、南兩期進行開發(fā)建設(shè)，致力于實現(xiàn)旅游與科技的雙輪驅(qū)動發(fā)展。

市場端，更是熱盤頻出，無論是2023年的華潤置地潤樾府還是2024年的嘉信洋湖錦玉，均推動市場熱度攀升。

此次推介6宗地，南北片區(qū)各3宗，均為純住宅地塊，其中2宗為低容地塊。

C-P04-B03地塊容積率僅1.3，緊鄰獅峰山森林公園，自然環(huán)境優(yōu)美，非常適合打造高品質(zhì)的別墅區(qū)，為居民提供親近自然的舒適居住體驗。

C-P05-A08/A09/A10宗地周邊有湘江歡樂城、華誼兄弟電影小鎮(zhèn)、恒大文化旅游城、獅峰山森林公園、湘江女神公園、桐溪寺等文化旅游資源，景觀和旅游資源豐富，人口吸引力較大，可打造低密宜居產(chǎn)品實現(xiàn)較高溢價。

大王山南片區(qū)三宗住宅地位置相近，靠近湘江科學(xué)城首批建設(shè)的 “五大建”，未來將匯聚大量科研人才，客源穩(wěn)定且圈層純粹。地塊緊鄰長株潭城鐵坪塘站，周邊還將建設(shè)長沙市一中湘江校區(qū)，交通與教育優(yōu)勢兼?zhèn)洹?/p>

梅溪湖片區(qū)：成熟城市副中心，一期再推2宗住宅地，二期金茂旁將推1.1低容地

梅溪湖是湖南湘江新區(qū)中心城區(qū)，定位為長沙城市副中心、生態(tài)宜居新城、產(chǎn)城融合示范區(qū)。

一期基本開發(fā)完畢，憑借強配套資源成城市熱門區(qū)，吸引大量游客打卡購物。二期加速建設(shè)，規(guī)劃 5 座區(qū)域能源站，以醫(yī)療健康、智慧賦能為特色，集聚眾多創(chuàng)新人才與資源，前景廣闊。市場端，該片區(qū)吸引眾多知名房企。2024 年底，金茂拿下二期低容地塊，將打造別墅產(chǎn)品，預(yù)計推出后再掀購房熱潮。

此次梅溪湖擬出讓8宗地塊，其中兩宗位于梅溪湖一期，6宗位于梅溪湖二期。

梅溪湖一期兩宗地塊位置基本一致，位于臨水路兩廂。周邊配套資源非常優(yōu)越，教育有博才梅溪湖小學(xué)、長沙市一中岳麓中學(xué)；醫(yī)療有湖南省人民醫(yī)院；距離地鐵2號線約800米；距離金茂覽秀城商業(yè)約1公里。

（L05-D021-01地塊位置圖）

梅溪湖二期共6宗地，包含3宗純住宅地塊、1宗商業(yè)地，2宗用途暫未明確地塊。

L06-A08，L06-A14號地塊目前用途暫未確定，但地塊緊鄰地鐵2號線西延線，地鐵6號線中塘站，雙地鐵盤交通方便；北面是麓山梅溪湖實驗中學(xué)東北面是岳麓區(qū)實驗小學(xué)，教育優(yōu)勢明顯；南面是象鼻窩森林公園，景觀資源強勁。

L09-B79-2為商業(yè)地塊緊鄰保利梅溪天珺，該項目前期的熱銷已證明地段的優(yōu)越性。宗地周邊有地鐵2號線西延線、再加上梅溪湖超級中軸的人流吸引，未來宗地商業(yè)市場看好。

L10-B92和L10-B77以及L06-B16-2地塊均為低容地塊，其中L06-B16-2容積率1.2，與周邊金茂璞印梅溪容積率一致，大概率也是洋房+別墅產(chǎn)品。

洋湖片區(qū)：生態(tài)宜居與總部經(jīng)濟高地，綠城玉海棠旁住宅地塊即將掛牌

洋湖生態(tài)新城是湖南湘江新區(qū)核芯起步區(qū)之一，以生態(tài)濕地為核心、以總部經(jīng)濟為支撐、以生態(tài)宜居為特色、打造“一核兩區(qū)”空間格局，目前片區(qū)內(nèi)市政和公共服務(wù)設(shè)施基本已全面建成，商辦產(chǎn)業(yè)逐步落地，宜居宜業(yè)大城成型，城市價值居長沙一梯隊。

2024年更是成交一宗純住宅地溢價14%，成為年度溢價率第二的地塊。并打造綠城玉海棠項目，成為2024年長沙少有的開盤搖號項目。

此次洋湖擬出讓2地塊，均為純住宅地塊，其中H492地塊位于綠城玉海棠旁，容積率2.4，限高僅80米，居住舒適度較高。

（H492地塊實景圖）

I481-1/I232號地塊分為兩塊地，一塊臨江，一塊臨地鐵，周邊有湘江實驗小學(xué)，雅禮洋湖英才學(xué)校以及長沙中嘉學(xué)校，景觀、交通以及教育資源均位于洋湖一梯隊。

（I481-1/I232號地塊實景圖）

濱江片區(qū)：金融商務(wù)核心區(qū)，再推臨江資源地

濱江新城如今已成為湖南的一張閃亮名片，是未來金融城市的典范。目前，片區(qū)開發(fā)已進入尾聲，每一次土地出讓都備受關(guān)注，必將引發(fā)激烈的競爭。

2024年9月萬科濱江一號面世，成為長沙區(qū)域唯一上榜克而瑞2024年度全國十大高端入圍作品。

此次推介2宗地塊，位于濱江新城北。兩宗地均為一線江景資源，緊鄰潤和濱江灣，地鐵4號線福元大橋西站緊鄰地塊，未來交通方便。

市府北谷山青山片區(qū)：城市北拓重點，兩大片區(qū)推出10宗地塊

兩大片區(qū)為城市北拓重點，其中觀沙嶺城市更新總體規(guī)劃定位為“長沙教城融合示范區(qū)”，打造了多所品牌名校，吸引了大量客群，片區(qū)房價十年間漲幅高達216%。

谷山青山片區(qū)的景觀資源優(yōu)勢凸顯，作用6400畝谷山生態(tài)公園，同時近享觀沙嶺和濱江配套資源，出則繁華如則寧靜，適合打造高端品質(zhì)項目。

此次擬推介10宗地塊，其中住宅地5宗，商住地3宗，商業(yè)地2宗，總建面73.91萬方。

10宗地中觀沙嶺城市更新片區(qū)3宗涉宅地塊，谷山青山片區(qū)7宗地塊，兩大片區(qū)均有低容地塊推介。其中觀沙嶺城市更新片區(qū)更是推出一宗1.1的低容地塊。

（C05-A25-01地塊位置圖）

地塊位于岳鞍閣公園旁，景觀優(yōu)勢明顯，同時地塊東南側(cè)臨近麓山國際第二實驗小學(xué)，長郡雙語實驗中學(xué)高中部，西南處規(guī)劃一所小學(xué)和一所初中，已啟動建設(shè)，預(yù)計9月建成開學(xué)，教育資源豐富。

北部鄰近地鐵8號線（規(guī)劃中）、10號線（規(guī)劃中），再加上星羅密布的商業(yè)資源，宗地?zé)o論是景觀、教育還是商業(yè)均位列全市一梯隊。

(谷山青山片區(qū)C08-C38-01/C25-04/C25-05地塊實景圖)

谷山青山板塊則推出由三塊地組成的低容地塊，地塊容積率僅1.01，占地面積近10萬方。地塊緊鄰6400畝谷山生態(tài)公園南入口，獨享2萬方金星水庫，獨享城市XI缺山水資源。未來地塊產(chǎn)品定位以低密純改善住房為主，城市半山洋房、疊拼。

岳麓高新片區(qū)：長沙西南門戶，推出1宗純住宅地塊

岳麓高新片區(qū)長沙的西南門戶，是湘江科學(xué)城產(chǎn)業(yè)承載和應(yīng)用轉(zhuǎn)化區(qū)，規(guī)劃長潭西為發(fā)展軸線，以東山灣國際新城和人工智能科技城為基底的一體兩翼發(fā)展格局。

此次共推介3宗地塊，其中僅一宗涉宅地，宗地緊鄰明德華興智谷中學(xué)和長郡智谷中學(xué)，同時，周邊有多個科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，未來客源充足，教育也是很好的加分項。

麓谷高新及周邊：國家級高新區(qū)， 將推9宗地塊，總建面90萬方

麓谷高新區(qū)是全國首批、湖南首家國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，全省第一個營業(yè)收入突破6000億元的園區(qū)。

作為國家級高新區(qū)，其無論是人才的“磁吸”能力還是新房市場發(fā)展均有較大優(yōu)勢。人才上，先后獲批國家海外高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)意基地、全國第九個“僑夢苑”、全國海外人才離岸創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地。新房上，麓谷城市公園、百世云鏡等多個項目熱銷，同時2024年招商蛇口進駐片區(qū)，將打造剛需及剛改產(chǎn)品。

此次片區(qū)共推介9宗地塊，其中純住宅地6宗，商住地1宗，商業(yè)地1宗，用途暫未確定1宗，總建面共90萬方。

其中，L02-G73地塊位于地鐵2號線西延線金州大道站，交通方便；西面是長沙市麓谷高級中學(xué)。周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)繞，客源充足，且高端人才聚集下，未來社區(qū)人口純粹，適合打造高品質(zhì)住宅區(qū)。

高鐵西城：長沙第二個高鐵站，將推3宗涉宅用地，教育優(yōu)勢明顯

長沙高鐵西站是國家級湖南湘江新區(qū)唯一對外交通樞紐，能有力促進片區(qū)人流、物流、資金等要素集聚，推動產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與轉(zhuǎn)型升級，是湘江新區(qū)產(chǎn)業(yè)、商務(wù)商貿(mào)核心區(qū)域。高鐵西城片區(qū)依托長沙西站，依 “產(chǎn)站景城” 融合理念打造，為長沙市十大重點片區(qū)之一。

此次片區(qū)共推介3宗純住宅地塊，整體容積率較低，均位于已開發(fā)的城發(fā)恒偉西宸之光周邊。

配套表現(xiàn)上，地塊周邊有小學(xué)和初中地塊，其中小學(xué)已開學(xué)，為岳麓實驗小學(xué)，中學(xué)帶建設(shè)中；景觀上，緊鄰5000畝馬橋河生態(tài)走廊；醫(yī)療上，2公里范圍內(nèi)有中醫(yī)附二高鐵西城院區(qū)（在建）；同時，未來周邊還有10、12號線地鐵規(guī)劃。

總結(jié)

湘江新區(qū)憑借著堅實的發(fā)展根基與前瞻性的戰(zhàn)略布局，不僅在經(jīng)濟增速方面一騎絕塵，更是在人口吸附能力上遙遙領(lǐng)先。如今源源不斷的高素質(zhì)人才涌入，為湘江新區(qū)的樓市與土地市場的持續(xù)健康發(fā)展提供了強勁且持久的動能。

在政策支持、產(chǎn)業(yè)集聚、人才匯聚等多重優(yōu)勢的加持下，湘江新區(qū)未來發(fā)展前景不可限量，蘊含著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ貙⒃诔鞘邪l(fā)展的畫卷上書寫出更加輝煌壯麗的篇章。

來源/克而瑞湖南區(qū)域

撰寫/鐘玲

審核/劉芳、蔡嫣