文/樂居財經 林振興

華潤置地開始補倉了。

它先是找來兩位兄弟，血拼海淀，以91.52億元拿下朱房地塊；而后，它又跑到順義別墅區兜底。

2月27日，華潤置地開發（北京）有限公司以底價60.24億元，拿下北京順義溫榆河2101-2007、2008地塊，折合樓面價約3.5萬元/㎡。

很多人不解，為何華潤大老遠跑到順義拿地？

有知情人士透露，因為區里臨時說好的托底，5天前被放了鴿子。掛地臨時順延，急忙搬出“救兵”華潤。

華潤置地地塊隔壁的2003、2005、2004、2006地塊，擬供應時間為6月，總占地面積達19.66萬平米，規劃面積19.71萬平米。

參照華潤置地地塊的成交價，這4塊地的底價將近69億元。

它們與2007、2008地塊，以及2001、2002防護綠地，共同組成了后沙峪鎮溫榆河生態走廊周邊用地土地一級開發項目地塊。

未來，不排除華潤置地還會繼續在順義“加倉”，跟進這4塊地。道理大家都懂，此舉不僅是為了深耕區域，更是為了護盤。

如果鄰居地塊被其它對手拿到，那必然引起價格戰，造成雙輸局面。華潤置地自己拿下就不同了，不但免于背刺，還可以更好規劃產品。

如若真被華潤收入囊中，它在京別墅地就儲存超百億貨值。

回放去年，陳海鷗在拿地上相當保守，滿打滿算華潤只拿了兩塊地。

一宗是2024年2月初，華潤斥資75.38億元摘得北京經開區亦莊新城地塊，開發北京潤府。另一宗地，實則是托越秀地產的福，華潤得以成功入股功德寺項目，合力打造和樾望雲。

在賣房榜上，華潤置地在北京保住了老三的位置。

去年，華潤置地在北京賣了205.13億元，排名第三，次于中海地產和北京城建。而2023年同期，華潤置地在北京的權益銷售額為265.9億元，同比減少了超22%。

眼下，其他開發商都在城六區高溢價搶地時，華潤置地換了一個玩法。

它跑去順義拿地，不僅是“救場”，更是有多重考慮的。

關于后沙峪板塊，DeepSeek是這樣分析，“2024年后沙峪板塊新房成交均價為5.7萬元/平方米，全年成交774套，顯示出區域高端購買力的活躍”“2024年順義區新房成交量居全市首位，區域市場熱度支撐價格上行預期。”

華潤置地拿下的順義兩塊地，地上建面合計17.21萬㎡，限高24米（局部27米），容積率只有1.01，堪稱北京容積率最低的宅地之一。

為了給買家“減負”，它在開拍前被調規了。

2月8日，北京規自委順義分局下發補充說明，“2007、2008地塊內部道路位置，可優化調整，兩地塊規劃指標整體核算”。

內部道路指的是2008地塊內的街坊二路，占地面積5896.29平米。

調規后，這條原本應該修建在2008地塊內部的街坊路，可以由建設單位根據項目設計需求，自行調整到一個更為合理位置上。

如此一來，拿地者對街坊路的規劃就靈活了許多，可按需求來做。

原規劃是東南——西北走向的，但如果呈正東正西走向，不僅路變短，降低整體容積率，還可以讓兩塊地更為方正，更方便開發商排樓布陣。

之前，懋源在順義后沙峪的別墅項目，為了方便設置小區大門，把街坊路從原來的“L”改成了“S”型。

為此，方案反饋還收到了反對意見，建議按照交通影響評價審查意見公示的規劃進行設計，“還原街坊路直線規劃”。

華潤置地順義地塊誕生后，懋源被背刺了，老板陸挺宇該緊張了。

雖然華潤和懋源都是底價拿地，但懋源樓面價卻比華潤溫榆河項目每平低了將近1萬。

在業內人士看來，如果貼面競爭，華潤確實有價格方面的壓力。

相比懋源后沙峪項目，2007、2008地塊更靠近市區，且緊鄰溫榆河，周邊有成熟的社區及生活配套，且往后可供新地越來越少。

北邊約4.5公里的懋源項目則孤零零的，北側緊挨機場北線，車流量大，噪音嚴重。

面對“京城豪宅專家”懋源，華潤置地將在順義打造怎樣的別墅+洋房產品組合，外界也尤為關注。

在北京，華潤置地開發的別墅項目不多，主要有兩個。一個是位于門頭溝的西山墅，另一個是順義的華潤8號院。

當前該地塊樓面價為3.5萬元/平方米，DeepSeek分析，結合北京高端住宅項目的定價規律（通常為樓面價的2倍左右），若定位為高端別墅或改善型產品，預計售價可能在8萬-10萬元/平方米區間，具體需結合產品設計、裝修標準及市場環境調整。

相關公司：懋源地產,華潤置地hk01109