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問答417期

中午12點(diǎn)直播，主題：2025年，西安剛需的最終歸宿，為什么是二手房？等你，來……

（中午12點(diǎn)直播間，預(yù)約可看）

問：西安投資買房截止日期是2018年3月？

答：互聯(lián)網(wǎng)還是有記憶的，7年前的三月，西安正式開始買房搖號，背景是落戶新政后，房價(jià)快速上漲，房子供不應(yīng)求，開啟跟風(fēng)買房投機(jī)轉(zhuǎn)差價(jià)時(shí)代。

而在18年前，由于土地未集中收儲，城改供應(yīng)巨大，西安房價(jià)多年不漲，均價(jià)7500+一道墻，可以說，在這個(gè)時(shí)間段之前買房的，后期二手房普遍是翻了兩倍的。

而18年3月后，更多還是投機(jī)買房，大家處境并不相同，也有因價(jià)差，學(xué)區(qū)優(yōu)勢，穩(wěn)賺不賠的，典型的保利天悅，綠城全運(yùn)村，中海曲江大城，這類小區(qū)在21年房價(jià)回落前賣掉的，都是絕對贏家。

而21年伴隨著西安多次萬人搖，市場情緒推到頂點(diǎn)后買的小區(qū)，賠本或者平進(jìn)平出的開始變多，典型的紫薇東進(jìn)、山水美樹、中海寰宇天下，萬科翡翠國際等，尤其是大戶型的，今年二手房回落很多。

因此，18年3月是投資和投資的分水嶺，21年3月，是房價(jià)普漲到普跌的分水嶺，還是有依據(jù)的。

問：西安今年會(huì)不會(huì)有小陽春，止跌回穩(wěn)進(jìn)度如何？

答：所謂小陽春有幾個(gè)判斷依據(jù)，比如新房是否普遍火熱，還是只有極個(gè)別小區(qū)好賣，其他依舊靠渠道和優(yōu)惠續(xù)命，其次就是二手房，是否還是降價(jià)換成交，最后才是政策利好，土拍溢價(jià)等。

從2月份西安的熱度看，降價(jià)和高贈(zèng)送后，高新，港務(wù)部分新房的看房人數(shù)是變多了，二手房掛牌還在增加，學(xué)區(qū)房成交熱度存在，更多的還是在砍價(jià)促成交。

（買房咨詢，一對一通道）

土拍的熱度也僅集中在高新軟件新城，港務(wù)區(qū)，曲江等熱門板塊，能有拿地能力的開發(fā)商也只有頭部幾家央企。

因此二手房學(xué)區(qū)房會(huì)有一波熱度小陽春，新房里關(guān)注高的還是奧體西安璽，曲江金茂府，融合區(qū)保利和谷云著，高新海棠四五章等少數(shù)小區(qū)。

至于止跌回穩(wěn)，和房價(jià)上漲是兩回事，二手房至少?zèng)]有穩(wěn)住，新房公示價(jià)格高，背后都有折扣，也不算穩(wěn)住，還在在降價(jià)換量的階段。

問：去年260萬買四代住宅小區(qū)差樓層的期房，擔(dān)心雞肋？

答：我們該如何看待西安的四代住宅呢，贈(zèng)送多，普及快，但蓋得糙，都在卷贈(zèng)送面積，很有有人關(guān)注入住后的安全，隱私，采光，物業(yè)管理影響，反正是新房都是四代，大家也或主動(dòng)，或被動(dòng)的買單。

所以，與其糾結(jié)，要么不選，安心淘三代住宅里的二手次新房，曲江，港務(wù)，高新都很多。

如果買了四代，就接受優(yōu)勢和缺陷，這就如同你就喜歡網(wǎng)紅臉，那濃妝和醫(yī)美也是必備，一個(gè)時(shí)代有一個(gè)時(shí)代的審美，也有一個(gè)時(shí)代的選擇。

多想想你在你家開闊的露臺上，喝茶，彈琴，曬太陽，養(yǎng)花種草，烤肉下廚的生活場景，反正大家都是四代，你不是唯一。

至于差樓層，買的時(shí)候價(jià)格低，只要不是一樓，不是頂樓，大家樓間距都小，隱私，采光都一般，不見得好樓層有明顯優(yōu)勢，放寬心，等交房，適應(yīng)并接受新生活。

問：今年選學(xué)區(qū)，如何鑒別這么多名校+？

答：對開發(fā)商而言，做名校+主要是帶動(dòng)周邊土地，新房銷量，并且業(yè)主們也孜孜不倦，都在買單，這已經(jīng)是很成功的新區(qū)經(jīng)營策略，只會(huì)普及越來越多，至于名校+本身含金量，懂得都懂。

有人買保時(shí)捷，有人買像保時(shí)捷的小米，有人買抄保時(shí)捷的眾泰，各有需求，存在即合理。

至于名校+本身，首先清楚花錢才能辦教育，花很多錢才能辦好教育的的人性是不會(huì)變的，如今的五大名校，包括老牌公辦，要么有資金，要么有時(shí)間沉淀。

以往高新系公參民，學(xué)費(fèi)收入，交大，西工大，師大高校的資金充裕，鐵一則是鐵路局本身富有。

而轉(zhuǎn)公后，名校能否養(yǎng)成，還是看學(xué)校投入，老師待遇，生源質(zhì)量三方面，尤其是老師待遇，工資多少真的影響很大。

再看當(dāng)下的名校+，按照層次不同，分為校區(qū)，分校，成員校，教育聯(lián)合體，名字不同，投入的本部資源也不同，新學(xué)校本身，就是硬件好，牌子亮，學(xué)生，老師都是新的，需要時(shí)間磨合。

公辦學(xué)校的核心是掃盲，名?？礄C(jī)遇，更看投入。

問：西安團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校怎么樣，是新學(xué)校嗎？

答：為了提高北郊的基礎(chǔ)教育實(shí)力，同時(shí)帶動(dòng)徐家灣片區(qū)開發(fā)，因此在團(tuán)結(jié)村地塊上建了九年制的團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，去年九月剛開學(xué)，學(xué)校硬件還是很好的，99畝，小學(xué)36班和初中18班。

由于周邊暫無商品房交付，無學(xué)區(qū)房生源，更多是已安置的團(tuán)結(jié)村安置生源，后期中建璟瑞，綠城桂語未央等小區(qū)大概率都在學(xué)區(qū)內(nèi)。

軟件部分，為高新一中“名校+”教育聯(lián)合體，這幾個(gè)聯(lián)合體里學(xué)校眾多，包括高新一中初級中學(xué)、東區(qū)初級中學(xué)、逸翠園初級中學(xué)、第十一初級中學(xué)、第五初級中學(xué)、第七初級中學(xué)、第四學(xué)校、富閻高新初級中學(xué)，團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校。

雖然和家長心里的名校預(yù)期還有差距，但對于教育優(yōu)勢本就孱弱的北郊而言，無疑還是錦上添花的，以往60分的預(yù)期，如今也有了70分，至于新學(xué)校，生源，師資，管理團(tuán)隊(duì)的成長還需要很長時(shí)間。

理性看待，丟掉幻想，團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校在周邊是冉冉升起的一顆新星。

問：入手一套愛知學(xué)區(qū)房，十年內(nèi)城墻內(nèi)有拆遷可能嗎？

答：按照 《西安城墻保護(hù)條例》，城墻內(nèi)新建或改擴(kuò)建建筑高度不得超過24米，因此拆遷后建高層幾乎沒有可能，愛知中學(xué)周邊緊貼城墻，為嚴(yán)格限高保護(hù)區(qū)。

再看周邊，西七路上，多為各個(gè)單位的家屬院，同時(shí)包含學(xué)校，醫(yī)院等，這么多年了未見一處有改造拆遷的案例，老小區(qū)的現(xiàn)狀和就是改造升級，延長居住壽命，改善環(huán)境，城墻內(nèi)更沒有成品拆遷的計(jì)劃。

除非一種可能，就是被認(rèn)定為危房，必須拆遷。

從城市開發(fā)角度，西安早已跳出城墻里，進(jìn)入三環(huán)外，大量主城區(qū)可開發(fā)土地充裕，沒有誰會(huì)較真，非要在城墻里蓋房子，無論是限高，文物保護(hù)，還是拆遷的成本都巨高。

即便蓋成房子，周邊居民房價(jià)貴了能否買得起，城外的買得起，是否愿意住城墻里，都是打問號的。

除了土著里的老西安人，和被迫無奈上學(xué)擇校的家長，誰愿意住在民房和老破小里。

問：昆明池周邊以后是打造高端別墅區(qū)的好板塊？

答：類似的話題網(wǎng)絡(luò)上討論多年，誰是下一個(gè)曲江南湖，很多人說是昆明池，畢竟西安缺水，這種湖景稀缺資源，做高端住宅，還是有需求。

主城區(qū)內(nèi)，未央湖周邊老破小，漢城湖周邊安置房，雁鳴湖周邊大高層，唯一的大型戶型也只有昆明池，難免大家會(huì)多想。

但昆明池的核心是水利工程，不是單純景觀湖畔，全稱斗門水庫，是陜西“引漢濟(jì)渭”輸配水工程重要組成部分，是一座以調(diào)蓄“引漢濟(jì)渭”工程來水，兼顧城市生活供水，灃河防洪及改善生態(tài)環(huán)境的綜合性水庫項(xiàng)目。

在水庫周邊，還有遺址區(qū)，也是嚴(yán)管嚴(yán)控開發(fā)的，因此，周邊的住宅小區(qū)距離昆明池都有紅線限制，最近的湖光山色，在800米外，華發(fā)長安首府在1.7公里外。

大家中意南湖，是因?yàn)榧仁侵鞒菂^(qū)，又臨著湖，純景觀，地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)，但昆明池周邊，村子，農(nóng)田為主，開發(fā)限制很多，又遠(yuǎn)離主城區(qū)，從周邊洋房，小高層的銷量看，似乎買單的人并不多。

禁墅令已發(fā)布多年，往后即便供應(yīng)低容積率土地，最多也只是疊拼，獨(dú)棟，聯(lián)排，合院不要想了。

問：所有的大V和中介，沒有一個(gè)說得清楚西安房子質(zhì)量？

答：因?yàn)闆]人關(guān)注，也說不清道不明，有人開玩笑說，現(xiàn)在開發(fā)商蓋得最好的就是售樓部和大門，唯獨(dú)沒有好好蓋房子，無論是景觀，會(huì)所還是戶型，物業(yè)服務(wù)主打一個(gè)能用就好，反而是泳池要帶，大門要寬，外立面要亮，因?yàn)橘I房的人認(rèn)。

西北人買房都看重面子，可以不用不能沒有，處于剛剛富裕的階段，真正對戶型，軟性服務(wù)有關(guān)注的很少，開發(fā)商賣房自然是投其所好，在大門，四代宅贈(zèng)送上內(nèi)卷。

反而房子質(zhì)量這個(gè)老話題，涉及隔音，隱私，采光，防水，用材的，買的是期房，看不到也管不了，即便降標(biāo)，簡配了，短期也發(fā)現(xiàn)不了，等住的久發(fā)現(xiàn)了，早找不到人了。

不是房子質(zhì)量這個(gè)里子不重要，而是大眾都為面子買單，更何況在很長時(shí)間里，都是擊鼓傳花的游戲，大家只關(guān)心影響房價(jià)上漲的因素。

如今房子回歸自住，大家買房趨于理性，希望對房子質(zhì)量的關(guān)注也能多一些。

【樓盤點(diǎn)評】

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作者：Kikyo

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