最近，北京大學(xué)教授姚洋的一番言論引發(fā)了廣泛討論。他表示“房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是朝陽產(chǎn)業(yè)”，這個(gè)觀點(diǎn)迅速引發(fā)了社會(huì)各界的熱議。

所謂“朝陽行業(yè)”，通常指的是那些發(fā)展?jié)摿Υ蟆⒃鲩L速度快、前景廣闊的領(lǐng)域。然而，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場似乎并不符合這一定義。

從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場的銷售規(guī)模在過去幾年中出現(xiàn)了大幅下滑。2021年，全國房地產(chǎn)銷售規(guī)模達(dá)到了18萬億元的峰值，而到了2024年，這一數(shù)字已經(jīng)腰斬至9萬億元。

與此同時(shí)，千億房企的數(shù)量也大幅減少，從2021年的43家降至2024年的11家，且大多數(shù)為國央企，民營房企的生存空間被嚴(yán)重?cái)D壓。這些數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢頭并不如姚洋教授所言的那樣樂觀。

那么，為什么民營房企會(huì)大規(guī)模消失呢？這與房地產(chǎn)市場的過度繁榮和高風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展模式密切相關(guān)。過去，許多房企采用“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”的經(jīng)營模式，積累了巨額債務(wù)。

以碧桂園和恒大為例，它們的債務(wù)規(guī)模都達(dá)到了萬億級(jí)別。這種發(fā)展模式的本質(zhì)是將債務(wù)轉(zhuǎn)移至居民手中，居民的購房需求成為支撐房地產(chǎn)市場的重要力量。然而，隨著居民部門杠桿率的不斷攀升，這一模式已經(jīng)難以為繼。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，我國居民部門杠桿率已達(dá)到62.3%，這意味著居民進(jìn)一步加杠桿的空間非常有限。

換句話說，居民已經(jīng)沒有足夠的能力繼續(xù)為房地產(chǎn)市場接盤。這一現(xiàn)狀直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)庫存量的居高不下。截至2024年底，我國商品房待售面積已達(dá)到7.5億平方米，同比增長10.6%。

這一數(shù)字甚至超過了2015年的庫存高點(diǎn)。2015年，通過漲價(jià)去庫存和農(nóng)村人口進(jìn)城購房的政策，房地產(chǎn)市場得以短暫回暖。然而，如今的情況截然不同。

人口需求下降、債務(wù)承接能力減弱，使得漲價(jià)去庫存的策略難以奏效。相反，地方政府不得不采取收儲(chǔ)等措施來緩解庫存壓力。

以江蘇省句容市為例，該市最近取消了商品房銷售價(jià)格備案制度，允許開發(fā)商自主定價(jià)。這意味著新房價(jià)格不再受限制，開發(fā)商可以自由調(diào)整價(jià)格，甚至降價(jià)銷售。這一政策的出臺(tái)，反映了地方政府在庫存壓力下的無奈之舉。

姚洋教授的言論引發(fā)了公眾的廣泛質(zhì)疑。有人認(rèn)為，這些專家要么是對市場形勢缺乏深入了解，要么是故意誤導(dǎo)公眾。

房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)不會(huì)消失，它仍然是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)2023年的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到了6.1%，土地出讓金占財(cái)政收入的34.7%，全產(chǎn)業(yè)鏈更是涉及超過5000萬個(gè)就業(yè)崗位。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的重要性不容忽視。

然而，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不再是經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)力。過去，房地產(chǎn)市場的高速增長依賴于居民加杠桿和高庫存去化，這種模式已經(jīng)難以為繼。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系發(fā)生了重大變化。新房庫存壓力大，二手房掛牌量同樣居高不下，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場不具備高爆發(fā)力。

未來，房地產(chǎn)市場將逐步轉(zhuǎn)型，從高速增長轉(zhuǎn)向穩(wěn)定增長。重點(diǎn)城市的房價(jià)可能會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和庫存的消化而上漲，但這種上漲將是溫和的，更多是與經(jīng)濟(jì)增長同步的租金式增長。

投資房地產(chǎn)的邏輯將從投機(jī)炒房轉(zhuǎn)向長期持有和租金收益。這意味著，房價(jià)不會(huì)再像過去那樣出現(xiàn)5年翻倍的增長周期，而是以每年3%至5%的速度穩(wěn)步上漲。

總的來說，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是經(jīng)濟(jì)的重要支柱，但它的角色已經(jīng)發(fā)生了變化。未來，房地產(chǎn)市場將更加注重穩(wěn)健發(fā)展，而不是短期的高增長。