來源|贏商網（ID：winshang）

作者|贏商資管研究分隊

圖片來源|印力上海公司

2024已為序章，中國商業地產邁入了更有passion的2025。

重燃樂觀，復蘇轉折。德勤發布的2025年商業地產行業展望透露出，市場情緒已從悲觀轉向了樂觀。報告指出，2025年調研中，88%的全球受訪者預測今年收入將上升，而去年超6成受訪者預計收入將進一步下降。收入預期增長，或意味著新一輪消費爆發的開始。

樂觀情緒同樣傳導至商業地產的供給端。報告顯示，全球范圍內，超過68%受訪者預計2025年商業房地產基本面將有所改善，而在去年調研中，只有27%受訪者持此觀點。

這無疑為當下低頭奮斗的商業地產企業們注入了一劑能量，讓它們擁有“再出發”的膽量與戰略定力，繼續穿越周期。

站在嶄新的2025年開端，印力上海率先打響"開門紅"戰役：通過雙節（元旦&春節）黃金消費檔期精準運營，14個在營項目實現關鍵經營指標雙線飄紅——2025年1-2月，客流同比提升18%，銷售額提升11%。

可以預見，立于19個項目、250萬㎡的新管理版圖上，印力上海不斷成熟的「大資管」平臺運營能力，將持續給上海商業圈帶來了棱鏡般的豐富啟示。

深耕上海十年有余，

躋身商業地產企業第一梯隊

自2014年摘牌嘉定區南翔地塊，印力扎根魔都十年有余。從規模實力來看，目前印力上海管理項目數量達19個（含籌開），商業管理面積約250萬㎡，位列上海零售商業地產企業第一梯隊。

產品豐富度上，已落地了具有跨區域影響力的目的地型商業印象城MEGA、區域型購物中心印象城及萬科廣場、社區型購物中心印象匯和非標商業產品等多元產品線，且每條產品線均打磨出了“扛打”的明星標桿項目。

??南翔印象城MEGA，大體量商業王者，自2020年開業便成為國內商業“頂流”，2024年項目總銷售額突破46億元，總客流達3800萬人次，在印力體系內排名前列；松江印象城——年輕力商業之作，目前已累積約70萬年輕會員，項目2024年銷售額達24.67億元，客流達1028萬人次，業績韌性強。預計到2027年，運營中的松江印象城與建設中的二期結合將升級為超40萬㎡的松江印象城MEGA，成為上海最大單體商業綜合體。

??天空萬科廣場&徐匯萬科廣場，以極強的品牌號召力成為所在區域乃至全上海的首店集中地：徐匯萬科廣場吸引超200家優質品牌，超40%區域首店；天空萬科廣場共計超200家品牌，近70%區域首店。兩項目均以“人的需求”為驅動，將“軌道交通、公共服務、物質消費”高度融合，打造出具有豐富內容的「微縮城市」，賦能城市商業發展。

??漕河涇印象城所在的漕河涇開發區，匯集1.4萬余家中外高科技企業及研發機構，項目從合作簽約到2021年5月開業，僅耗時252天。2024年項目客流已突破千萬人次，累積會員量近50萬，并成功引進片區內首家影視娛樂業態品牌；浦發三林印象匯2024年亮相，是上海首個印象匯產品，擁有36家全國和區域首店，大眾點評榜單前五商戶占比超50%，開業當天客流近6萬人次，成為上海第二個開業首周登頂大眾點評城市熱門榜一的社區商業。

在區域深耕上，印力進入上海后從落子閔行、嘉定，而后轉入徐匯、松江等區，并在2023年借由輕資產拓展浦東新區及寶山區，項目類型既有成熟的印象城/萬科廣場系列，亦有plus版的印象城MEGA，以及相對非標的龍華會，多個項目連點成片，串起其在上海最穩固的布局版圖。據贏商大數據統計，印力上海管理項目覆蓋上海7區，且深耕東部的浦東新區、中部的閔行區及徐匯區，具備強品牌競爭力。

閔行、徐匯地處上海中外環，與中心城區距離合適，人口集中度高，成為頭部商管公司必爭之地；浦東新區占地面積大，發展潛力高，可挖掘的商業機會多。據抽樣調查，2023年浦東新區居民人均消費支出54948元，增長12.4%；而閔行區2023年全體居民人均消費支出52957元，自2015年以來年均增長4.8%。

從目前上海各區商業落位來看，中外環的閔行以及仍處藍海區域的浦東新區，商業發展均具備高潛力增長勢頭。

聚焦上述高潛板塊，充分考慮區內客群構成、消費潛力、交通優勢、未來規劃等多重因素，印力上海進行了前瞻性戰略布局，強化商業項目的抗風險力，展示出較強的“抗周期”能力。

2025年即將正式亮相的虹橋前灣印象城MEGA、浦發唐鎮印象匯、浦發唐城印象天地正是位于閔行虹橋前灣、浦東新區唐鎮的商業新星。

虹橋前灣印象城MEGA以“國際化社交度假漫游灣"為定位，是上海第二座MEGA。項目聚焦品質家庭和年輕客群，以區域首店和創新概念店、最全戶外及Lifestyle品牌矩陣、豐富餐飲業態和社交場景體驗為引擎，規劃了都市潮流、戶外運動、悅享美饌、品質生活、親子成長、萌寵空間、休閑社交等多元業態，將引進超350家品牌，協同構建自然生態與國際生活交融的「社交度假消費」型MEGA產品。

整個綜合體規劃總體量達40萬㎡，其中，虹橋前灣印象城MEGA建筑面積26萬㎡。今年1月，隨著最后一塊鋼筋的安放，虹橋前灣印象城MEGA完成整體封頂，全新招商展廳正式對外，意味著招商工作全面提速。

計劃于2025年4月和9月開業的浦發唐城印象天地（一期）和浦發唐鎮印象匯，前者以地鐵為樞紐HUB，打造一個交匯"城市感、生長力、煙火氣"于一體的15分鐘開放式能量社交生活圈，以生活方式為導向的新一代品質社區商業；后者總建筑面積約6.3萬㎡，以"商業與社區公共設施彼此賦能，創造與社區共榮的向心綠島"為定位，塑造社區、社群交流共融的城市活力會客廳。

十余年深耕與打磨，多元產品線的布局與沉淀，全面的資源整合能力，印力在上海已形成了獨樹一幟的商業標簽和集群效應。看向新十年，隨著商業地產行業存量周期不斷深化，一個更高效、聚焦、精簡、專業的商業“大資管”平臺，才能保證其在實現快速落地、規模化拓張后，持續穩定輸出商業內容，以長期運營力在行業變化中始終保持競爭優勢。

構建全鏈條大資管平臺，

實現全周期競爭壁壘

從2024年初首次對外提出轉型商業地產“大資管平臺”，印力上海已通過“從開發設計、管理運營到資本運作”的全鏈條搭建，成為行業內少數能實現全周期賦能項目經營和資本運作的商業平臺。

//產品迭代：以始為終的理念與良好市場口碑

購物中心核心的產品設計及迭代能力，通常是一個持續、系統性的過程，可以幫助企業發現新的商業機會和創新點，更好地利用資源，實現效益最大化：

??從TOD、POD到XOD的迭代路徑

2022年，作為上海重點TOD項目的天空萬科廣場正式開業，商場與地鐵17號線徐盈站無縫連接，形成“軌交+住宅+商業+辦公+公園”等多元復合業態的「微縮城市」。去年開業的徐匯萬科廣場以POD模式（TOD+PARK，便捷交通和公園生活雙重引導的發展模式）亮相，融合軌道交通、產業辦公、文化藝術、公共空間、商業與住宅區。項目獨有長約1公里，約7萬㎡稀缺生態綠軸，以這片綠軸編織成一塊“城市地毯”。

創新的步伐不停。2024年年中正式封頂的森蘭印象城，是印力上海與外高橋合作共同打造的全新復合型商業體“XOD”（以城市經濟、社會、生態三大類基礎設施為導向），計劃于2026年開業。項目整合了商業中心、社區鄰里中心、文化中心、體育中心、綜合換乘樞紐、車庫及配套用房等多重空間，打造多元社交新聚場。

森蘭印象城招商展廳預計將于今年一季度正式啟幕，標志著這座復合型商業體的招商工作即將全面啟動。

??MEGA產品線的進階之旅

從南翔印象城MEGA到虹橋前灣印象城MEGA，及至未來將登場的松江印象城MEGA，則是在商業空間設計不斷求新，以在地文化為內容之根，探索拉近消費者心理距離的迭代路徑。

落于上海嘉定南翔鎮的南翔印象城MEGA，以“鶴舞南翔”為文化內核，形成鶴為主題IP語言；松江印象城，以年輕消費力的“次元對話”結合廣富林屬地文化的“富林層秀”，在建筑形態、場景空間上進行深度演繹。

而即將登場的“虹橋前灣印象城MEGA”所處的虹橋主城前灣地區位于蘇州河前端，是蘇州河進入上海主城區的第一個集中建設區域，項目將設計規劃與山水風光深度結合，通過山的回聲、水的變奏主題打造公區縱橫軸線，營造疊山理水第二自然空間，打造可持續生長的城市自然游樂場。

設計絕不是如附贈品一般的附加價值要素，而是扎根于購物中心本質的價值，一個好定位與設計之于購物中心的積極影響是“潤物無聲”的。

無論針對哪一類產品線，印力上海堅持“以始為終”的理念，從設計階段就做好全面的差異化規劃，以提升項目運營的穩定性、競爭力。當然，迭代的不只有建筑設計，還有自主經營的特色場景。

如自營的《印巷》系列美食廣場，場景注重融合在地文化與時尚元素，內容將大眾視角、情感生活與美食關聯，賦予場景故事性，甚至在不同項目之間做出劇情化的串聯，形成印巷系列美食廣場產品故事線的閉環。

• 南翔印象城MEGA印巷-印象時光，帶來在老上海里弄走街串巷的懷舊體驗；

• 松江印象城印巷-煙火氣場，構建戶外花園餐飲空間，既可享受美食，又可星空漫步；

• 漕河涇印象城印巷-MOJITOWN，結合加勒比風情營造古巴海濱街頭主題場景；

• 以及去年開業的浦發三林印象匯呈現全新的“印巷·玲龍食集”，集齊20余個餐飲品牌，豐富社區美食選擇。

此外，在寵物友好場景規劃上，印力上海也在旗下商場打造多個寵物友好型場景，構建人寵共融的城市第三生活空間，進一步強化社區黏性與消費體驗。

一如南翔印象城MEGA、松江印象城、浦發三林印象匯以及籌開的前灣印象城MEGA、浦發唐城印象天地等項目，除了為“毛孩子們”準備寵物推車、寵物繩、便便袋等基本寵物關懷，更在商場內設置寵物專屬電梯、屋頂寵物花園、1樓戶外草坪等專屬空間，打造戶外寵物樂園等，引領寵物消費新賽道，也由此，在2025上海國際寵物文化節上，這些項目還榮獲上海首批“寵物友好商業聯盟”的授牌。

未來，印力上海還將在更多項目中持續迭代不同場景主題，使之成為有經營效益的復合空間。

//微粒運營：因場制宜內容力與品牌組合巧思

存量商場從開業之日就已步入“變”的軌道，成熟商管團隊會根據商業與消費新勢，將運營工作分解到最小微粒度，精細服務商戶、深度挖掘客群。

??招調有道，全國連鎖品牌占比高達78%、百店品牌占比過半

據贏商大數據監測，印力在上海的14個在營項目合作品牌1200余個，連鎖品牌占比超過85%，其中全國連鎖品牌占比高達78%、百店品牌占比過半。

選擇經營穩定、可靠性高的連鎖品牌，同時順應消費需求不斷調整和引導品牌結構，可強化項目抵御不同消費潮流、經濟周期的變化實現銷售長紅。

麥肯錫在《2024中國消費市場真相》報告中提到，盡管2024年整體商品消費表現乏力，但某些細分市場如運動服裝、城市戶外裝備和健康消費品實現了兩位數增長。

基于前瞻洞察，開業滿3年、正處于品牌升級期的松江印象城過去一年新引進近40家品牌，區域首店占比高達82%，其中包括TheNorthFace L4＋形象店、Salomon、lululemon等戶外運動品牌，同時也引入MUJI、Nitori、盒馬mini等新店。此番招調，助力松江印象城2024年銷售業績逆勢上揚，同比增長14.2%。

上海天空萬科廣場2024年調整總面積約5000㎡，引入新品牌40余家，其中包括高能級品牌7家（三號倉庫、星聚會KTV等），以及全國、青浦首店22家。全新區域首店的進駐，進一步豐富了項目的餐飲及娛樂休閑業態，滿足消費者的新鮮感體驗，推動天空萬科廣場去年全年客流同比增長21%，銷售同比增長19%。

而作為印力上海落子寶山的首個項目，在非城市中心地段，也沒有地鐵優勢的寶樂匯印象城，過去一年一方面強化零售氛圍：進行了華為擴店，原SPAO雙層店鋪拆解、引入KKV等國內一線快消品牌等動作，夯實原有哥弟、阿瑪施、雅瑩等核心零售品牌業績；另一方面，也發揮其在餐飲業態的長板優勢：引進牛new自助壽喜燒、蘇小柳江浙本幫菜、佬肥貓等餐飲頭部人氣品牌。

近一年時間，項目調整店鋪多達95家，面積占比36.7%，取得了出租率從86%上升至93%，開業率80%提升至92%的成績。今年春節期間，寶樂匯印象城銷售額同比提升87%、客流同比上升150%。

??深挖會員，9個項目總會員數超500萬人、會員銷售占34%

以人為本的深度會員運營，是商業地產企業尋找業績新增量的重要基石，基于此，印力上海不斷強化會員運營能力，并在2024年取得了亮眼成績。

⊙會員數量大、粘性高：據悉，其會員小程序「印享星」已覆蓋上海9個項目，會員總量從2022年的206萬人提升至目前的超500萬人，會員月活數量同比提升超3倍，月均活躍會員數約55萬人次，會員規模和覆蓋率處于上海連鎖化商業地產企業前列。

為充分激活百萬會員消費力，印力上海采用“集團統籌+區域主導+項目自主策展”的資源協同，通過“權益+服務+活動”組合模式，由面到點打磨會員活動矩陣，以常態化營銷，形成了包括“周二會員日”、季度營銷節日“會員嗨購日”等日常活動，激活會員消費活力和粘性。經過多年耕耘，上海項目的會員銷售占比高達34%，其中南翔印象城MEGA和松江印象城的會員消費占比分別達到50%和超40%。

新開項目也憑借統一的會員系統快速拉齊標準，2024年煥新升級的寶樂匯印象城，自2月份上線“印享星”以來，拉新環比提升861%，會員活躍度增長139%；2023年9月開業的龍華會，一年時間拉新會員38.7萬人，活躍會員月均超5萬人。

⊙運營能級高：隨著印享星2.0版本上線，上海的9大項目會員可體驗到“升級版”服務與權益，新增社交功能、星貝樂園和商場多元服務等功能，讓消費者隨時隨地可以分享心得獲取積分，實現種草、點贊、分享的社交閉環，同時與品牌商戶積極聯動，提升積分兌換價值權益，創造了一個多方共贏的正向循環。

2024年9月，印力上海建立了INCLUB高V社群，通過社群運營實現對高潛力會員的精細化和差異化的互動管理，6個月以來該部分會員在消費連帶率和復購率上有顯著提升，成為最“忠實”的“印粉”。

⊙尋找新鏈接：常規會員運營之外，各項目和平臺公司還在不斷挖掘新的市場機會點，多維探索嘗試與政企、異業合作等形式，賦能品牌商戶運營、提升項目品牌效應。

據了解，過去一年，南翔印象城MEGA聯動了南翔黨群服務中心、南翔醫院和社區醫院等舉辦多場職工內購會，參與品牌多達30家，帶來超百萬銷售額；此外還聯動場內品牌如植村秀、毛戈平、科顏氏等舉辦美妝課堂，助力品牌蓄客。

徐匯萬科廣場積極聯動徐匯區圖書館、漕河涇街道、市兒基會、維多利亞教育集團等機構，打造兒童友好公益閱讀空間“燈塔書房”，榮獲上海市文旅局授予“上海市兒童友好城市閱讀新空間”、上海市婦聯授予“上海市家+書屋”等稱號。

莘莊維璟印象城聚焦“陪伴”，通過專屬親子社群“莘星Club”不斷完善和迭代親子生態，持續且多樣地提供親子社群專屬權益，深度滿足年輕家庭需求。

此外，印力上海制定了貫穿全年的營銷節奏：例如陽春3月以“趣和春光碰頭”為主題，協同旗下項目以女性經濟、運動戶外等多元化營銷，撬動春日消費增量；進入年中階段，則深度融合五五購物季、六六夜生活節等城市商業熱點，激活夏季消費熱潮，持續提升項目客流量與銷售轉化……

以資管思維看，體系化的會員管理、豐富的服務權益及持續的活動不僅帶來更高會員忠誠度、激發消費活力，還為企業沉淀了價值極高的無形資產，進一步增強投資回報，是提升資產價值的重要基石。

//資本運作：多元合作伙伴與有效的退出路徑

一路以來，“開放合作”一直是印力上海實現業務增長的重要抓手，合作伙伴不僅有西岸集團、臨港集團、外高橋集團、浦房集團等上海國資，亦有世界級名企新加坡政府投資公司（簡稱GIC）、黑石等。

秉持“以終為始”和“長期主義”的投資運營視角，與行業內大多數輕資產商管企業在運營階段介入不同，印力上海有能力從簽約合作伊始便躬身參與項目建設的每一個環節，確保項目從開發設計、空間規劃、品牌招商到運營管理全鏈條，均保持一貫的強審美力、高品質感。

這一點，亦是其成為國際資本GIC“國內最強伙伴”的關鍵所在。GIC是新加坡最大的國際投資機構，深耕中國超20年，2024年雙方先后完成上海南翔印象城MEGA、松江印象城的大宗交易，背后是國際資本對于印力上海運營實力的全面認可。

從目前商業地產所顯現的“大資管時代”的行業趨勢來看，印力上海與GIC等優秀資本深度合作，無疑是其精湛資管術的又一深度實踐，徹底打通“投融管退”可持續運營的大資管鏈路。

歲月流轉，商海沉浮。

中長期來看，存量時代下資產管理輸出的驅動，為企業的加速拓張提供了更多機會。印力上海將繼續以搭建商業“大資管平臺”為根基，不斷迭代產品、擁抱變化，達成投融管退完美閉環。

而這其中，不可或缺的關鍵所在，是這支人員穩定、能力精湛、兼具國際視野與在地洞察的復合型人才梯隊。

邁向“第二個十年”，印力上海將繼續以“長期主義”為名，持續輸出“每平米價值最大化”的運營哲學，這既是商業地產從規模擴張向質量進化的時代注腳，更是城市能級躍升進程中不可或缺的商業底座。

時間地點：2025年5月丨廣州