北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，其實我和您一樣也賣過房子，只不過時間很短，只是2000年在“中國第一商城”待過幾天，后來就從事其他了，所以我對房子并不太懂。向您請教：假如您有300萬左右資金準備投資北京房產，在不貸款的情況下，以持有十年以上為期，會買哪個板塊或哪種類型的房子？如果有建議，最好能具體到小區就更感謝了。

A：

1、2000年的第一商城，那您是利達行的人了，是李**還是丹姐的同事？哦，不對，您只待了幾天，那應該隸屬“信達行”，是鄧老板的人，對嗎？滄海桑田啊，都老了。憶昔午橋橋上飲，座中多少豪英。世事如潮人如水，只嘆江湖幾人回。

2、300萬總價，長期持有，那如果是我的話肯定鎖定朝陽區啊，因為租金最高，升值也不落后。

然后先北后南，不局限于某個板塊，只看成熟地段兒的老破小。標準是原產權單位尚存+有能力配資的小區，規模以中等為好，10萬平之內，不帶電梯的小板樓，堅決不選有塔樓的小區。

因為這種老小區沒有單獨價格走弱的可能，房產價值幾乎歸零，就是湊合能住，價格中體現的都是地段兒的價值。

另外這種小區的得房率高，租金收益率高。而且既然有單位管，那在維護的時候至少不吃虧。如果有原址重建的可能，那這種小區也有可能順位靠前。

之所以說規模別太大的，是避免扯皮太多，單位的配資也數額太大。太小了則形不成規模，有可能被忽視。

也就是小區越老越好，不怕破，只要原單位尚存且有點兒能力就行。這種小區都不怕沒物業，有沒有的也不影響價格。就算沒物業都無所謂，街道居委會的每平米收3毛錢都能給湊合維護了，也就是收垃圾和掃掃地而已。之所以不選塔樓，是因為無論電梯還是管線都維護成本太高，扯皮起來沒完，有好事兒也可能給耽誤了。

3、甭具體某小區了，先找房然后再說小區吧，老破小有的是，就看價格，找沒硬傷的就行。可以參考大山子社區，非常破非常老，但租金收益高，價格占不到便宜也不吃虧。這種房就是流動性很差，別著急賣，越著急越吃虧，所以只適合長期持有的。

僅供參考。

借這網友的話題聊兩句鄧智仁，年輕的房地產從業者恐怕都不知道他了。此人是香港中介行業三大公司之一，利達行的創始人，北京地產教父，香港流派的總瓢把子，當年曾與臺灣的九鼎軒分庭抗禮。

1992年北京市赴港招商，四大家族+眾多小家族進京，鄧智仁也來了。先是幫著北辰的亞運村匯園公寓做了推廣，創造了北京地產界的廣告先河。然后就去了馮侖潘石屹的“萬通新世界”，把價值1000多美元的寫字樓賣出了3000多美元的天價，同時教了老潘怎么炒作推廣。

后來鄧智仁介入了昌平沙河的“玫瑰園別墅”，陷進去了，賠干凈了他所有的錢。活該吧，誰讓他不知道京城的水深呢。不過同時期鄧智仁在北京風生水起的，因為萬通項目又和華遠聯系上了，做了西單的幾個項目。

此時他成立了利達行，也從香港調來了童淵（后來的國美地產CEO，營銷奇才）等人，高峰期占據了北京一半的豪宅市場。

因為鄧智仁在玫瑰園項目上傾家蕩產了，所以香港公司就給了股東，叫至祥公司，老板曾經是李嘉誠的高管，姓什么我忘了，反正最后也破產了。

后來鄧智仁修養了一段時間，又和老潘扯上了，幫他營銷現代城（公寓），當時還沒有SOHO。老潘缺錢，張欣也從華爾街搞不到，東亞金融危機導致新加坡的資金也扯淡了。于是老潘找了老鄧，老鄧去香港找了至祥，入股了現代城。

但老潘后來搞“末位淘汰”，把賣房的都快逼瘋了。老鄧和他吵起來了，然后就分道揚鑣去了中國第一商城，但把利達行的員工留在了現代城。

到了第一商城之后，老鄧成立了“信達行”，也就是這網友所在的公司。然后老鄧就召集舊部，挖走了在現代城的營銷團隊，也就惹出了當年地產界最大的瓜，轟轟烈烈的鬧騰了一年。結果沒想到，老潘不僅沒倒下，反而借勢營銷的火起來了，一度讓外界都以為他和老鄧唱雙簧呢。

這件事情最大的影響是，在此之前，北京甚至全國的地產項目，營銷都是“全案模式”，也就是委托一家代理行全權負責。但老鄧這么一搞，導致開發商全都看到了風險，于是紛紛自建團隊，必須擁有自己的子弟兵才行。

所以說，老鄧既是北京地產教父，也是樓盤全案模式的終結者。千秋功罪，誰人曾與評說？

老鄧后來在北京待到了2003年，非典時扛不下去的。主要還是他不太懂北京的江湖規矩，老收不上錢來。后來是通州的一個別墅欠了他月費，他派人去要，也不知怎么搞的打起來了，他的人被打死了一個，于是就公司都倒閉了。

我最后一次見老鄧還是在莊勝的項目上，沒搞懂他們怎么合作的？反正后來老鄧又離開了。此后，這位教父就基本從地產江湖上退隱了，傳說是移民東南亞了，一代傳奇從此落幕……

二

Q:

網友說他想不通一件事兒，就是北京的房價和房租這么貴，那些從事低收入行業的住哪兒啊？比如環衛工里的外地人，飯館的服務員雜工，還有打游擊做小買賣的，他們都在城里工作，不太可能去郊區租城中村吧，那他們住哪兒？

A：

1、這現在我也不知道，只能說以前我還知道一些，這些年隨著治理的加強，我有時候也想不通這件事兒。

2、現在據我了解，北京的鐵道沿線還有一些大院兒。這種院子是屬于鐵路系統的，地方部門沒權去管理。雖然有的大院經過協商已經清空，但也保留了一部分。比如我家附近就至少還有兩個，去年春節我還帶著保潔大姐去租過房呢。很便宜，每間房才千兒八百的，但條件很差，基本都是鐵皮棚子，而且院子里又臟又亂。

3、這保潔大姐如果不自己租房，在我們小區里也是有集體宿舍的。就在物業的小樓里，半地下，條件肯定不好但住人沒問題，保潔保安的好幾間呢。是否合規說不好，但一直也就這么住著了。這大姐是因為女兒每天要寫作業，人太多吵的慌，所以才帶著女兒出去租房的。

4、工地的工棚。這在以前的北京有的是，只要有工地就有簡易房。前些年我還讓我小學同學住過兩年呢，他們家拆遷了但舍不得租房，于是就住我們工地來了。也是條件差，但既然都能住就沒什么忍不了的吧。不過北京的工地越來越少，管理也越來越嚴，是否還讓住就看交情了。

5、飯館員工的大多數都是在附近小區租房，老板給租個大戶型當宿舍。一般都是租在回遷房小區，這種地方的業主們都互相認識，只要不鬧騰就沒人舉報。

6、然后很多人還是住在城中村。你覺得從城里到郊區很遠，但對于想省錢的底層打工人來說都能忍。比如我們公司在海淀三環，但大排檔的大多數人都是在五環附近的城中村，甚至還有住昌平的呢。問他們往返辛苦不？回答無所謂，反正至少也有電動車，每天多騎一小時，相當于省了好幾十房錢，劃算。

7、總之既然人家能在北京生存，就肯定有自己的生存之道，只不過不為外人知道而已。比如這地下室，北京市已經清理過無數次了，但現實中仍然有暗地里經營的，至少在陽光下生活的人注意不到陰影而已。

僅供參考。

三

Q:

我咨詢拆遷問題，我們村今年有可能拆，但我家特殊，我父親是外來的，所以村里當年只給批了很小的宅基地，這么多年在租房上就吃了很多虧。目前我父親早已去世，村里股份是我母親的。

我因為讀的中專所以戶口早就是居民，也沒有村里股份。我前些年就離婚了，女兒跟我，那如果拆遷我們將面臨房子賠償少的風險，還有租房錢也少，而且回遷房面積也只有三個人的，和現在的居住條件沒有改善。我們找過***了，但目前沒有明確說法，都是讓等著。所以我們家非常的焦慮，想問如果拆遷我們最后簽字，利益有可能維護嗎？風險

A：

1、很小的宅基地，那看村里和拆遷公司的政策唄。有可能村里考慮歷史情況多算點兒，也有可能公司丈量時寬松點兒，這都有先例。但這沒有統一標準，各村有各村的高招兒。

2、拆遷只針對房子，跟戶口性質和股份無關，那是村集體分紅的事兒。

3、三個人，每人50平安置面積，150平，三居室或2+1唄。這確實得等著，誰也不會提前給承諾。或者說如果安置房有富余+村領導也好說話+其他村民不較勁，那多讓買點兒面積也有可能。但要沒富余的那就沒轍了唄，很多村子的回遷房都是分批次的，等上十多年的都有的是，還有可能異地安置呢，那就不太好辦了。

租房錢不太可能多給，三個人就是三個人，人家沒道理多給，否則就相當于吃空額了。除非是再婚，或許能加個名額。但這也是沒標準的，哪村都有拆遷后等房子期間結婚生孩子的，也有離婚分家和老人離世的，都得看具體情況和村里人的態度。

4、最后簽字就是釘子戶唄。按現在的執行情況是維護不了太多利益的，因為沒有政策支持。

而且既然您父親是外來的，給的宅基地小，那是否說明村里的宅基地在當年就不富裕啊？

您家的房子是不是在村邊啊？也就是不是核心的位置。如果是這樣，那對項目就更影響不大了唄，更不太好辦。

風險就是不拆了唄，或者說只要不影響項目進度就干脆不理了，等著您家自己同意，但還是原來的條件。這種事兒非常多，北京郊區有拖了20多年的呢，朝陽和豐臺我都見到過，屹立至今。

甚至有的都很難改變了。比如豐臺西南四環的，20多年前的拆遷，村邊有一家沒拆，村里據說是給他家留著房子呢，但條件不增加。之后河道整治和修路，索性都繞著這家走了，那您說這家還能有希望嗎？

5、簡單就這情況，具體問題具體分析吧。網上很多各種“之眼”的案例呢，參考一下吧。另外就是跟村里搞好關系吧，也有被適當照顧的可能，只是誰也不敢打包票。

僅供參考。

四

Q:

北京2平米的房子就租金650嗎？而且還是五六環之間，北京的租房有這么貴嗎？條件有這么差嗎？

這是個外地網友發來的，她兒子去年來北京打拼的，說是在南五環租的房，狼垡，每個月1000塊錢。兒子說環境還不錯，周邊生活方便，房子也不小。

但這當媽的看了這帖子被驚到了，650才2平米，那她兒子這1000塊錢也就3平米啊。心疼的當媽的都想哭，立刻上網搜了狼垡的出租房，看完更受不了了。

按網上的信息，8平米的合租房子都要1700，那她兒子這1000塊錢就真的是只有3平米了，或許還不到呢。

可無論她怎么問兒子，兒子也說住的還不錯，雖然也算合租，但面積也7/8平米呢，衛生間什么的都有，挺方便挺寬敞的。

這當媽的不知道哪邊兒的信息是真的了，來問我，他兒子說的是不是真的？這網上的信息是不是真的？這帖子是不是真的？

A：

1、這三方的信息應該都是真的，只不過是地段兒和房子不同罷了。

2、網上這帖子應該是在北五環外，房價高的地方，所以租金也高，這小伙子為了上班近才租的。

650塊錢的租金是肯定不低了，折合成建筑面積都小200一平，趕上東西城的平房價格了。但北五環這地段兒也挺值錢啊，沒辦法。當然這種房子肯定是違規的，只要給派出所打電話就能被拆除隔斷。

3、網上的租房信息也是真的，但既然看的是貝殼，那就都是合規的出租房，所以價格偏高。估計看的是長豐園小區，也肯定有這種瘋狂打隔斷的，如果有跟圖片里似的房間，估計400來塊錢就差不多了。

4、兒子說的也應該是真的，只不過大概率租的是狼垡的城中村，也就是當地農民的自建公寓。具體價格我不知道，但大多都是7/8平米一間，1000塊錢差不多。至于衛生間有可能是一層樓公用的吧，否則不太可能這價格，面積也不對。

5、北京的房租確實高，但這2平米650的情況也不多，典型的違規了。北京現在平均的租房成本是3000左右，幾乎是年輕打工人的一半收入。當然如果倆人就好點兒了，占總收入的25%。

之所以是3000，是因為大多數都是合租的房子，一間房的價格一般在1500-2500之間。超過3000的要么就是一居室，要么就是成套整租的了。整租的租金通常占租房人收入的30%%，也就是收入較高的群體。

6、總之北京就這樣兒，對外來的基層北漂兒不是太友好，生活和工作壓力都挺大的。不過這也是一種體驗吧，只要在北京能熬上些歲月，那無論再換哪座城市，至少在房子問題上都會有幸福感+解脫的快感了。

僅供參考。

五

Q:

問個問題，我家新鄰居是香港人，他們直接就能在北京買房嗎？不需要社保什么的嗎？而且還不止一套，有這種政策嗎？

A：

1、香港人，這一般得看什么身份。如果是香港公民，那辦個工作證明就能買房，不需要社保。當然有很多人也是上北京社保醫保的，為了看病拿藥和等著養老金吧。

如果是華僑就更省事兒了，拿著證件去僑辦窗口辦個證明，認證他們是華僑就行了。我沒辦過，但聽說過，很方便就能辦。

一般來說，港澳臺公民都不算華僑，因為這都是中國的領土，他們只不過是特區的居民而已。但具體怎么認證我不清楚，沒辦過。

2、不止一套，這一般做不到。或者說按常規是只允許買一套自住的普宅，連商業的都不行，那算投資。如果有多套，那或是以公司名義購買的，或是和北京人結婚了，對方婚前就買的房。

3、另外多說一句，外國人也是可以在北京買房的，同樣不需要社保。當然也有限制，就是必須拿到了工作簽證，或者是有認可的記者身份的才能買。

僅供參考。

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