原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

01

一場(chǎng)性價(jià)比革命

“3000人搶700套房”、“2小時(shí)售罄”、“環(huán)比暴漲45%”……

這些最新數(shù)據(jù)再次將深圳樓市推向輿論焦點(diǎn)。

這是否預(yù)示著市場(chǎng)即將全面回暖？馬上進(jìn)入“金三銀四”的傳統(tǒng)旺季，購(gòu)房者需要跑步進(jìn)場(chǎng)or繼續(xù)觀望？

上周末（2月23日），深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示：當(dāng)天深圳二手房成交量已重返去年十月的最高峰值。

你可能不了解這是什么概念。

要知道，去年10月的高峰是在9月29日深圳放開非核心區(qū)限購(gòu)政策的直接刺激下形成的，當(dāng)時(shí)成交量暴漲至近4年來(lái)的新高。

而如今，在沒(méi)有任何新政策利好的背景下，市場(chǎng)自發(fā)回升至這一水平，這種快速回暖確實(shí)讓人不敢置信。

樂(lè)有家的最新數(shù)據(jù)也進(jìn)一步印證了這個(gè)趨勢(shì)：上周深圳二手住宅看房量環(huán)比上漲13%，成交量環(huán)比更是飆升45%，幾乎觸及去年政策紅利期的高峰水平。

宏觀數(shù)據(jù)是好的，但是仔細(xì)分析開盤細(xì)節(jié)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題：

北站某項(xiàng)目開盤，近3000批客戶選購(gòu)780套房源，其中82-83平方米的小戶型在2小時(shí)內(nèi)就被搶購(gòu)一空。

這些小戶型產(chǎn)品單價(jià)顯著低于大戶型，總價(jià)也更親民，據(jù)說(shuō)這次開盤大約有70%的客戶是沖著82平三房去的！

這組數(shù)據(jù)也揭示了深圳樓市的深層邏輯：市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)“性價(jià)比革命”。

這一次，市場(chǎng)面臨的是一群超級(jí)理性、超級(jí)精打細(xì)算的購(gòu)房者。他們不受市場(chǎng)氛圍影響，只精準(zhǔn)狙擊那些極致性價(jià)比的項(xiàng)目。

這種消費(fèi)心態(tài)也讓市場(chǎng)進(jìn)入新階段：那些位于核心區(qū)域、超低價(jià)格、品質(zhì)過(guò)硬的項(xiàng)目，仍然能夠激發(fā)巨大的市場(chǎng)熱情。而那些價(jià)格過(guò)高或地段較差的項(xiàng)目，則可能面臨更大的去化壓力。

因此，深圳樓市確實(shí)會(huì)迎來(lái)小陽(yáng)春，但只是一個(gè)“結(jié)構(gòu)性回暖”的過(guò)程，而非全面復(fù)蘇。

02

“撿漏”機(jī)會(huì)越來(lái)越少

面對(duì)這樣的市場(chǎng)，購(gòu)房者買房難度反而更大了。

許多人仍抱著僥幸心理，認(rèn)為只要耐心等待，總能在核心區(qū)域遇到價(jià)格低廉的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。然而，深圳樓市已經(jīng)告別“遍地是寶”的時(shí)代，供需結(jié)構(gòu)正在發(fā)生根本性變化。

截至去年12月，深圳新房預(yù)售的去化周期已降至9個(gè)月，房源供需關(guān)系開始出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性改善，特別是核心區(qū)域甚至可能面臨供不應(yīng)求的局面。

土地市場(chǎng)連續(xù)高價(jià)成交，龍崗大運(yùn)地塊土拍溢價(jià)率70%創(chuàng)新高；寶中地塊最新成交樓面價(jià)上漲1.1萬(wàn)/㎡；后海新地塊更是以7萬(wàn)/㎡的樓面價(jià)刷新深圳地王紀(jì)錄。

而這些新地塊共同的特點(diǎn)是：不限戶型、不限售價(jià)。

高昂的土地成本正在推動(dòng)核心區(qū)域加速豪宅化，如取消“7090”政策后，深超總項(xiàng)目只推200平以上大戶型，還有今年寶中新盤入市價(jià)高達(dá)11.8萬(wàn)/㎡，越來(lái)越多項(xiàng)目沖擊10萬(wàn)+，深圳核心區(qū)域的上車門檻正在被快速抬高。

核心區(qū)域在向豪宅轉(zhuǎn)型，普通購(gòu)房者的選擇空間在收縮，而市場(chǎng)上的“撿漏”機(jī)會(huì)，也在逐漸消失。

深圳目前真正具備高性價(jià)比的項(xiàng)目已經(jīng)鳳毛麟角，如果中立客觀的去評(píng)價(jià)和篩選，天健和郡府一定值得關(guān)注。

鳥瞰圖

天健和郡府，單價(jià)4.39萬(wàn)/㎡起，首付58萬(wàn)起，買前海寶中建面約89㎡3房。這個(gè)價(jià)格買寶中3房，過(guò)去想都不敢想。

看看周邊一二手房?jī)r(jià)格：

鴻榮源胤璇中心均價(jià)8.55萬(wàn)/㎡，中鐵閱臻府均價(jià)8.61萬(wàn)/㎡，都市名薈花園二期更是高達(dá)11.8萬(wàn)/㎡。即便是10年樓齡的次新房，壹方中心也要15.3萬(wàn)/㎡，海納公館、云璽錦庭、都市名薈一期都在12-13萬(wàn)/㎡之間。

同樣是89平米的三房，天健和郡府總價(jià)約390萬(wàn)，而周邊新房至少要760萬(wàn)起，整整差出370萬(wàn)！

如此大的價(jià)差，不禁讓人疑惑：這個(gè)項(xiàng)目是不是在偏僻的地方？

恰恰相反，天健和郡府位于前海寶中核心區(qū)域，配套設(shè)施極為完善：

項(xiàng)目距離5號(hào)線翻身站僅300米，1站可達(dá)寶中，3站即到前海；周邊環(huán)繞著六大公園，三大三甲醫(yī)院；步行可達(dá)海雅繽紛城、前海壹方城等超百萬(wàn)方商圈；項(xiàng)目與安樂(lè)小學(xué)一路之隔，距離寶安中學(xué)（集團(tuán)）海濱中學(xué)僅0.6公里。

效果圖

項(xiàng)目最核心的價(jià)值在于地段。

從規(guī)劃角度，前海作為粵港澳大灣區(qū)的橋頭堡，前海承載著五大國(guó)家戰(zhàn)略：經(jīng)濟(jì)特區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū)、自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)和深港合作區(qū)。

前海是中國(guó)發(fā)展最快、質(zhì)量最高、效益最好的區(qū)域之一。2024年深圳前海地區(qū)GDP首次突破3000億元，達(dá)到3008.8億元，同比增長(zhǎng)8.6%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。

前海還抓住了人工智能這個(gè)超級(jí)風(fēng)口，打造了深圳領(lǐng)先的AI產(chǎn)業(yè)集群。

截至2025年初，前海已集聚人工智能企業(yè)385家，占深圳市AI企業(yè)總量的12.75%，形成了以思謀科技、小馬智行、影石創(chuàng)新等為代表的創(chuàng)新企業(yè)集群。

2024年1月啟動(dòng)的前海深港人工智能算力中心，是珠三角當(dāng)前投資運(yùn)營(yíng)規(guī)模最大、算力最高的智能計(jì)算中心

前海AI企業(yè)已在多個(gè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)技術(shù)突破：小馬智行成為全球Robotaxi第一股，思謀科技的AI檢測(cè)為制造業(yè)帶來(lái)質(zhì)檢效率提升超85%，慧靈科技擁有300余項(xiàng)專利，其產(chǎn)品已覆蓋深圳上千家門店……

過(guò)去前海一直被詬病“金融比不上福田，科技比不上南山”，難以找到自己的產(chǎn)業(yè)定位。隨著人工智能浪潮的興起，前海終于找到了自己的發(fā)展路徑，在AI驅(qū)動(dòng)的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，前海無(wú)疑將成為深圳最具活力和潛力的區(qū)域。

圖源：深圳前海

為什么天健和郡府地段配套產(chǎn)業(yè)都這么好，價(jià)格卻如此低？因?yàn)檫@是一個(gè)人才房項(xiàng)目。

有人擔(dān)心人才房的限制性太強(qiáng)。

但實(shí)際上，這批人才房是最后一批能獲得完全產(chǎn)權(quán)的保障房。23年8月新政后，深圳將不再供應(yīng)新的安居房和人才房用地。換句話說(shuō)，這樣的機(jī)會(huì)，錯(cuò)過(guò)就沒(méi)有了。

至于十年限售期，其實(shí)并不是問(wèn)題。

數(shù)據(jù)顯示，深圳人從買房到換房的平均周期是7年多，特別是在核心區(qū)域，絕大多數(shù)業(yè)主的居住周期都會(huì)超過(guò)10年。更何況，項(xiàng)目的居住群體都是高素質(zhì)人才，這種純粹的圈層本身就是一種優(yōu)勢(shì)。

補(bǔ)差價(jià)問(wèn)題更不用擔(dān)心。

這相當(dāng)于政府給了購(gòu)房者一筆10年期的無(wú)息貸款。而且從通貨膨脹的角度看，10年后支付的差價(jià)，實(shí)際購(gòu)買力會(huì)大幅縮水。這種延期支付機(jī)制，實(shí)際上是在幫助年輕人降低當(dāng)下的置業(yè)壓力。

現(xiàn)在核心區(qū)新房慢慢豪宅化，以后再想58萬(wàn)首付買入寶中，真的沒(méi)機(jī)會(huì)了。

03

很難相信這是一個(gè)人才房

“人才房”三個(gè)字，常常讓人聯(lián)想到對(duì)品質(zhì)的妥協(xié)。但在天健和郡府，這個(gè)印象被徹底顛覆了。

天健是一個(gè)與深圳特區(qū)共同成長(zhǎng)的名字，從蓮花山鄧小平銅像到深南大道，從濱海大道到深圳交通樞紐大廈，天健參與了深圳眾多標(biāo)志性建筑的建設(shè)。

1983年，解放軍基建工程兵302團(tuán)在深圳集體轉(zhuǎn)業(yè)，這支鐵軍帶著“特區(qū)拓荒者”的匠心基因，成就了今天的天健集團(tuán)。作為深圳唯一一家具有自主施工能力的綜合性開發(fā)企業(yè)，天健用一個(gè)個(gè)“良心工程”詮釋著什么是“國(guó)企擔(dān)當(dāng)”。

而在天健和郡府項(xiàng)目上，這種“工匠精神”被發(fā)揮到了極致。

從戶型設(shè)計(jì)看，天健和郡府的匠心處處可見。

建面約89㎡D戶型，采用豎廳設(shè)計(jì)，以約3.5米寬敞的客廳開間為核心，打造出空間層次感。

客廳與餐廳一體化布局既保持了開闊視野，又能自然劃分功能區(qū)域，讓6人餐聚也不顯擁擠。陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深達(dá)1.5米，滿足了日常晾曬需求，同時(shí)作為客廳采光面，引入充足自然光線。

展示空間實(shí)拍圖

三個(gè)臥室均帶飄窗，不僅增加采光，還巧妙擴(kuò)展了實(shí)用面積，為收納和裝飾提供更多可能。主臥約3.3米的開間輕松容納1.8米雙人床，保證了生活舒適度。

展示空間實(shí)拍圖

建面約89㎡E戶型則采用橫廳布局，這在同面積三房中較為少見。

它最大的亮點(diǎn)是南向約11米的連續(xù)采光面，讓客廳、餐廳、廚房和臥室共享充足陽(yáng)光，通透、大氣，社交屬性更強(qiáng)，景觀視野更開闊。

展示空間實(shí)拍圖

玄關(guān)和客餐廳的飄窗形成南北通透，帶來(lái)極佳的自然通風(fēng)效果。廚房空間更為寬裕，可設(shè)計(jì)為U型操作臺(tái)，多人同時(shí)備餐也不覺(jué)擁擠。

展示空間實(shí)拍圖

主臥面積約11平米，放1.8米的雙人床一點(diǎn)都不擁擠，而且飄窗也很大，兩邊做些收納柜，既舒適又實(shí)用。

展示空間實(shí)拍圖

更值得一提的是，這些戶型的得房率高達(dá)86.9%，遠(yuǎn)超商品房75%的平均水平，為業(yè)主提供了更多實(shí)用空間。

裝修標(biāo)準(zhǔn)方面，天健和郡府處處透露著“高配”氣質(zhì)。

地面鋪設(shè)750*1500mm的大規(guī)格地磚，這種規(guī)格一般只有高端商品房才會(huì)使用。

鋼木復(fù)合門和實(shí)木復(fù)合地板的選用，既保證了美觀又確保了耐用；斷熱鋁合金框配合中空夾膠玻璃的設(shè)計(jì)，讓居住更加舒適安靜。

細(xì)節(jié)之處更見用心：臥室設(shè)置雙控開關(guān)，床頭預(yù)留插座位置，三色可調(diào)的照明系統(tǒng)，這些看似微小的設(shè)計(jì)，卻大大提升了日常生活的便利性和舒適度。

社區(qū)配置同樣不輸商品房。

3梯6戶的梯戶比讓歸家不再擁擠；車位配比超過(guò)1:1，徹底解決了停車焦慮；五大主題的生態(tài)立體花園，讓社區(qū)生活更有品質(zhì)；9班制幼兒園、社區(qū)商業(yè)、健康服務(wù)中心等配套一應(yīng)俱全，滿足了不同年齡段居民的日常需求，讓生活更加從容便利。

當(dāng)你走進(jìn)天健和郡府，很難相信這是一個(gè)人才房項(xiàng)目。在這里，你看不到任何對(duì)品質(zhì)的妥協(xié)，只看到一個(gè)負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，用心地為這座城市的人才，打造一個(gè)真正的家。

在深圳這座一線城市，能以58萬(wàn)首付上車寶中這樣核心區(qū)域，這種品質(zhì)的好房子，堪稱置業(yè)路上最后的紅利。

3月初，天健和郡府即將啟動(dòng)配售，對(duì)于符合條件的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這或許是2025年最值得把握的置業(yè)機(jī)會(huì)。