福州這座城市并不大，人口也不算多，說它經濟發達嘛，又感覺不是那么一回事，大家都在說首付低，消費高，房價高等。哪怕福州的房價，已經回到十年前，仍有許多人認為現在的房子價格，還是很貴。

從我近期陪同經紀人帶看客戶的過程中，了解到不少的客戶觀點。十年前買房的時候，對房子不少那么挑剔，對價格基本都能接受，現在房子多了，選擇性變強了，反而擔心房子的價格還會繼續下行。

除了價格上的問題，現在買房的客戶對房子也挑剔了，什么樓梯房，高層，戶型結構，以及周邊配套等，沒有個大致9成滿意，都不會輕易出價格。在眾多配套當中，唯有學區房成為大家最關注的焦點，其學區配套價值也相對更穩定。

學區房，毋庸置疑的說，教育配套的價值，已經超越了房子本身的價格。

剛剛成交的一套鼓樓區市中心的學區房，其價格也讓我們感到驚訝，房東賣出了不錯的價格。特別提醒，因為溫泉小被要求提前三年落戶，中山小價格漲了不少。

成交小區：觀風亭新苑一區；

成交時間：2025年2月；

成交數據：產權面積60平米，2房1廳，中樓層，朝南側，精裝修，248.5萬，成交單價41417元/平米。

房源成交分析

1、這套房子掛牌33天，期間價格僅有一次調整，帶看客戶4次，最后掛牌價格260萬，買家談價11.5萬之后，雙方達成了交易。能夠促使這套房子快速成交的原因有兩個，1、房子的內部裝修很漂亮，可以直接拎包即住。2、小兩房戶型，低總價，在劃片中山小的房源當中，很難找到這樣的產品。

2、觀風亭新苑一區劃片到中山小，十九中，是福州鼓樓區較為不錯的學區房配套。學位的價值，已經超過房子本身的價格，哪怕是價格高一些，也有很多人愿意買入這個小區。近幾個月來，觀風亭一區的交易量十分活躍，它屬于一個交易量，置換率較高的小區。

3、目前，劃片中山小的房源較多，共有500多套在售，其中電梯，小戶型，精裝修的房源稀缺。小區的分布主要集中在單位宿舍和拆遷安置房當中。由于小區與學校之間的距離不同，也就造成價格差距明顯嗎，觀風亭一區距離學校近一些，對比二區，三區的價格，又更好一些。

4、觀風亭一區的價格也有所下滑，2024年3月份的成交均價在43000元/平米，現在成交均價在37000元/平米，業主掛牌房源25套。觀風亭一區屬于高層建筑，樓層高低的價格相差5000元/平米，掛牌108平米的現有在售房源，一套3.8萬，一套4.5萬，價差多數由樓層來體現。

房源所在樓層越高，單價也就更高，樓層越低，單價也就更低。

購房建議

優先考慮居住屬性與性價比平衡。

中山小學劃片小區類型多樣，建議根據預算和需求選擇。

預算有限：可考慮華城國際、公正新苑等單身公寓（總價200萬以內），但需接受居住體驗一般。

自住需求：觀風亭新苑、冶山新村等較新安置房（單價4.5-5萬/㎡）或七星井新村等樓梯房（單價3.5萬/㎡），兼顧性價比和便利性。

高端改善：嘉華新城、恒力城等商品房（單價5萬-7萬/㎡）品質較高，但總價門檻超千萬。

需注意，2024年觀風亭新苑等小區價格已下跌超6000元/㎡，需謹慎評估投資屬性。

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