原創 劉博團隊

樓市，正在迎來一劑叫做“定向印鈔”的猛藥。

最近，有關于深圳城中村改造的消息一個接一個傳來：

天健中標深圳羅湖螺嶺片區，中海中標南山荔園新村，又拿下南山新屋村……

據不完全統計，深圳目前已有12個拆除新建類城中村改造項目浮出水面。

深圳城中村改造的速度正在肉眼可見地加快，這是一個非同尋常的信號。

01

一場關于“拆遷”的競賽

把視線拉遠，你會發現深圳舊改的步伐并不算快，上海和廣州已經在城中村改造的賽道上狂奔了。

根據上海市最新數據，截至去年底，上海已累計啟動93個城中村改造項目，受益居民高達5萬余戶。

2025年，上海計劃啟動25個城中村改造項目，預計將有1.2萬戶居民因此受益。

上海市區域高質量發展領導小組辦公室發布的實施方案更是給出了明確時間表：

• 到2025年底，全面完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造；
• 到2026年底，全面啟動城中村整體改造項目；
• 到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。

廣州的城中村改造同樣雄心勃勃。在2025年廣州市政府工作報告中明確提出：

“加力提速推進城市更新，搶抓新一輪城中村改造歷史機遇”

“全年完成城市更新固定資產投資1800億元以上，其中城中村改造1000億元以上。”

2025年，廣州將推進中心城區、四大重點片區、重點功能平臺區域內城中村“應改盡改”，確保新納入國家計劃項目年底前全部開工。

2024年，廣州城市更新已取得顯著成就：

• 52個城中村改造項目納入國家計劃
• 四大重點片區首開區建設全面啟動開工
• 改造523個城鎮老舊小區，打造14個成片連片老舊小區改造示范區

相比之下，深圳的城中村舊改是較慢的。

一方面深圳舊改市場化程度高，更復雜，難度也更大；另一方面，深圳對房地產依賴度不高。

以剛剛過去的2024年為例，深圳賣地收入只有346億元，而北京、上海、杭州、西安、廣州分別為1554億元、1380億元、1169億元、832億元和773億元。

即便如此，深圳2024年GDP增速仍然達到了5.8%，在一線城市里增速第一，GDP增量位居全國第三，GDP增量占了廣東的將近一半。

但房地產對深圳依然非常重要，占GDP的比重大約是7.4%。

由于2024年深圳外貿出口大爆發，增速是全國的兩倍。較高的基數，再加上中美關稅博弈的新形勢，讓深圳外貿2025年繼續高歌猛進變得難度較大。

這時候，樓市的重要性就增加了，舊改的提速也勢在必行。

02

“棚改2.0”正式開啟

這一波城中村改造浪潮，始于一份文件：

即2023年7月21日，國務院審議通過的《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。

這一次政策強調了本次棚改的對象，主要是人口凈流入，居住需求旺盛的超大特大城市。

截至2021年末，全國共有超大城市8個，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。全國特大城市11個，分別為杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。

到2023年12月，中央經濟工作會議已將保障性住房建設、公共基礎設施建設和城中村改造定位為推動房地產發展新模式的“三大工程”。

通過這些措施，既可以為中低收入群體提供了可負擔的住房，同時通過城中村改造拉動了投資，實現了經濟和社會效益的雙重提升。

在以上中央定調背景下，具體到地方層面，上海、廣州和深圳等城市自然要加快推進城中村改造的步伐。

以深圳為例：

2024年2月，在全市高質量發展工作推進會議上，深圳市住房建設局黨組書記、局長表示，以更硬作風推進新一輪城中村改造。

2024年3月，深圳南山和鹽田兩區相繼宣布了首例“行政征收”案例。（行政征收的目的是為了公共利益的需要，例如基礎設施建設、城市規劃調整等，政府會依照法定程序進行征收，并給予被征收人公平、合理的補償）

2024年5月，深圳市人民政府辦公廳關于印發《關于積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》的通知。很多關鍵性內容浮出水面：

第一、67%業主同意即可啟動征收

原文稱：在拆除新建類城中村改造項目前期階段，需經物業權利人三分之二以上同意，并經原農村集體經濟組織繼受單位依據集體資產管理相關規定及公司章程決策同意后方可啟動實施。

在過去，往往需要100%，95%業主同意才能啟動征收，現在67%業主同意即可啟動征收，大大降低了城中村改造的啟動門檻，加速了項目落地進程。

第二、文件4次出現“凈地”關鍵詞

“凈地”是指政府已完成土地使用權回收和拆遷補償工作的土地。

凈地出讓，意味著地方政府將出錢出人完成城中村的前期清理，包括解決潛在的釘子戶問題，從而為后期開發提供無障礙的土地狀態。

“拆整結合+凈地出讓”的策略，可以視為“棚改2.0”。

“棚改2.0” 涉及了更復雜的征地和土地出讓環節，增加了項目的前期成本，這些成本最終會體現在土地價格上。

由于整個過程需要政府投入更多的資源和資金進行土地清理，因此城市核心區的房價還會進一步上升。

第三、重點提及了保障性住房

原文第（七）條：在項目經濟可行、規劃條件能夠支撐的前提下，優先配置配售型保障性住房，并根據城中村原居住人口結構和住房需求合理配置一定規模的公共租賃住房和保障性租賃住房。鼓勵將原農村集體經濟組織繼受單位及物業權利人富余的安置房以小戶型為主單獨設計、集中建設，并長期租賃用作保障性租賃住房。

優先配置配售型保障性住房，這在一定程度上保障了中低收入群體的居住需求。

城中村改造難免會帶來地價、房價上漲等引發的不滿情緒，而通過優先建設保障性住房可以緩解這些影響。

03

深圳樓市的春天來了？

城中村改造對深圳樓市的影響將是多方面的，但最直接的是兩點：釋放購買力和優化供給結構。

首先，城中村改造將產生大量拆遷戶，這些人手握巨額補償金，將成為新房市場的主力軍。

上海東安一二村的例子已經證明，約1萬多拆遷戶就能讓周邊新房市場熱度飆升。深圳也將如此。

其次，城中村改造不只是簡單的拆除重建，而是通過科學規劃，提供更加多元化的住房供給。從高端商品房到保障性住房，滿足不同人群的需求。

更重要的是，城中村改造將為深圳這座土地極度稀缺的城市，提供難得的優質土地供應。

近兩年來，深圳土地拍賣量明顯減少，而隨著市場情緒好轉，新房去化速度卻在加快，最新數據顯示深圳新房去化周期已縮短至9個月左右。

這種趨勢若持續下去，僅依靠常規土地拍賣，深圳未來幾年極有可能面臨住房供應短缺，甚至出現“無房可賣”的局面。

這正是加速推進城中村改造的另一重要原因。作為寸土寸金的一線城市，深圳可開發的新增土地極為有限，城市發展主要依賴存量用地的二次開發。城中村改造恰好能夠激活這些存量土地資源，為市場提供急需的住房供應。

對深圳眾多年輕人而言，擁有一套價格合理的住房仍是剛需。與上海、北京等其他一線城市相比，深圳的住房供應量明顯不足。

加大城中村改造力度，不僅能增加市場供應，還能通過配售型保障性住房的方式，為年輕人提供更多可負擔的住房選擇。

對原村民而言，拆遷后他們或獲得回遷房，或接受貨幣補償。接受貨幣補償的村民很可能會重新進入房地產市場購房，這就形成了一個需求與供應相互促進的良性循環，既活躍了市場，又解決了住房問題。

深圳城中村改造的加速推進，不僅是一場城市更新，更是一劑針對樓市的“強心劑”。

通過這種類似“定向QE”的方式，政府實際上在向樓市注入新的流動性，創造新的購買力。

現在，問題不再是深圳樓市是否會好轉，而是何時、以何種方式好轉。