還沒出規(guī)劃圖，工地已經(jīng)熱火朝天？這操作也太猛了吧？開發(fā)商“先下手為強(qiáng)”，是怕慢一步就被別的樓盤搶了風(fēng)頭，還是為了趕進(jìn)度穩(wěn)回遷戶？市北老四方鹽灘改造項目，能成為青島剛需和改善型購房者的香餑餑嗎？

▲市北鹽灘地塊已經(jīng)動工

1、

老四方，憑什么成為新晉熱土？

曾幾何時，青島市區(qū)的購房者們首選浮山后、新都心，畢竟地段、配套、性價比三者兼?zhèn)洹？蓵r代變了，這些地方的新房已經(jīng)難覓蹤跡，就連東李的新房，也快被搶空了。在這樣的大背景下，曾被忽視多年的老四方板塊悄然崛起。

為什么老四方突然火了？

市北老四方片區(qū)，目前有10余個新盤在售，市場已經(jīng)很卷，自去年開始已經(jīng)打起了好幾輪價格戰(zhàn)：位于環(huán)灣湖島片區(qū)的老盤中國鐵建梧桐苑，帶精裝修現(xiàn)房的最低價格已經(jīng)到了1.4萬元/㎡；位于水清溝板塊的青樾灣，最低價格也到了1.6萬元/㎡。

▲市北鹽灘地塊周邊配套成熟

鹽灘這地方，雖然以前有點(diǎn)“土”，但地鐵1號線勝利橋站就在家門口，現(xiàn)在配套也慢慢跟上了。39中市北分校、洛一小、洛二小就在附近，孩子上學(xué)不發(fā)愁；中心醫(yī)院不到一公里，李村河邊還有公園綠地。以前嫌它城市界面差，現(xiàn)在一看，這不就是個低調(diào)的寶藏地嗎？

一句話總結(jié)：老四方的價格洼地+配套逐步完善=剛需和首改的新寵！

2、

鹽灘項目面臨三大“暴擊”

鹽攤村有著600多年的歷史，是市北最后一個城中村改造項目，于2023年拆遷，當(dāng)時的拆遷貨幣補(bǔ)償價格為24305元/㎡。鹽灘片區(qū)北區(qū)地塊，2024年09月在第二次掛牌后成交，被市北平臺公司旗下的青島環(huán)海灣明科置業(yè)有限公司，以3.97億的底價獲得，樓面地價8710元/㎡，容積率2.85。

▲鹽灘改造項目鳥瞰圖

回遷房占比高，影響項目品質(zhì)？

鹽灘項目總建面8.16萬㎡，其中住宅建面7.93萬㎡，但商品房僅4.3萬㎡，回遷房占了3.6萬㎡（362套）。換句話說，項目半壁江山是安置房，有三棟高層全部回遷房。

▲鹽灘項目拆遷安置戶型圖

回遷房密度高，帶來的問題是，物業(yè)管理可能拉垮，開發(fā)商如果不能區(qū)分商品房和回遷房的物業(yè)管理，未來可能是“高價買房，低端服務(wù)”； 二手市場不好賣，對比來看，商品房和安置房同小區(qū)，二手房價格往往會被拉低；配套和居住體驗也不穩(wěn)定，影響小區(qū)的長期居住氛圍。

地塊形狀不規(guī)則，與鄰居“貼太近”

鹽灘改造項目，被中海寰宇時代和一堆老破小團(tuán)團(tuán)包圍，部分樓棟離中海的房子過近，日照、景觀、隱私都受影響。地塊不規(guī)則，形狀七扭八歪，可能導(dǎo)致戶型設(shè)計受限，居住舒適度打折。

▲鹽灘改造項目平面圖

十盤大戰(zhàn)，市場競爭太卷了

老四方已有10多個新盤在售，個個都是“卷王”：卷品質(zhì)、卷戶型、卷贈送面積、卷價格……與鹽灘改造項目一路之隔的中海雲(yún)境，定位于剛需客群，主打地鐵、學(xué)校和性價比，毛坯單價1.9萬元/㎡左右，銷售勢頭穩(wěn)定，為去年市北銷冠樓盤。位于閆家山的海信悅瀾山，憑借高品質(zhì)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，主要吸引的是改善客群，帶精裝修的高層價格在2.4萬元/㎡左右，目前已進(jìn)入尾盤階段。位于水清溝大沙路的央企盤保利和頌，去年的最低價也探底到了1.6萬元/㎡，目前已基本清盤。

▲老四方樓市板塊，海信悅瀾山熱銷

老四方另外兩個新盤項目，是廣昌路的通和悅章，憑借超大尺寸陽臺和高比例贈送面積，開盤價1.9萬/㎡左右，取得了相當(dāng)不錯的銷售業(yè)績；位于海云庵板塊的國信和悅，容積率2.42，比鹽灘項目容積率更低，戶型圖已經(jīng)出來了，贈送尺度也挺大，目前尚未開盤價格待定。

鹽灘改造項目這批黑馬，能從周邊這一群餓狼中殺出重圍嗎？憑什么？

3、

鹽灘項目的“逆襲底牌”

樓面地價低，性價比突出

鹽灘改造項目的樓面地價8710元/㎡，在青島主城區(qū)幾乎找不到比它更便宜的地塊，這樣卷起價格來更有優(yōu)勢，如果將來開盤價格足夠“殺”，能低于中海雲(yún)境，對剛需和首改用戶來說確實是撿漏機(jī)會。

低容積率，有小高層，居住舒適度較高

鹽灘改造項目容積率2.85，相比動輒3.5以上的高密度項目，鹽灘地塊的居住舒適度更優(yōu)，規(guī)劃有15層的小高層，這在四方片區(qū)并不多見。

▲鹽灘改造項目鳥瞰圖

央企+國企開發(fā)，交房穩(wěn)妥

鹽灘改造項目的開發(fā)商，是市北國有平臺公司，施工方是中交三公局（央企）。 預(yù)計2026年底交房，央國企背景加持，交房有保障。

但是，仍有不確定因素，不久前 中交傳出要退出房地產(chǎn)的消息，是否會影響項目推進(jìn)？開發(fā)商環(huán)海灣作為市北平臺公司，缺乏操盤經(jīng)驗，其在水清溝開發(fā)的兩個在售項目，青實清荷茗郡和中鐵建青樾灣，因為容積率爆表+戶型設(shè)計落伍+大比例回遷安置，開盤就撲街、被市場教做人。希望鹽灘改造項目，在戶型設(shè)計上能有所突破，找一個靠譜的合作方來操盤，不要步水清溝這倆難兄難弟的后塵。

鹽灘地塊，值得買嗎？

? 適合買的群體：

預(yù)算有限的剛需或首改客戶； 追求低密度、地鐵旁的居住環(huán)境；不太介意安置房比例的人。

? 不適合買的群體：

介意安置房比例，傾向于純商品房社區(qū)的人；追求高端物業(yè)服務(wù)的改善型客戶。

最后總結(jié)一下：鹽灘地塊有亮點(diǎn)，也有硬傷，關(guān)鍵還是看最終的定價。如果價格合適，例如在1.8萬元/㎡以內(nèi)，應(yīng)該是青島主城剛需剛改上車的好機(jī)會。