近日，DeepSeek新一代開源模型以低成本、提升的性能和高效率贏得了廣泛關注。這一突破性進展不僅引發了業界的熱議，也為我們展望中國數據中心產業的未來提供了契機。

“東數西算”工程自2022年2月啟動至今已滿3年，中國算力資源的區位布局逐漸成熟。作為支撐新質生產力發展的重要基礎設施，數據中心在助力數字經濟和人工智能產業發展方面發揮著舉足輕重的作用。無論是科技巨頭還是投資機構，都不惜在建設數據中心方面“一擲千金”，以期在未來的市場競爭中搶占先機。當前，數據中心投資領域正呈現出多個新興趨勢：

以DeepSeek爆紅全球為縮影，積極部署和投資于算力的產業已不局限于各大科技公司，醫療、金融、交通、制造等產業對人工智能的需求正以驚人的速度增長。受此推動，全球數據中心建設進入高速增長期，僅剛剛過去的1月，就有亞馬遜云計算部門AWS宣布計劃在美國投資110億美元擴大人工智能基礎設施以及特朗普宣布投資200億美元在美國新建數據中心等消息傳出。而國內，以抖音集團為例，過去半年于智算中心的擬投資額亦超過180億元，分別在安徽蕪湖、山西大同和內蒙和林格爾。可以預期的是，為了滿足更強大、更復雜、更高效的計算需求，企業于數據中心的資本性支出也將大幅增長，并推動設施設備標準持續升級優化。

由于中國在人工智能、無人機、自動駕駛、物聯網等領域已經成為全球領跑者，頭部科技企業紛紛加大投入，推動智能算力需求激增，帶動了數據中心資產投資熱潮。《2024年中國智算中心產業發展白皮書》顯示，2023年該領域的投資規模達879億元，同比增長超90%；截至2024年8月，全國智算中心項目已超過300個，預計到2028年，中國智算中心市場規模將突破2,886億元。因此，2025年各方對人工智能數據中心需求必將繼續攀升，并向大規模、綠色化、可擴展方向發展。

數據中心對電力需求的增長更加凸顯了穩定、低碳的能源供應的關鍵性。中國“東數西算”工程是指通過構建數據中心、云計算、大數據一體化的新型算力網絡系統，促進東部算力需求與西部能源優勢的協調聯動。近年來，中國在風能、太陽能、水力、潮汐能及核能等新能源發電方面取得了顯著突破，實現了快速發展。截止2024年底，中國風電太陽能發電裝機總量超過了14億千瓦，再次躍上新臺階。這也為數據中心的發展提供了強大的支撐。

此外，在核能領域，中國在釷基熔鹽堆技術上也實現了全球領先。這項技術不僅安全性高、核廢料少，而且能提供穩定的清潔能源，為數據中心長期運營提供可靠保障。2025年，全球首座釷基熔鹽反應堆核電站將動工，預計2029年實現滿功率運行。中國還大力發展具備低成本、模塊化、可擴展等優勢，特別適用于數據中心的小型模塊化反應堆（SMR）。中國在新能源領域的布局，為未來人工智能計算、云計算等高能耗產業的持續發展奠定了堅實基礎。

隨著人工智能計算需求持續激增，高密度機架的功率需求不斷上升，傳統的風冷系統愈發難以滿足散熱需求。在這一背景下，液冷技術正迅速成為數據中心基礎設施建設的新標桿。該技術可有效提高散熱效率，降低數據中心的電力使用效率（PUE），從而減少能耗和碳排放，同時降低運維成本，提高資產價值。液體冷卻裝置目前主要采用后門熱交換器（RDHx）和直接芯片冷卻（DTC）技術。

隨著計算能力的提升，浸入式冷卻（Immersive Liquid Cooling）將成為未來數據中心的升級方向。浸入式冷卻通過液體直接包裹設備，實現更高效的熱交換，進一步優化PUE并降低電費支出。目前全球現有的數據中心基礎設施當中，大多數仍然以風冷作為散熱方式，而剩余以液冷散熱技術的數據中心當中，采用浸入式液冷的設施占比則少于10%，但其在未來大規模部署的應用前景備受矚目。隨著這一技術的廣泛推廣，數據中心將在能效優化、成本降低以及可持續發展方面取得前所未有的突破。

2025年，投資者對數據中心需求將保持強勁。數據中心的建設和優化成為市場剛需，在超大規模和主機托管領域，預計今年全球將有10千兆瓦的數據中心破土動工，另有7千兆瓦的數據中心將會竣工，這相當約有價值1,700億美元的數據中心資產需要建設貸款或長期融資，私募股權基金將在開發融資中發揮關鍵作用，為新建項目提供資金支持，助推開發融資再創新高。

在交易方面，數據中心作為交易標的仍較為小眾，每年交易總額遠低于傳統辦公樓市場。但過去五年，全球數據中心行業已發生大量并購活動，交易總額超過2,000 億美元。目前看來，并購勢頭有所放緩，行業投資策略正從大規模收購向有機增長和合資合作轉變，特別是在中國等新興市場，企業更傾向于通過區域性合作拓展業務。加之供應鏈周期延長、買賣雙方定價預期不一致以及融資環境變化，大多數業主傾向于繼續持有資產，等待更有利的財務狀況等因素實現資本退出。

從資本端來看，近期世紀互聯（VNET）與大家保險集團旗下另類資產投資管理平臺“大家投控”在2024年末簽署協議共同設立了中國首個數據中心Pre-REIT基金，投資于包括算力中心在內的大基地型數據中心資產，該Pre-REIT基金首個落地的項目是世紀互聯太倉數據中心項目。這不僅是國內險資首次購買數據中心資產，也可能推動數據中心資產走向更廣闊的REITs公募或私募市場。可預見未來將有更多數據中心服務商與資本方合作，預計2025年數據中心交易量會小幅增長。

結語

數據中心通常被視為長期的避風港，而且近年來，隨著傳統投資組合轉向多元化發展，逐漸重視另類資產，該領域由此受益。受電力稀缺、算力需求增長以及人工智能熱潮等因素推動，數據中心資產將繼續是投資者關注的熱點。此外，數據中心作為關鍵的新型基礎設施之一，被各級政府賦予重大的使命與角色，享有政策支持，為中國數據中心公募REIT的推出和發展創造了有利條件，進一步增強了該領域對資本的吸引力，潛力仍然可觀。

報告鏈接：https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/data-center-outlook

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