“帶租拍賣”中租金歸屬的認定

——《彭某與張某執(zhí)行監(jiān)督案（入庫編號：2024-17-5-203-007）》解讀

張 琦

河南省高級人民法院研究室主任、三級高級法官

閆龍歡

河南省高級人民法院執(zhí)行裁決庭一級法官助理

司法拍賣是人民法院經常使用的一種執(zhí)行方式。 對于被執(zhí)行人名下財產上存在租賃權的，拍賣成交后，租賃合同對買受人是否仍具有約束力，在拍賣公告沒有明示的情況下，租賃收益如何分配等問題，成為困擾人民法院司法拍賣的難題。 由此，人民法院案例庫入庫參考案例《彭某與張某執(zhí)行監(jiān)督案（入庫編號： 2024-17-5-203-007）》裁判要旨明確，“帶租拍賣時，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，租賃合同對買受人仍具有約束力”，“拍賣公告中明示拍賣財產上附屬租賃關系但未明確拍賣成交后的租金歸屬的，買受人取得拍賣財產所有權時，依法享有租金收益權”，為審理類似案件提供了裁判指引。 現就有關問題具體解讀如下：

第一，帶租拍賣時，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅。租賃權是承租人基于租賃合同對租賃物占有、使用和收益的權利。盡管租賃權在本質上屬于債權，但出于對弱勢承租人的保護及維護社會秩序穩(wěn)定的需要，各國民法均賦予租賃權以物權的對抗力，此即“買賣不破租賃”原則。我國亦確立了此原則，民法典第七百二十五條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！卑凑丈鲜龇梢?guī)定，人民法院在執(zhí)行程序中亦需保護執(zhí)行程序開始前依法設立的承租人的租賃權，即在處置租賃物時原則上應當帶租拍賣，承租人的租賃權不因拍賣而消滅，買受人在競得租賃物后對原租賃合同的權利義務概括承受，此時合同主體發(fā)生變更，由買受人承繼原出租人的相關權利和義務。

本案例中，河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院在執(zhí)行過程中對被執(zhí)行人廖某與共有人王某名下位于河南省鄭州市XX號的房產進行司法拍賣。因在人民法院查封之前，被執(zhí)行人已將案涉房產出租，且承租人享有的租賃權真實有效，為保護承租人的合法權利，故河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院在拍賣公告中載明房產有租賃，對案涉房產進行帶租拍賣并無不當。帶租拍賣時，拍賣財產上原有的租賃權不因拍賣而消滅，租賃合同對買受人仍具有約束力，張某參與競拍，表明愿意對原租賃合同的權利義務概括承受，承繼原出租人的權利和義務。

在此基礎上，本參考案例的裁判要旨之一指出：“帶租拍賣時，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，租賃合同對買受人仍具有約束力，買受人對原租賃合同的權利義務概括承受，承繼原出租人的權利和義務?！?/p>

第二，拍賣公告明示帶租拍賣且沒有約定租金歸屬的，買受人享有租金收益權。盡管司法拍賣屬于公法上的處分行為，與民法上的普通買賣行為存在區(qū)別，但司法拍賣的后果在很多情況下與普通買賣并無不同，根據民法典第七百二十五條的規(guī)定，司法拍賣的買受人在競得租賃物后，租賃物上存在的原租賃合同對于買受人仍繼續(xù)有效。承租人與買受人之間無須另行簽訂租賃合同，買受人在取得該租賃物的所有權時就概括承受原租賃合同的權利義務，包括承租人繼續(xù)使用收益租賃物及租金收取權。在司法拍賣公告中明示拍賣財產上附屬租賃關系但未明確拍賣成交后的租金等歸屬的，買受人取得租賃物所有權時即享有對承租人收取租金的權利。

同時，在實踐中，要特別注意租金收取的節(jié)點，買受人在取得租賃物的所有權時就概括承受原租賃合同的權利義務，故應當以租賃物所有權的移轉為節(jié)點收取租金，即租賃物為動產的，以交付時取得所有權，租賃物為不動產的，以登記時取得所有權。但因司法拍賣不同于一般的買賣行為，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（2020年修正）第四百九十三條關于“拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移”的規(guī)定，司法拍賣成交后，標的物所有權自拍賣成交裁定送達買受人時轉移，買受人在收到拍賣成交裁定后即取得租賃物的所有權，其有權收取拍賣成交裁定送達之后的租金。

本案例中，河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院在拍賣公告中明示案涉房產附有租賃，張某參與競拍即表明其愿意概括承受原租賃合同的權利義務。案涉房產拍賣成交后，該院于2021年4月13日作出執(zhí)行裁定，將案涉房產過戶至張某名下。上述拍賣成交裁定送達張某時，案涉房產即歸張某所有。張某基于取得案涉房產所有權即享有收取拍賣成交裁定送達之后租金的權利。

在此基礎上，本參考案例的裁判要旨之二指出：“拍賣公告中明示拍賣財產上附屬租賃關系但未明確拍賣成交后的租金歸屬的，買受人取得拍賣財產所有權時，依法享有租金收益權?！?/p>

第三，帶租拍賣時法院應對租賃權形成時間和真實性進行審查。一方面，法院應當認真審查租賃權的設立時間?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人?！卑凑丈鲜鲆?guī)定，承租人的租賃權設立在租賃物被查封之前的，人民法院原則上應當帶租拍賣，如承租人的租賃權在人民法院查封租賃物之后設立，除非申請執(zhí)行人同意帶租拍賣，人民法院應當除去租賃權后再行對租賃物進行拍賣。另一方面，法院應當認真審查租賃權的真實性。近年來，為規(guī)避法院執(zhí)行，被執(zhí)行人和案外人惡意串通，通過虛假租賃妨礙執(zhí)行的現象并不鮮見。人民法院應通過審查租賃合同的簽訂及備案時間、租賃物的占有使用情況、租金的支付等進而判斷承租人的租賃權是否真實，對查封之前承租人真實的租賃權通過帶租拍賣予以保護，對虛假的租賃權或者可能虛假的租賃權，應除去后再行拍賣租賃物，承租人對此有異議的，可以依法通過案外人異議程序等程序尋求救濟。

來源：人民法院報·8版