2024 年是粵港澳大灣區(qū)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)變革的一年。2024年三季度末以來，中央推出一攬子增量政策，改善了社會預(yù)期和提振了市場信心，為商業(yè)地產(chǎn)市場平穩(wěn)度過調(diào)整期提供了有力支持。從投資市場來看，2024年廣深兩市商業(yè)地產(chǎn)市場大宗交易錄得總額207億元，較2023年下降31%。

2024年，廣州商業(yè)地產(chǎn)投資市場交易額為90億元。從成交額來看，酒店及零售商業(yè)的大宗交易占比有所上升，分別達到17%和32%。2024年，深圳商業(yè)地產(chǎn)投資市場交易額為117億元。從成交額來看，2024年工業(yè)類的大宗交易占比顯著提升，達到了57%。2025年的廣州投資市場既面臨挑戰(zhàn)也蘊含機遇。房地產(chǎn)企業(yè)仍以減負債作為首要任務(wù)，預(yù)計將保持積極的價格優(yōu)勢吸引投資者，以促進庫存去化。企業(yè)資產(chǎn)的配置需求，取決于經(jīng)營業(yè)務(wù)增長的恢復(fù)及租賃需求增長回穩(wěn)的情況。不過，在促消費擴內(nèi)需政策力度的加碼下，包括推出的消費品以舊換新政策和文旅消費等措施，同時配合貨幣政策的適度寬松，如銀行降準和貸款利率的下調(diào)，這些積極因素的結(jié)合有望為廣州商業(yè)地產(chǎn)投資市場的穩(wěn)定提供有力支持。

大灣區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資市場2024年回顧及2025年展望

摘要：2024年廣州深圳大宗交易總額為207億元，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)物業(yè)受關(guān)注

正文：

2024 年是粵港澳大灣區(qū)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)變革的一年。2024年三季度末以來，中央推出一攬子增量政策，改善了社會預(yù)期和提振了市場信心，為商業(yè)地產(chǎn)市場平穩(wěn)度過調(diào)整期提供了有力支持。從投資市場來看，2024年廣深兩市商業(yè)地產(chǎn)市場大宗交易錄得總額207億元，較2023年下降31%。

在租金下降、收益率上調(diào)和空置上升等多重因素的影響下，資本值降幅較為明顯。盡管國內(nèi)銀行貸款利率5年期以上LPR由年初的4.2%下降至3.6%，帶動了需求緩慢回升，但資產(chǎn)的價格仍需時間修復(fù)。

資產(chǎn)價值的下降使物業(yè)的負債率也發(fā)生變化，在減低負債的壓力下，在售面積體量對比2023年增加30%。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，現(xiàn)有存量中中心區(qū)可售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)體量約為247萬平方米，包括辦公樓132萬平方米（含3年內(nèi)交付），在運營的商業(yè)購物中心70萬平米，酒店45萬平方米。當中，優(yōu)質(zhì)可售辦公樓資產(chǎn)集中于天河、海珠、越秀三個成熟區(qū)域，占三區(qū)辦公樓存量約16%。

需求端上，基于業(yè)績優(yōu)先的考慮，企業(yè)用戶對資產(chǎn)配置的需求有所下降，但以物業(yè)經(jīng)營為主且有充裕資金的投資者重點關(guān)注中心區(qū)資產(chǎn)配置的機會，特別是作為廣州城市中心的珠江新城。投資者開始更加注重資產(chǎn)的長期回報率和穩(wěn)定性，而不僅僅著眼于短期的資本增值，比如更加偏向于那些具有穩(wěn)定租金收入、良好物業(yè)管理、長期潛在增值空間、強抗風(fēng)險能力的物業(yè)。

大宗交易整體表現(xiàn)仍然維持低位。一是市場供應(yīng)過剩問題依然存在，尤其是產(chǎn)業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)的去化壓力仍然較大。未來三年，深圳約有389萬平方米的新增甲級辦公樓面積流入市場，其中約25%為可售面積，且62%的可售面積位于南山區(qū)。二是市場競爭激烈，買家對物業(yè)的回報率要求不斷提高，導(dǎo)致部分物業(yè)的成交價格下降。

從資金來源看，內(nèi)資買家依然是主力。這些買家主要由自用投資者構(gòu)成，尤其是來自金融、科技和制造業(yè)的企業(yè)。他們通過購置辦公和產(chǎn)業(yè)物業(yè)，滿足了業(yè)務(wù)拓展和產(chǎn)業(yè)升級的需求。同時，房地產(chǎn)投資基金和政府投資平臺也在市場占有一席之地，他們通過收購商業(yè)和產(chǎn)業(yè)物業(yè)，豐富了資產(chǎn)配置并促進了區(qū)域產(chǎn)業(yè)的引入。

投資市場的賣方主要是開發(fā)商和企業(yè)。面對市場供需不平衡和資金壓力，開發(fā)商積極出售部分核心區(qū)或中心區(qū)資產(chǎn)以回籠資金。

深圳在2024年出臺了一系列房地產(chǎn)刺激政策，如降低首付比例、縮短增值稅征免年限、取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制等，在一定程度上提振了市場信心，促進大宗交易市場的活躍度。同時，政府對城市更新和產(chǎn)業(yè)升級的重視，為深圳房地產(chǎn)市場帶來了新的發(fā)展機遇。展望未來，辦公樓市場仍將是企業(yè)自用投資者的重點關(guān)注領(lǐng)域，尤其是在核心商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)。此外，港人北上消費的發(fā)展趨勢有望進一步促進深圳的消費，帶動商業(yè)市場活躍度。

仲量聯(lián)行華南區(qū)投資與資本市場負責(zé)人盧盛表示：“粵港澳大灣區(qū)的穩(wěn)步發(fā)展，將有利于資產(chǎn)價值持續(xù)增長。優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)物業(yè)仍然是眾多資產(chǎn)投資中風(fēng)險相對較低的資產(chǎn)配置選擇，它的經(jīng)營穩(wěn)定性、流通性、金融屬性仍然保持市場優(yōu)勢。同時，隨著ESG（環(huán)境、社會及治理）理念普及，綠色建筑和智能辦公空間有望更多受到企業(yè)自用投資者青睞。在人口老齡化和房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)型調(diào)整的背景下，保租房、康養(yǎng)設(shè)施、社區(qū)零售商業(yè)及酒店等資產(chǎn)也將成為機構(gòu)投資者中長期的關(guān)注點?！?/p>