2024年北京商業地產市場整體上面臨多重挑戰，但各方參與者采取措施積極應對。就投資市場而言，市場活躍度保持穩健，投資者持續關注并高度重視優質資產。

2024年市場成交金額小幅回升，交易資產類別多樣化

2024年，北京商業地產投資市場共錄得38宗交易，成交累計總額達到427億元，較2023年同比增長27%，但略低于過去5年成交金額的平均水平——509億元。

在2024年38宗交易中，辦公樓共計錄得17宗成交，按成交數量及金額占比分別達到45%及36%，仍為最主要資產成交類別。全年北京零售物業共錄得6宗成交，按成交數量及金額分別占比16%及13%。此外，長租公寓和酒店也逐漸成為投資者青睞的投資類別。

在38宗交易中，多數為投資型買家成交，按成交金額占比達到79%。從內外資角度來看，內資買家為多數，按成交金額占比達到76%；而外資買家活躍度略有回升，按成交金額占比達到24%。主要交易包括一季度友邦人壽收購凱德星貿廣場95%股權以及普洛斯引入外資基金，投資位于順義的環普國際科創園。

從交易體量看，小體量項目為成交主力，錄得5億元以下的交易共12宗，約占全年交易數量的三分之一。同時，法拍項目數量增多，2024年共錄得8宗法拍，占全年成交數量的21%，體現出投資者在尋求性價比高的資產。

內資險資頻頻出手，零售物業賽道受青睞

盡管2024年北京商業地產市場普遍面臨挑戰，但得益于公募REITs的常態化，內資投資人，尤其是險資機構，在零售物業賽道頻頻出手。大家保險、新華人壽、泰康保險等內資險資均有項目落子。

流動性是投資者非常重視的一個因素。因此，從資產流動性來看，那些符合當前可發行REITs規定的不動產類別資產更受投資者的歡迎，這意味著它們具備了未來發行REITs的潛力。

從險資的不動產配置比例來看，我國保險機構在不動產領域的整體配置占比遠低于發達國家，表明該領域仍具有廣闊的發展空間。從資產配置的角度來看，包括商業地產在內的不動產仍然是保險資金青睞的配置產品。目前，我國商業地產市場處在調整周期，是一個買方市場，這為投資人提供了更高性價比的入場機會。同時，從2023年開始，險資收購的項目絕大多數為結構化交易，即險資投資人在分配項目收益時享有優先權，這為其投資再添一層保障。

核心位置、穩定收益與高性價比為三大關注熱點

投資人會綜合考慮諸多因素來進行投資決策，比如市場供需關系、經濟發展狀況、租金回報水平、政府政策等。展望2025年，具有核心位置、穩定收益與高性價比的優質資產仍將受到投資者的青睞，預計對長租公寓、零售物業和酒店等領域的投資關注度仍會延續。

仲量聯行投資及資本市場華北區負責人徐茜茜表示：“進入2025年，投資者在投資行為上仍將保持謹慎態度，并延續他們在2024年的投資策略。公募REITs自推出以來，給市場注入了更多的信心和流動性，同時也為優質資產的退出提供了新渠道。未來，投資者依然會關注優質資產，特別是有望通過公募REITs實現退出的資產。此外，隨著工商業用地利好政策落地，資產估值將迎來直接的利好影響，也將在未來持續推動投資市場的活躍度。”