北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們目前的情況：

1北京豐臺區怡海花園有一套四居室117平方米，四層南北通透不帶電梯，但房型不太好，除主臥外采光不足。目前我們夫妻兩人自住，但是裝修很老了，住起來也不是太舒服；

2豐臺區育芳園小區有一套兩居室70多平方，三層不帶電梯南北通透，目前是借給我妹妹帶著我老媽一起住，我妹妹兩年后退休準備回鄭州常住；

3兒子前兩年結婚在安慧東里買了一套二手房80多平方兩居室，房貸還沒還完。目前兒子也沒孩子，我們老兩口剛退休想經常出去旅居，但以后等年紀大了，還是要常住北京，而且想離兒子住的近一點兒，但兒子目前不確定以后是否再換套大一點兒的房子，什么時候換換到哪里都不確定。

我們目前糾結的是：

1是不是現在先把怡海花園的房子重新裝修下（預算20萬左右），自己舒舒服服住幾年，等兒子后面換房子的時候，再跟著他一起換？

2還是把怡海的房子租出去（中介說不用收拾，目前情況可以直接出租），我們先回福建老家租套兩居室住幾年（租金價差還能賺些錢），等兒子換房子再回來折騰北京的房子？

3還是現在把怡海的房子租出去，現在就在兒子住的附近找適合養老的房子貼錢租（我希望的養老房要在目前怡海的外部條件比如離三甲醫院和地鐵還有菜場超市公園都很近，之上再增加電梯和好的采光以及窗外的景觀）？

上述的方案您覺得哪種更適合我們？對怡海和育芳園的房子，我們是留還是賣，什么時機賣，您有什么好的建議嗎？

A：

1、我一般只能從保值角度說兩句，而您這是典型的自住選擇，是家務事，外人不好建議。

2、怡海的房如果花20萬裝修，那住上幾年之后再出租，比現在多租不了多少錢，一個月多幾百吧。那這裝修費可就算吃虧了，考慮好。所以如果是確定幾年后出租，從經濟角度是不劃算的。

3、用北京的換租福建的，如果是福州或廈門的有可能算占便宜，因為平均租金回報率比北京還低。其他城市就算賬吧，未必能占便宜。

4、用怡海的房子換租安慧里的，兩邊都不算學區房，那租售比基本一致，占不到便宜不吃虧，就看是否好租到房子了。

今年是多大年紀了？問問中介是否還好租房吧？或者這么說吧，無論北京還是其他地方，年紀越大越不好租房，大多數業主都怕惹麻煩。就算現在租到了，過幾年也有被拒絕的可能。所以老年人最好住自己的房子，省的不踏實。

5、反正要是我就不裝修了，至少不大裝。至于去福建還是安慧里租房看自己，這外人沒法兒建議。

6、房子是用來住的，如果怡海和育芳園的都不住，那要是我就先賣育芳園的，留怡海的，如果怡海是恒泰園的小板樓就更先留著了。

這兩邊的地段兒都挺好，但怡海是商品房，北京第一個超級大盤。雖然物業比前些年差遠了，但總體還是不錯的。這面積也不大，挺好的緊湊戶型，先留著吧，保值至少不會落后大盤。

7、安慧東里，80多平兩居不小了，應該夠住吧？又是婚房，短期內未必置換吧？

另外這里因為無論哪棟樓都是多校劃片，所以不算學區房。那如果考慮過幾年孫輩上學的問題，索性就在附近買個單校對口的學區房，嘉銘或朝外的都不算遠。

雖然現在有部分溢價，但都不算高，而且過幾年也不用折騰了，省去了稅費。那就算過了高峰期溢價部分受點兒影響，也并不吃什么虧。如果總價高的話就還有可能沒溢價呢，也就是一勞永逸的省心了。

僅供參考。

二

Q:

請問，我從去年把通州郊區房虧80個賣掉后，一直考慮再買房中。工作地點在昌平沙河與海淀交界處，目前有兩套回遷房待選擇：

一是工作地點附近海淀上郡，2021年的回遷房，中樓層89平兩房（共21層），報價323W；另外一套是紫金新干線四區，也是2017的回遷房，2017年88平的兩房，在5層（共18層），這兩套房因為房本剛滿兩年，適合高首付、低貸款的客戶。

因為我手頭200多個，所以中介拼命跟我推薦。海淀上郡雖然屬于海淀，但周邊配套差，離最近的地鐵站有6公里多；紫金四區屬回龍觀，離在建的13A回龍觀東地鐵700多米。雖然都不是最優的房產，目前自己無車（搖不到號），請問該如何選擇？還是考慮回龍觀2005年后的經適房？

A：

1、如果是為了準備給孩子上學，那就是海淀上郡的，能解決海淀學位的問題。但如果不是為了孩子上學，買在這兒就實在沒必要了。

地段兒實在一般，不僅是“最”兩區交界，而且還被高速+綠地給隔離了，成了飛地，姥姥不疼舅舅不愛的。或者說以后只可能是昌平給利好，否則海淀是肯定管不過來的，但昌平為什么要給利好啊？人家既不缺土地也不缺心眼兒，就算有錢也是會投到地鐵沿線的，誰會為他人作嫁衣裳啊。

2、新干線四區，這就是中規中矩，占不到便宜也不至于吃虧。2017年的回遷房了，那就算有新房的溢價也基本耗散干凈了，正常的居住唄，本來房子也是用來住的。

3、為什么非得考慮回龍觀2005年后的經適房啊？這年是分水嶺，之前的才質量更好，為什么非得選質量走弱的幾期呢？

當然如果是為了方便和喜好之類的沒問題，從流動性來說房齡新的也有可能強點兒。但長期居住的話還不如買早期的呢，質量比同期商品房的至少不弱。

4、簡單就這情況，為了海淀學位就買上郡的，用不上學位就沒必要了。如果在回龍觀，那同等情況下，我會選老經適房，居住更合適，保值也不吃虧。但這看自己的喜好吧，房齡新的有可能流動性更強。

僅供參考。

三

Q:

請問，我是去年賣掉的房子，一直在看房，但看這行情不知道該不該現在買了，您對后市的看法如何？我們賣房的原因倒不是想逃頂，更多是因為孩子上高中了用完了學位，所以想置換。但因為我們本來就一直租房，所以就沒著急買。當然也有大多數人都看空北京房價的原因，我們就也想看看行情再說。

但最近是感覺不太踏實吧，主要就是這央行說今年要寬松政策給鬧的。因為我們的房子就是2009年買的，見識過那年的房價暴漲，您覺得還有可能再來一次嗎？

A：

1、我覺得不可能，絕不可能。或者說除非是CPI通脹率破10%，否則房價不至于暴漲。而這種情況都只是在80-90年代才有的，2000年之后最高的不過是2009年，那也才9%（真實通脹）。可現在的中國經濟比那會兒可強多了，房子的持有率也比那會兒高多了，所以我既不認為會大通漲，也不認為北京房價能大漲。

2、房子是用來住的，有自住的需求就買，哪怕是過幾年住也買完了就踏實了。如果沒有自住需求那就甭著急唄，等著看政策和行情，別耽誤了就行。

3、我對后市的看法是北京房價沒什么下跌的空間，如果真的“適度寬松”，那成熟板塊的肯定能對抗通脹，但不至于超過通脹率太多的大漲。其他沒什么看法，還是看自己的判斷吧。

僅供參考。

四

Q:

請問，我現在單身，女，今年想著要不要買一套房子，總價300，自己出首付80萬，算上公積金，如果貸30年，一個月8000對我來說應該問題不大。現在糾結兩個想法，一個是擔心買了會繼續跌，會有吃虧的感覺。

另一個不知道買哪里合適。上班地點在建國門地鐵站附近，還請您指導。（之所以想買并不是要結婚，還是圖有家的感覺，另一方面想有自己的資產）。想請您指導一下現在買是不是合適，如果要買，買哪里的？

A：

1、現在利率低的時候是8000月供，但利率也有上漲的可能，所以給自己留出余地吧。當然畢竟是公積金，就算利率上漲也高不到哪兒，能保持1萬多點兒的月供能力就行。

2、是否擔心繼續跌，算租售比唄，也就是租金回報率。如果是跟銀行利率差不多，那就沒有下跌空間了。差距越大說明泡沫越大，前些年北京泡沫很高，但這幾年因為利率的配合，所以幾乎到底了。讓中介給算算吧，算完了踏實。

3、房子是用來住的，買哪兒只能看自己的通勤。如果是300萬預算在東邊，四五環內折就是自住合適，所以常規建議是五環外常營一帶了，兼顧自住+保值。再遠點兒可以到通州西部物資學院一帶，面積能再大些，居住角度的性價比等同于市區，也是用租售比算算就行。

其他地段兒看通勤吧，北邊兒東壩也挺好，但這地鐵方便嗎？我很少出門，腦子反應不過來。

僅供參考。

五

Q:

請問，您覺得北京房價什么時候能到底部？何時抄底合適？我了解到現在是很多房東在死扛，高價賣不出去就索性不賣了也不降價。請問這種情況能持續多久？出臺什么政策能讓這些人放棄幻想認清趨勢？

A：

1、什么時候到底部，我認為現在就是底部，或者說近一年來都基本是底部。因為租金收益率已經和銀行利率差不多了，有的老破小和回遷房安置房還超出了呢，那就沒什么下跌空間了。這不是房租漲了，主要是利率下降配合的。

2、何時抄底合適？有人問過Deepseek，給出的答案是去年到今年春節之前，當作參考吧。

3、房東在死扛，有的就是因為租金原因啊，既然出租比存銀行都劃算，至少是差不多，那除非是著急用錢，否則就沒必要著急賣了，更沒必要降價。這誰都會算賬，賠錢的買賣沒人干，有房的也都不傻。

4、能持續多久？不好說，持續到出臺房產稅或嚴格征收租金稅吧。也就是持有成本大幅上升，房東們覺得不劃算了，那就該大規模拋房了。

5、拋棄幻想認清趨勢，那就是出臺加稅的政策啊，租金稅，房產稅，空置稅，特殊財產稅，能收稅的盡快收。或者跟美國似的出臺《租金管制》，不許轟走租客和漲租金，也就等于增加持有成本或降低收益率了。

還有《逆權侵占法》，也就是只要有人偷偷住進去了，一定時間內業主沒發現，那這房子就歸侵占者了。這法律歐美都有，講究的就是風能進雨能進國王不能進，但是流浪漢可以占有。

再有就是出臺美國式的HOA業委會自治法規，業委會（物業性質）有權依據公約對業主罰款，不交罰款或物業費的話有權單方面拍賣業主的房子+驅逐。而且稅務局和水電氣等公司，在業主欠費的情況下也可以申請拍賣，這樣就會出現大量拋盤了，房價自然下降。

6、簡單就這情況，一切都有可能，真要出臺了那業主們就會拋棄幻想認清形勢。但如果不出臺呢，想買房的也得逐步認清形勢吧。

僅供參考。

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