我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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會員

提問

新的一年，成都的樓市政策應該還是會有優化的吧？利率會不會降低呢？首付會不會更低呢？

房段子解答

2024年成都全面取消限購、限售并降低稅費后，市場活躍度顯著提升。2025年政策預計以“微調”為主，重點可能轉向支持剛需和改善型需求，例如優化公積金貸款額度、鼓勵房企提升產品品質等。

積極財政，寬松政策，經濟回暖，拉動內需，整體向好，房地產止跌回穩。

維持大基調不變的背景下，依靠政策拉動成都樓市起伏的概率不大，更多的是依靠樓市自身的市場化來消化理解。

房價和利率。

房貸利率這玩意兒，整體來說還是看降的，但是降幅空間不大了。

縱觀歷史，房價漲的時候，利率就漲，房價跌的時候，利率就跌，銀行也是見風使舵，“買漲不買跌”的。

以大家熟悉的LPR為例，雖遲但到，大致遵循這樣的時間線，從2021年的4.65%，一路跌到了目前的3.6%，加減BP的話就更明顯了。

所以基于房貸利率的預期，今年整體房價還是呈穩定、陰跌的形式，畢竟成都還是以天量二手房為主...能走出獨立行情逆天改命的核心區、改善盤除外。

至于公積金貸款利率，這個是跟隨商貸走的，商貸漲公積金就漲，商貸降公積金就降，要保持公積金政策的優勢。

但是公積金也有傲嬌的一面，比如現在成都二套公積金（首付三成，利率3.325%），就不如商貸靈活（首付2.5成，利率3.3%）。

前面有人問買房首付比例還會降低嗎？

目前成都商貸首套最低首付比例已經來到了1.5成，這已經是極低的狀態了，繼續往下到1成首付，我覺得概率不大。

但市面上有所謂的什么0首付，這種算是偷換概念的，首付借給你，遲早要還。有些是開發商搞的金融產品，有的城市甚至是政府下場墊付，但肯定是要還的。

至于說二套房（2.5成），或者說公積金的首付比例（2-3成），倒可以幻想下。

這里再延展一下。

1、大家缺的不是首付，而是月供（成都月供1萬以上壓力就比較大了），或者說貸款意愿（經濟下行，樓市萎靡，不想多貸款）。

2、買房的各種補貼，因城施策，看各區的財力，去年成都出臺一系列的以舊換新政策，大家仔細看看，有些已經快到期了哈，能不能續不一定的。

這些小打小鬧的能把握就好好把握，不能把握的話，我個人還比較期待140平以上的契稅優惠。

會員提問

你好，我想買一套二手房，預算130萬內，我在龍泉城區當老師，所以想買個上班近有地鐵的位置，配套想完善一點最好。現在是單身自住，但是父母有時候也會來，所以想買個套三的，未來結婚的話也更合適。我今天只是去看了東山新的樓盤，但是還是更偏向買現房。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

目前來說你是穩定在**上班的，所以考慮通勤還是很有必要，不知道你是自駕居多還是公交地鐵或者電瓶車？公交地鐵的話，到**還有點難，反正要步行+換乘，其實我個人建議你騎車或者開車上下班，騎車的話，可以適當看寬泛一點但價值更好的區域（書房東安湖），開車的范圍就明顯更大了（大面等）。

為啥不是特別推薦直接買龍泉城區或者東山、航天呢？主要還是因為我們不能只圖便宜，只看通勤，買房還要融入到成都樓市大環境來看價值性，更好的板塊有更好的樓市預期（保值性），加上地鐵概念更為豐富（配套），就算你用不上，但是這房子也不會住一輩子的，適當的時候，也會置換，你下家需要地鐵板塊這類概念，就是符合你當前的買房思路。

也就是說，通勤雖然很重要，但我不建議放在非常近的區域，**老師也不是很忙的，開車或者電瓶車30分鐘內的話，應該不成問題。然后板塊來說，龍泉城區普遍偏向老化，東山航天樓市概念弱，流通性差，沒有地鐵預期，未來也不看好。反而是建議往2、13號線的書房東安湖以及大面方向走。前者適合電瓶車，后者可以自駕即達（也不限號的）。

具體來說，優中選優，看品質好一點的話，書房這邊我建議你考慮下以下樓盤。

比如**，說實話，小區綠化環境是很不錯的，地理位置也很優越，地鐵商業政務都集合在一起了。目前你可以看三期的99平的套三戶型，單價行情就是一萬二三，總價130左右是可以拿下的，建議先選定優質房源（樓層朝向裝修采光視野噪音等），再來慢慢磨價格，即便價格比瑕疵房貴一點，我覺得也是值得的。類似的還可以看它二期的94平套三雙衛戶型，130萬內是完全沒問題的，墊腳130出頭的話還可以買101平的套四雙衛，整體來說地段沒問題，戶型產品沒問題，價格也沒問題，通勤保值性也可以。

轉過來看**，這個樓盤比較次新，品質也更高，單價會稍微高一點，但是97、98平的套三雙衛，依然可以砍到130萬內。

周邊類似的，還有**，94p套三雙衛，140出頭拿下，等一等，熬到年底估計120-130萬可以撿漏。樓下就是商業地鐵，加上次新的格局，旁邊就是東安湖，附近不堵車安靜不吵，是比較舒服的一個狀態和買法，這幾個盤算是整個東安湖附近，比較有性價比的買法了，其他的要么偏遠要么剛需要么老化，就不是很好推薦了。

我建議按照**的順序去看房。

接下來假設你是自駕居多的話，可以往大面方向走，這邊的樓盤眾多，人口稠密，依托13號線，和主城區的聯系更為緊密，**是一個很經典的買法，既屬于大面核心復地（包括周邊商業學校），又緊挨著13號線的龍華寺出口，可以考慮95平的套三雙衛，現在行情是一百四五，但是我估計沒多久也可能會講到一百三四的樣子。大面代表性還有**（次新盤，101平套三雙衛，總價140左右，但是超高層，可能你不喜歡，順帶提一下即可）。

品質好的話，還可以看**，物業和品牌都很強，目前90平的套三雙衛，總價也是140+，對于你單身獨居和家人偶爾來住的話，綽綽有余了，這個盤你去看一下就知道內部品質高，外部配套好，你可能會比較喜歡的。

旁邊類似的還有很多，比如**、**、**，基本格局就是次新房，地段好，套三雙衛，總價可控。

總之，你的選擇面放在以前很窄，但是現在來說，就比較寬泛了，大的方向來說，書房和大面肯定是沒問題的，我建議把單價總價放在其次，優選前面提到過的樓盤，線下看品質，優選好的樓盤，然后選定好的戶型（套三雙衛，得房率高），好的裝修，在這個基礎上，最后一步才是砍價談價哈。

會員提問

段老師，接昨天的龍泉看二手房的問題，我找了中介看了鉑悅山的一套房子，想請你幫我分析下，看值不值得買？實地看了，拍照視頻發給你看。晚上7點約了房東談價格，她底價142萬，因為裝修是比較好的，所以有點眼緣的心動。其他也東拉西扯的看了幾套，你一并幫我分析分析呢？

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

鉑悅山位置其實還是可以的，主打一個次新剛需吧，政務地鐵商業都沒問題，主要就是看滿意的戶型和價格，外部產品這個都無需多說了，就是剛需產品這個不要強求太多，這套房104.38平，價格146萬，戶型得房率還可以的。

裝修的確巴適，不確定是不是串串房裝修，但感覺不像，你再把控下？樓層也不是特別矮，大概四五樓，采光視野綠化也還可以的。

按照142來算的話，單價是1.36萬。如果是特別滿意的話，我覺得可以，但是正常點的行情，我覺得應該1.3吧，折合總價135萬左右是合適的，超過142萬，房東小賺（對于行情來說），你小虧（屬于為情緒溢價），在135萬左右（比如135-140萬左右吧），我覺得是符合市場行情的，大家不虧不賺，低于135萬，算你小賺。

房子其實還是可以，反正也不會有太大的差別，太迭代的買法，無非來說，就是價格，價格到位，緣分就到位了，這套房一定要砍到140萬以內，如果你定力夠好的話，我估計135左右是合適的，這個價格也不是非常大刀砍的狀態，就是客觀公正的市場行情。

至于如何判斷串串房，就看裝修的這些材料是否好，是不是表面光鮮亮麗，但實際內部很粗糙劣質，是不是主人家自住的還是出租給被人吸甲醛的，是不是有甲醛味道？問問房東啥時候裝修的，花了多少錢，有沒有明細單子。

房子多注意下，關燈狀態下，東西的采光如何，噪音大不大。

另外一套比較緊湊蝸居，價格119的話，對比前面那一套140的，從套內單價得房率的角度來說，單價是比104平的這套更高的。如果很看重總價的限制，不要壓力大的話，88平這套單價高總價低。如果預算不是很設限，希望單價性價比更高，更改善舒服的話，那么可以考慮104的這套。這套朝北的，裝修也一般，感覺更適合拿來出租或者一家三口蝸居。

還有皇冠國際社區的這套房子，里里外外我也看了哈，整體來說還是不錯的，戶型空間大，樓層適中，小區整體環境好，外部配套方便，價格145萬的話，我覺得房東算是報的一個市場價，而非驚喜價，這個價格對房東匹配行情不虧，你也不賺，就中規中矩，如果可以砍到140內的話，對你好些。

這套房也優缺點的， 比如次臥太小，裝修老氣（有磨損），采光從視頻上看也不是非常好，你可以從這些角度來找理由砍價，此前有個群租房的同戶型，大概是130多拿下的，所以你這個140萬的話，我覺得還算合適。

對比昨天看的隆基泰和鉑悅山，隆基就是更加次新，104的那個戶型得房率更高，裝修更好。如要插入其中的話，單純看房子本身的情況，我覺得定位應該是介于兩套房之間的感覺（88戶型和104戶型），但是考慮到皇冠國際社區的小區環境，以及砍到140萬及以內的性價比，倒也可以拿下。

最好是135-140萬的價格吧。房子收納空間多，是優勢，但是無效的地方也多，大而不合理不實用。還有裝修老氣，是可以砍價的防線。

自己重裝，你按照2k一平來打算吧，面積越小其實單價越高，要心中有數。90p就要砍18萬，100p就要砍20萬。像89戶型這種，我覺著戶型朝向裝修都不好，清水行情大概是110，這種你也是要費用的，往100萬的角度去砍吧。但是從延展出來的角度說，全部裝好都要120萬了，和前面的100多平套三雙衛差別不大。

我建議你不要盲目在網上東拉西扯的看房，你就直接找中介給你推薦好的房源，你之前加過的吧？你喊他要么推薦清水房，要么推薦骨折房，要么推薦精裝房（不是老氣的過時的，而是真正裝修很新很好的）。