如果現在有人跟你說房地產是暴富行業或者一直上漲的話，相信多數人都不會相信的，因為很多人都已經把樓市打入了夕陽產業的行列了，最近的民營企業座談會，也都看不到一家民營房地產掌門人的身影了，而最近北大的姚教授直接說房地產永遠是朝陽產業，可以說憑借一己之力把自己送上了樓市熱搜的巔峰。可以說吹牛是不用納稅的，而現在說房地產還是朝陽產業差不多等于49年加入國軍的感覺了，而根據deepseek的答復來看，朝陽產業的定義是處于成長期、具有廣闊發展前景，未來可能成為經濟支柱或引領社會變革的新興產業。

但是咱們也不要憑空吹水，先從房地產行業的銷量方面來看的話，在2021年樓市巔峰期的時候，全國房子的銷售規模是突破了18萬億的，而到了去年的時候直接變成了9萬億，縮水的幅度差不多是一半了，現在大家也深切的感受自己房子的貶值和縮水，以前可能能賣個3萬一平的房子，可能到現在只能賣2萬甚至1萬多一平了，即使想要漲價去賣的話基本是無人問津的，甚至中介都不愿意去推你家的房子了，這也是非常現實的問題了。

而從房企的規模方面大家也可以看看行業的變化，從千億房企層面來看，在高峰期的2021年有43家千億房企，但是到了了24年的時候只剩下了11家了，可以說已經不是腰斬了，而是小腿斬了，而且這里面基本都還是國央企的背景，像以前的恒大等頭部民營房企基本都已經消失在千億房企之列了，所以現在民營房企紛紛在市場上折戟了，還說房地產是朝陽產業的，會不會有點過于樂觀呢，因為現在大家可能都覺得新能源汽車、AI、四足機器人等產業可以說是朝陽產業了，因為整個潛力還是非常大的，但是房地產來說的話，從98年的房改之后，誕生了一批因為靠房地產而成為500強的民營房企和首富們。

但是隨著樓市的持續下行，這些暴富神話也在幾年時間內破滅，房地產中民營的持續暴雷和破產也成為極少數爆發式集體出現問題的一個行業了，而現在樓市有多凄涼，之前的市場可以說就有多么瘋狂了，因為過往不止是個人，連房企都在玩三高模式，就是大家熟知的高杠桿、高負債和高周轉的操作，通過快速的拿地、建房、再抵押等方式積累大量的土地并開發賣房后周轉資金，所以頭部的民營房企一旦暴雷都是欠下了幾千億甚至上萬億的資金。

而在樓市好的時候，他們手上的資產能夠覆蓋住貸款的流動利息，但是一旦資產縮水就沒辦法蓋住了，資金鏈的斷裂也就是很快的時間了，而房地產其實就是杠桿的游戲，必須要有人把錢投入到里面去加杠桿，因為有人賺錢必須要有人承擔這里面的差價了，其實本質也就是債務的轉移，居民的杠桿率為什么從20%多增長到60%多，也就是把房地產的債務都承接到自己身上了。

20年前2000塊一平買的房，20年后可能2萬一平賣出去了，這中間10倍的差價就是最后接盤俠承擔的高債務，如果接下來有人愿意2.5萬甚至3萬一平繼續接盤的話，那這個游戲就能繼續的玩下去，但是如果又縮水到1萬甚至5000一平的話，那2萬接盤的這個業主很可能就會選擇斷供甚至變成老賴了，那就不是一套房的事情了，而是會有金融風險了，所以現在居民不愿意接盤了，去庫存也就成為了房企心頭最難受的痛了，因為房企基本都要靠賣新房回流資金了，現在沒有現金回來了，對房企來說相當于是無源之水了，即使是搞了融資，能短時間的拆東墻補西墻，但是沒辦法長久的去堅持住，而居民的杠桿率也是加不上去了，這也意味著光靠居民自己接盤是沒辦法承接這么大的量了。

從庫存方面來看的話，截止去年底的話，咱們國內商品房待售的面積也就是已經達到了7.5億平方米了，這個數據已經比2023年增長了10.6%了，可以說庫存量已經是超過了2016年了，而那時候搞漲價去庫存還是可以實現的事情，因為那時候還有很多農民沒有進城去買房，而且房價處于持續上升期，大家也愿意加杠桿去買入一套房等待升值，但是時間來到2025年，先從人口來看，人口凈減少已經出現了好幾年的時間了，債務的杠桿率也處于高位沒法繼續增加了，也就導致了還想用漲價的套路或者方法去吸引接盤俠難度就很大了，很多房子的價值也在持續的回歸到更加正常的水平，而且現在已經到了需要地方去大量收儲的地步了。

因為一直賣地但是成品的房子卻賣不出去是很容易導致產業出問題的，最終還是影響將來的賣地收入，就像現在不少體制內都降薪了，其實也是財政預算收入的縮水了，光想依靠賣地去維持財政收入肯定不是一個長久之計，這些房企也沒有天量的資金一直投入到買地的懷抱中的，誰也不會一直做虧本的買賣，所以可以看出來房地產市場現在需要重新回歸到正常的循環中，當然，現在不能說房地產是完全的夕陽產業，但是朝陽產業恐怕也是很難以信服大眾吧。

當然，今年小陽春已經是有一定的苗頭了，從1月70城的房價數據來看，新房層面已經有了一定的回暖，但是僅限于少數的一線和核心二線城市，對于三四線來說還是承壓非常大的，因為三四線不管怎么出政策，大家還是無動于衷，甚至加劇大家拋售三四線的房子，因為賣房的門檻也變得更加低了，不限售、不限購，利率還很低，大家都想著賣房變現落袋為安了，因為在下行的時候 ，誰先賣出去房子就能減少虧損的差價，就像大家在兩年前去抄底的那波人，可以說還是抄在了半山腰上了，不僅是利率在相對高位，價格也是高的，這也是對整個樓市形式判斷不準的后果了。

按照過往的樓市調控，一般下行期的時間至少都有兩年到三年的時間，而這輪樓市是積累過去二十多年的漲幅之后的一次大的下行期，所以整個的周期必然會拉的更加長一些了，止跌企穩都還是當前追求的理想狀態，更別說追求重新暴漲了，所以大家現在還是要去理性買房，不要因為政策出臺了，就想著去追漲殺跌，普通人沒有這種數據量和眼光力了，房地產行業肯定還是會長久的存在的，只是很難做到像以前一樣五年就翻倍的那種發展狀態了，因為不適合作為短期刺激經濟的手段了，支柱地位還是在的，不過讓所有企業都想著去搞房地產本身就不是一件良性發展的事情，咱們需要的高科技及新質生產力的轉型。

地方財政也是一樣 ，還想著靠賣賣地就能發出高福利的狀態估計也長久不了了，沒有好的營商環境，沒辦法吸引人才以及高科技創新企業的話，當地的地價和房價的縮水也是肉眼就能看得到的事情，大家買房不是為了金融炒作之后，純居住的屬性之后會回歸到更加理性的價格了。所以，朝陽產業可能還是對很多炒房客說的吧，在房價持續下行的這幾年，讓他們內心好受一些，畢竟，朝陽嘛，說明自己的房子還是朝著太陽這個方向的。