壹

時(shí)近3月，全北京現(xiàn)在都關(guān)心一個(gè)問題：有沒有小陽(yáng)春？小陽(yáng)春從哪開始？

這個(gè)問每年都有，但今年特殊。不同以往的主要有以下兩點(diǎn)：其一，這是中央明確提出房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”以來的第一個(gè)“小陽(yáng)春”；其二，這是北京“好房子”試點(diǎn)政策下發(fā)以來的第一個(gè)小陽(yáng)春。

可以說，3~5月這個(gè)北京樓市傳統(tǒng)中的旺季，將是檢驗(yàn)一系列呵護(hù)房地產(chǎn)措施手段效果的重要窗口，對(duì)于賣房、買房和換房，都十分重要。

房地產(chǎn)銷售面積和銷售額總體都已經(jīng)體現(xiàn)出回升態(tài)勢(shì)

根據(jù)過往規(guī)律，北京樓市的整體成交趨熱都有“引爆點(diǎn)”，這一點(diǎn)甚至在市場(chǎng)調(diào)整最為劇烈的2024年都沒有例外。我們?nèi)Χ艘粋€(gè)范圍，選出了若干有可能成為引爆點(diǎn)的項(xiàng)目，深入查訪之后發(fā)現(xiàn)，這個(gè)引爆點(diǎn)很可能是在通州區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目：招商蛇口在梨園開發(fā)的云璟攬閱。

之所以做出這個(gè)判斷，源于幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)。2月9日，云璟攬閱營(yíng)銷中心正式開放，截至2月24日，15天內(nèi)累積接待到訪3000組以上。平均下來，每日客戶到訪量在200組以上。這個(gè)到訪量，遠(yuǎn)超其他同期項(xiàng)目，在近期以來的北京樓市也不多見。

云璟攬閱的房源量卻并不多，總戶數(shù)367套。按照這一到訪水平，完全存在“單盤賣爆”，甚至“日清”的情況。如果真能如此，那么，北京樓市的小陽(yáng)春基本就可以斷定由此開始，接下來，就看同行的表現(xiàn)了。

按照此前的拿地節(jié)奏，云璟攬閱之后，3月的北京樓市有多個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目入市，分布區(qū)域也十分廣泛，從海淀到豐臺(tái)，從朝陽(yáng)到亦莊，如果能夠順利實(shí)現(xiàn)“遍地開花”，小陽(yáng)春的到來也就說明止跌回穩(wěn)有了階段性成效。

云璟攬閱所起到的作用，也絕非是自己獲得業(yè)績(jī)那么簡(jiǎn)單，而是以項(xiàng)目業(yè)績(jī)塑造了北京樓市的良好的預(yù)期。

正如項(xiàng)目發(fā)布會(huì)上，主講嘉賓經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)所言，中國(guó)不缺房子，缺的是好房子，而未來的政策體系和產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，將圍繞這一中心展開。

貳

基于開篇提到的兩個(gè)特殊背景，成為“爆點(diǎn)”的云璟攬閱有兩重特殊身份，一是房地產(chǎn)政策完全逆轉(zhuǎn)之后拿地轉(zhuǎn)化入市的第一批項(xiàng)目，頗具典型性；二是北京首批按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)落地的首批項(xiàng)目。

上述兩重特殊身份疊加通州核心城區(qū)十分稀缺的新盤供應(yīng)，共同造就了這個(gè)小陽(yáng)春的“起爆點(diǎn)”。

北京行政副中心遷入以來，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間中，通州市場(chǎng)一直嚴(yán)控。去年，順應(yīng)樓市調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整大勢(shì)，通州解除雙限，增量需求有一定幅度的增加。通州樓市核心區(qū)，尤其是地鐵1號(hào)線沿線位置的新項(xiàng)目供給十分稀缺，常年以來都沒有新項(xiàng)目入市。云璟攬閱是近10年來通州核心區(qū)惟一一個(gè)新增住宅項(xiàng)目，還是近5年來地鐵一號(hào)線沿線區(qū)域惟一的真正地鐵新盤，距離1號(hào)線梨園站僅有400米。

同時(shí)，作為副中心的通州，投資和產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市功能完善力度不減，副中心投資總額達(dá)8000億元，日均投入4.3億元進(jìn)行市政建設(shè)，金融業(yè)對(duì)副中心GDP的貢獻(xiàn)率已經(jīng)近三成。人口也隨政府和企事業(yè)單位遷入而增加，置業(yè)需求增量不少。

綜合作用下，副中心區(qū)內(nèi)升級(jí)置換的需求，隨同副中心遷入的企事業(yè)單位帶來的需求，都長(zhǎng)期難以得到滿足。在云璟攬閱的客戶構(gòu)成中，這幾類客戶占有相當(dāng)大的比例，這是“賣爆”不可忽視的重要原因。

更重要的是，云璟攬閱還是北京“好房子”試點(diǎn)政策落地之后的頭啖湯項(xiàng)目。換句話說，“好房子“什么樣，迭代的程度有多大，對(duì)市場(chǎng)有多大的競(jìng)爭(zhēng)力，受到市場(chǎng)的認(rèn)可程度如何，都將在云璟攬閱項(xiàng)目上有最新、最直觀的表現(xiàn)。

今年2月，《北京平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》（下稱《技術(shù)要點(diǎn)》印發(fā)。這是一個(gè)能夠帶給購(gòu)房人諸多實(shí)惠的政策措施，簡(jiǎn)要而言，《技術(shù)要點(diǎn)》意味著：更高的得房率，更實(shí)惠的室內(nèi)空間、更科學(xué)的戶型結(jié)構(gòu)、更友好的社區(qū)環(huán)境。在陽(yáng)臺(tái)、層高、計(jì)容規(guī)則等過往嚴(yán)控的方面多有突破，給予了購(gòu)房人盡可能多的“獲得感”。

這種規(guī)劃條件放松帶來的產(chǎn)品迭代，在云璟攬閱項(xiàng)目的客戶中，得到了極大的認(rèn)可。云璟攬閱項(xiàng)目很多是置換型客戶，由于常年以來，該區(qū)域內(nèi)沒有新樓盤供應(yīng)，無法完成居住升級(jí)。

云璟攬閱以“好房子”的新口徑報(bào)規(guī)，戶型合理性和得房率等較之于存量項(xiàng)目和區(qū)域內(nèi)二手房有明顯的升級(jí)迭代。曾有客戶算了一筆賬，在同區(qū)域內(nèi)賣舊買新，由于云璟攬閱項(xiàng)目贈(zèng)送面積大，得房率高，在實(shí)際套內(nèi)使用面積增大不少的情況下，總價(jià)增加的幅度卻不是太大，甚至有客戶能夠做到近乎于“平行置換”。

這毫無疑問大幅刺激了置換需求，也驗(yàn)證了“好房子”政策措施對(duì)于改善居民居住條件，鼓勵(lì)置換購(gòu)房的強(qiáng)大作用。隨著更多好房子項(xiàng)目陸續(xù)入市，這個(gè)小陽(yáng)春的火熱度和延續(xù)度，也能夠得到保障——這是云璟攬閱的又一大價(jià)值所在。

叁

成為小陽(yáng)春爆點(diǎn)的項(xiàng)目，歷來不是平白無故，天時(shí)地利人和缺一不可，環(huán)境再好，政策再支持，能脫穎而出的也都是自身極為努力的項(xiàng)目，云璟攬閱又一次證實(shí)了這一點(diǎn)。

好房子新政確實(shí)放開了此前一些報(bào)規(guī)限制，使得房率提升。但是，如果僅據(jù)此就認(rèn)為萬事大吉，那就錯(cuò)了。云璟攬閱的團(tuán)隊(duì)可謂是充分理解新的規(guī)劃尺度，結(jié)合用戶的真是需求，做出了不少創(chuàng)新。市場(chǎng)反饋也說明，好房子并非只是“贈(zèng)送面積”那么簡(jiǎn)單。

云璟攬閱項(xiàng)目利用新的規(guī)劃口徑，大幅迭代了收納體系。以89平方米的三居為例，這個(gè)戶型首先在玄關(guān)兩側(cè)均設(shè)置了超大的收納空間，包括衣柜、鞋柜等，同時(shí)在89平方米的戶型中，非常難得地做出了家政間位置，洗衣機(jī)和烘干機(jī)完全可以收藏布置其中。在廚房空間中，除了U型臺(tái)以及匹配的柜、櫥等，在轉(zhuǎn)角位置，還設(shè)置了轉(zhuǎn)角邊柜，充分利用轉(zhuǎn)角空間，增大儲(chǔ)物空間。

收納細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)

相比于好房子新政之前的項(xiàng)目而言，這些收納空間的增加是實(shí)質(zhì)性的，而不再是以前項(xiàng)目中“靈活組合其他功能空間”的成果。也就說，收納空間的增加，不以犧牲其他功能空間為前提，居住品質(zhì)是整體性的迭代和提升。

云璟攬閱的另一大創(chuàng)新，是充分利用報(bào)規(guī)口徑的寬松，增加使用面積。仍以89平方米的小戶型為例，它的主臥使用面積將近15平方米，其奧妙在于以1.5米進(jìn)深的陽(yáng)臺(tái)報(bào)規(guī)，而后全部做入室內(nèi)面積；其余兩個(gè)臥室，一個(gè)使用面積接近11平方米，實(shí)際上是有將近半米進(jìn)深的飄窗面積被做入室內(nèi)；另一個(gè)使用面積接近9平方米，有約3平方米的設(shè)備平臺(tái)被做入室內(nèi)。

圖中紅虛線圈定面積，皆為增加實(shí)際使用面積，提高室內(nèi)使用率的設(shè)計(jì)。

這種依據(jù)新規(guī)實(shí)現(xiàn)的設(shè)計(jì)，增加了業(yè)主的實(shí)際使用空間，極大地提高了得房率，云璟攬閱總體的使用率都在90%以上。這個(gè)89平方米小戶型，其套內(nèi)使用面積與好房子新政前約105平方米的房子相當(dāng)。購(gòu)房人從新政中得到的實(shí)惠，十分直觀地體現(xiàn)出來，而這還是云璟攬閱項(xiàng)目較小戶型的情況。

云璟攬閱總計(jì)有5種戶型，面積從78平方米~128平方米，都實(shí)現(xiàn)了“超高使用率”。而且，還采用了樓梯間頂部斜切設(shè)計(jì)，這樣每一處都可以節(jié)省約6平方米的公攤面積，進(jìn)一步提高使用率，增加業(yè)主的獲得感。

這種“好房子項(xiàng)目”實(shí)打?qū)崳庋劭梢姷膶?shí)惠和變化，第一次通過云璟攬閱這個(gè)項(xiàng)目展現(xiàn)出來，而其受到的市場(chǎng)認(rèn)可程度，也有了實(shí)打?qū)嵉恼宫F(xiàn)，還是那句話，“聰明的錢會(huì)用腳投票”。

以云璟攬閱為引爆點(diǎn)，這輪意義非同尋常的小陽(yáng)春，可以總結(jié)出以下幾條規(guī)律：

1.政策環(huán)境、報(bào)規(guī)尺度是必要條件，但項(xiàng)目本身創(chuàng)新才是充分條件，項(xiàng)目不努力創(chuàng)新，再好的政策環(huán)境，再有利的報(bào)規(guī)支持，都是浪費(fèi)。

2.合理的，實(shí)惠的、有針對(duì)性的、有直接獲得感的產(chǎn)品改進(jìn)甚至迭代，能夠激發(fā)需求，這是下一階段樓市繼續(xù)止跌回穩(wěn)的根本動(dòng)力。

3.小陽(yáng)春很可能是卷起來的小陽(yáng)春，也只有以此構(gòu)成的小陽(yáng)春，才有更穩(wěn)固的根基，更長(zhǎng)遠(yuǎn)的持久性。

從云璟攬閱開始，小陽(yáng)春的新一頁(yè)被掀開了，一個(gè)主打?qū)?在、實(shí)惠與持久的小陽(yáng)春，在這個(gè)波譎云詭的市場(chǎng)中，更具穿透力，對(duì)于賣方和買方而言，這都是一個(gè)頗具價(jià)值的新開始。從這個(gè)新的起點(diǎn)，整個(gè)通州乃至整個(gè)北京行業(yè)的信心，都在被這個(gè)項(xiàng)目點(diǎn)燃。

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