最近，中央一號文件中關于宅基地的兩句話被刷屏了：

一是不允許城鎮居民到農村購買農房、宅基地；二是不允許退休干部到農村占地建房。

這兩條其實是一個意思，城鎮居民也包含退休干部，只不過是城鎮居民中影響力比較大的一類群體。

這并非新規定，但出現在中央一號文件中，今年還是頭一次。相當于在國家層面劃了政策紅線，同時也警告了那些想打農村土地主意的人。

同時，農村的宅基地也被鎖死，不會像城市的商品房一樣流轉不受限制。

規定出臺的背后有何深意？

01

首先，講個熱知識。不像城市市區的土地為國家所有，農村的宅基地是屬于村集體所有，農民擁有的是宅基地的使用權。

農村宅基地的轉讓一直都是有嚴格限制的，只能在村集體內部流轉，如果非村集體成員去買宅基地，私下達成的合同是無效的，也不能 確權登記。

早在2007年，《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》這份文件就首次明確禁止城鎮居民（包括退休干部）到農村購買宅基地或建房。

文件提出：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’。”

2019年農業農村部發布的《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》再次強調：嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地，嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。嚴禁借流轉之名違法違規圈占、買賣宅基地。

并且鼓勵農村村民在本集體經濟組織內部向符合宅基地申請條件的農戶轉讓宅基地。

2020年自然資源部發布的《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》規定：對亂占耕地建房、違反生態保護紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。

也就是說，農村的宅基地合法能轉讓的范圍就僅限本村，但是一個村的人口很少，一般也就幾百上千人，流動性非常有限。

但規定是規定，實際上農村很多人會私下簽合同賣宅基地，這種也就是所“小產權房”，法律不認可。

有數據統計，全國的小產權房存量約70億平米，占全國房產總量的比例在30%左右。

這些小產權房沒有產權證，不能抵押貸款，買賣合同無效，若被認定為違建，更有可能被強制拆除無任何賠償。所以建議大家不要購買。

02

為什么要限制宅基地的流轉范圍。

有的人會覺得，允許城鎮居民或者退休干部來鄉下買房不是好事嗎，農民還能多份收入，為什么要禁止。

一直以來，農民都是屬于弱勢群體，不僅收入低，社會地位低，文化程度也偏低，養老金更是不能和城鎮居民比。

僅有的東西就是自己耕種的幾畝地和宅基地。

這些東西就是他最后生活的保障，如果放開買賣，農民在短期利益驅動下出售宅基地后，可能因缺乏城市就業和社會保障能力而陷入“無地、無房、無保障”困境。

若不加以禁止，資本便會將觸角伸向農村，很容易去低價攫取農村土地，成為新的“地主”。

歷史上，土地兼并就是這么來的，大地主為了擁有更多的土地，采用各種手段， 巧取豪奪讓擁有土地的農民變賣自己的土地和房產。最后導致貧富差距擴大，“富者田連阡陌，貧者無立錐之地”。

此外，這次特別強調了退休干部。

這類人不是普通人，曾經擁有權力，雖然退休了，但是還仍然有影響力，有資源有人脈。

若放開宅基地買賣，退休干部可能利用原有權力關系，以低價或違規手段獲取農村土地建房，形成“隱形腐敗”。比如某地曾曝光退休官員通過“租用”名義長期占用集體土地建別墅。

不僅如此，很多宅基地與耕地往往相鄰，農村宅基地被買賣后，有些人違規擴建，出現侵占耕地的行為。

2023年全國耕地面積19.14億畝，逼近18億畝紅線，宅基地無序擴張可能威脅糧食安全。

最后，從房地產的角度來看，禁止這些行為，客觀上也有利于城里的房地產市場。

城里人都去農村買房了，城里的房子就不好賣了，需求自然就減少了。

除了宅基地，我認為更應該關注的是農民的基本保障，比如提高農村老人的養老金問題，這能很大程度上提升農民的尊嚴和幸福感，也是鄉村振興的應有之義。