回顧2024年，國內生產總值實現同比增長5.0%，強化了中國經濟回歸正常軌道、長期穩定發展的信心；同時，政策在改善結構性弱點上效用有限，外部壓力的倒逼也給經濟的全面復蘇設置了重重挑戰。在辦公樓市場中，2024上半年流動性的改善與下半年政策的發力雖然推進了市場預期的小幅升溫，但難以彌合的需求缺口和市場預期的反復透支使辦公樓市場正在經歷曲折的筑底修復。

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2024年全年要點歸納

中國40個主要城市辦公樓市場總存量約為1.1億平方米，其中20個重點城市辦公樓市場2024年新增供應量約為387萬平方米，同比減少35.5%，與2021-2024年的年均供應量（約530萬平方米）相比呈現周期性回落。需求端尚無明顯改善，20個重點城市辦公樓市場2024年凈吸納量約為248萬平方米，同比減少1.6%，與過去三年的年均凈吸納量保持一致，需求增長乏力在一定程度上抑制了供應放量的增速。

國央企和私企巨頭的自用需求在復蘇周期中表現出韌性，對穩定市場起到了關鍵作用。深圳甲級辦公樓市場凈吸納量約88萬平方米，企業自用占比近六成。成都、重慶的全年凈吸納量主要來自企業總部自用，武漢則由地方國資央企租賃主導。市場供需平衡的關鍵是改善需求；新質生產力雖未形成大規模趨勢，但在細分領域釋放了結構性機會：科技互聯網行業在北京、杭州、深圳等地需求回升，西北地區如烏魯木齊，新能源相關的貿易企業成為需求新亮點?？缇畴娚獭⒃诰€教育等也在多個城市擴張。

四季度，全國40個主要城市的甲級辦公樓市場平均租金環比降幅在0.5%-6.2%之間，同比降幅在1.2%-16.7%之間，超過八成的城市經歷了近三年來的最大年度降幅。

指數解讀方式：以2022年第一季度數據為基準數，可進行縱向的城市間比較和橫向時間軸比較。

· 橫向而言，隨著各市辦公樓體量增長、租金上漲或租賃去化，其指數較基數錄得增長，體現市場表現提升；同樣，各市辦公樓租金下跌和空置擴大，將導致其指數較基數下滑。

· 縱向而言，盡管我們已從全國200余座城市中選取了政治經濟綜合影響力前40城市，但其辦公樓市場仍然差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領先，銀川、拉薩等西北省會城市則相對靠后。

租金趨勢：

2024年，在全國40個主要城市中，共有35個城市的租金同比降幅較上一年加快，平均降幅加快了3.3個百分點，同時也達到了近三年的最大年度降幅。

空置率區間：

2024年，全國40個主要城市的平均空置率向上平移了1.4個點。京津冀、長三角和大灣區城市群的平均空置率與去年基本一致，維持在26%上下；成渝、長江中游城市群以及其余城市的平均空置率同比整體抬升2%，上移至33%上下。

凈吸納量：

全年來看，大灣區和長三角城市群的表現無出其右。大灣區三個主要城市甲級年均凈吸納量約為39萬平方米，僅深圳就錄得約88萬平方米，較去年增長超80%；長三角七個主要城市甲級年均凈吸納量約為12萬平方米，與去年持平，市場需求相對穩定。

租金：

在全國20個重點城市中，北京、上海、成都、武漢的同比跌幅超過10%。在北京，有限的市場需求迫使業主方通過不斷釋放極限價格試探市場底線；在成都，下半年帶看量大幅下降迫使業主下調租金報價與有效租金底線；另有13個城市的同比降幅在5%-10%之間，而2023年同比降幅超過5%的城市僅有9個。

空置率：

全國20個重點城市中，9個城市的甲級辦公樓空置率同比下降，其中青島降幅最大，同比下降3.5個百分點至36%。另有10個城市的甲級空置率同比上升，其中大連迎來17.5萬平方米的新增供應，推高其甲級空置率同比上升10.9個百分點至34%。全國20個重點城市中有11個城市的甲級空置率水平高于30%，9個城市落在30%以內的區間。

2025年展望

2025年，預計供需雙方結構性弱點的挑戰依然嚴峻，市場仍需一段漫長的時間來彌合供需缺口，區域間的復蘇節奏可能出現分化，整體市場將呈現弱復蘇弱分化的局面。伴隨擴張性財政及貨幣政策進一步發揮作用，流動性的改善將為辦公樓市場提供有利的動能修復空間。