作者：余飛

01

上海樓市，開門紅

春節(jié)過后，上海樓市，傳來兩個利好消息。

第一，二手房價格環(huán)比領漲全國。

2月19日，國家統(tǒng)計局公布了1月份70個大中城市新房與二手房價格變動數(shù)據(jù)。

1月份新房環(huán)比上漲的城市有24個，4個持平，42個下跌。二手房環(huán)比上漲的城市7個，3個持平，60個下跌。

下跌仍是主基調。

不過，有6個城市新房與二手房環(huán)比同時上漲，分別是上海、成都、深圳、寧波、無錫、天津。

其中上海二手房環(huán)比再度領漲全國，環(huán)比上漲了0.4%。但同比仍下跌2.3%。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

第二，土地市場開門紅。

2月22日，上海新年首輪土拍推出了4宗涉宅地塊，總土地出讓面積95949.83平方米，總規(guī)劃建筑面積227161.78平方米，總起始價119.24億元。

最終四宗地全部以溢價成交，成交總金額159億元，平均溢價率33.6%。

最關鍵的是，這一次上海土拍，傳遞了兩個關鍵信號。

一方面，不僅市區(qū)土拍溢價成交，外環(huán)的地塊也開始溢價成交，松江、奉賢的地塊溢價率都超過了10%。

另一方面， 拿地房企中，既有央企國企，也有民企，更有外資企業(yè)。

虹口地塊，吸引了中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口&綠城、華潤置地&越秀、金茂&慶隆5位競買人參與，現(xiàn)場競爭激烈，經(jīng)過184輪競價，由央企金茂&新加坡房企慶隆以總價89.64億元競得，成交樓面價117474元/平方米，溢價率38.2%。

奉賢地塊被民企龍湖摘得。

02

上海樓市，其實也難

之前寫上海的時候，我就說過，上海是這一輪房地產(chǎn)調整中最扛跌的城市，有數(shù)據(jù)佐證。

當廣州、深圳都在猛跌，北京跌幅也較大的時候，上海整體均價，好像就象征性地跌了一下。

看上海統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)。

上海商品房銷售面積于2021年見頂，當年商品房銷售面積1880.45萬平方米，2022年降至1852.88萬平方米，2023年1808.03萬平方米，下降2.4%。

來源：上海2023年統(tǒng)計年鑒

其中住宅見頂于2022年。2022年上海住宅銷售面積1561.51萬平方米，銷售額6937.77億元。

2023年，上海商品房銷售額7259.99億元，下降2.8%。其中，住宅銷售額6685.19億元，下降3.6%。

2024上半年，上海統(tǒng)計局披露， 商品房銷售面積783.23萬平方米，增長0.8%。其中，住宅銷售面積648.49萬平方米，增長0.7%。

去年全年數(shù)據(jù)上海統(tǒng)計局已經(jīng)公布。

2024年上海商品房銷售面積1656.86萬平方米，下跌了8.5%，其中住宅成交了1356.73萬平方米，下跌了6.9%。

來源：上海市統(tǒng)計局

從新房表現(xiàn)上看，盡管上海去年出現(xiàn)了很多豪宅被瘋搶的局面，但依舊沒有拉動整體數(shù)據(jù)轉正。

去年上半年，位于上海黃浦區(qū)核心地段的中海·順昌玖里，一天賣出了512套房源中的505套，總銷售額達196.53億元，這個銷售數(shù)字被創(chuàng)造了全國商品房有史以來單次開盤最高銷售額紀錄。

去年9月份，“全上海的有錢人都在等”的翠湖天地六期，套均總價接近1.1億元，108套豪宅當日售罄，共計收金119.79億元，刷新中國億級豪宅日光紀錄。

從 更能反映市場變化的二手 房市場來看，則下行情況相當明顯。

上海統(tǒng)計局披露，二手房成交量從2016年高點的34.77萬套跌至2022年的17.71萬套，下降了49%。二手房成交面積從2016年高點的3219.8萬平方米降至2022年的1426.93萬平方米，下降了55.7%。

2023年，上海的存量房買賣登記面積1708.03萬平方米，比上年增長5.8%。但仍舊只有高點時期的一半水平。

來源：上海2023年統(tǒng)計年鑒

其中二手住宅成交面積從2015年高點的2351.3萬平方米降至2022年的1271.82萬平方米，下降了45.9%。

去年，上海的二手房扭轉了跌勢。

去年四季度一線城市集體救市，上海二手房成交量猛抬頭，拉動了全年成交總量。

最終，上海全年二手房成交量24萬套，比2023年多出4萬套，實現(xiàn)了兩連漲。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)

雖然這個數(shù)據(jù)相比于高峰時期，仍差了不少，但二手房回暖的跡象明顯。

從二手房月度成交量來看，去年四季度上海的二手房開始狂飆，數(shù)據(jù)直接從9月份的1.59萬套拉升到10月份的2.44萬套，12月份以約3萬套的成交量刷新了2021年3月后，最高單月紀錄。

春節(jié)后的上海二手房市場，很快恢復了熱度。

上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，2025年第7周（2月10日-2月16日），上海鏈家二手房成交量環(huán)比增長190%，帶看量環(huán)比增長142.6%。

據(jù)了解，在春節(jié)后第二周，上海二手房的帶看量已基本恢復到春節(jié)前水平，即相當于去年四季度的高位水平，成交量也達到春節(jié)前水平，尤其是上周日的成交，較春節(jié)前周日增長28%。

截至2月17日，上海二手房（含商業(yè)）已累計網(wǎng)簽成交7583套。安居客上海預測，整個2月上海二手房總成交量仍將突破15000套，這一數(shù)據(jù)若能實現(xiàn)，將是去年同期的兩倍。

03

上海，要重塑樓市信仰

如果說深圳樓市是中國樓市的風向標，那上海樓市則可視作中國樓市的信仰。

既然是信仰，責任自然重大，樓市回暖的重擔，上海樓市一肩挑。

那么，上海樓市能夠帶動中國樓市止跌回穩(wěn)嗎？

其實，上海樓市能否企穩(wěn)，決定因素不在上海，而在全國。

我反復強調、解釋過一個事情，北上廣深乃至杭州這類城市，本質是不缺購買力的，能夠影響這些城市房地產(chǎn)行情的因素，信心和預期占主要。

這就是為何深圳供需矛盾一直在，但過去三年深圳房價不斷下跌，從8萬跌破7萬再跌破6萬的原因。

也是京滬富豪扎堆的頂端城市，過去幾年跟隨大趨勢下跌的原因。

北上廣深杭這類城市，不缺購買力， 決定他們的因素是信心與預期。

而信心與預期的決定因素，則是全國的宏觀大環(huán)境，也就是經(jīng)濟恢復和就業(yè)恢復情況。

中國老百姓的就業(yè)、收入和經(jīng)濟預期是否在2025年能有邊際性改善，這是決定一線城市能否徹底筑底回暖的關鍵。

這也是我不斷強調的， 收入是就業(yè)的函數(shù)，就業(yè)是經(jīng)濟的函數(shù)。只有這些改變，預期才能改變，只有預期改變，大家才有能力有意愿入場。

就目前的形勢來看，地方債、房地產(chǎn)這兩大煩惱仍沒有徹底解決。

國家統(tǒng)計局公布的去年12月份房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)顯示：

2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

跌勢仍未收住。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

央行公布的去年全年住戶部門中長期貸款增量，增加了2.25萬億，這一增量規(guī)模較去年減少了3000億元，繼續(xù)創(chuàng)下新低。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

所以說，就目前的形勢來說，一線城市仍沒有擺脫調整周期，盡管從國家統(tǒng)計局披露的每月房價數(shù)據(jù)來看，上海、深圳房價已經(jīng)連漲。

但持續(xù)性仍是個考驗。

前兩天對對深圳樓市做出了一個判斷，其實也同樣適用于京滬，主要是兩條：

第一，早晚會漲，是由京滬深的經(jīng)濟發(fā)展勢頭、產(chǎn)業(yè)勢頭、人口競爭力的基本面決定的。

當然，在房地產(chǎn)黃金時代終結的背景下，即便到那時候，也會有明顯分化。

核心地段與遠郊區(qū)地段是兩碼事。

第二，節(jié)點難說。

主要是對宏觀經(jīng)濟和宏觀就業(yè)的回暖勢頭不好判斷。

如果后續(xù)大環(huán)境改善，一線城市，樓市筑底反彈，毫無懸念。