北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我現在住的是紫竹院的老破小，60平值500多萬吧，看了朝陽CBD的老公寓感覺很宜居，但看您說升值慢又有些猶豫，請問能不能投資？

如果能的話我準備明年孩子高考之后就置換，主要是為了自住，我在崇文門工作，升值方面其實不強求，只要能略超大盤或不落后即可。請盡快回復。

A：

1、投資房產有兩種獲利模式，一種是賺升值的錢，另一種是賺租金，二者一般不可兼得，因為不是同一個市場。

那老公寓既然是升值相對慢，換來的就是居住的性價比高，租金也相對高。朝陽的平均租售比是600多，年回報率就是1.5-2%左右。而老公寓一般都是在600以下，500的不算少，年回報率能達到2%或更多。所以這就看自己重視什么了，投資升值方面就普通，投資租金回報就合適。

2、略超大盤或不落后“即可”，要求不低了。不落后有可能，在某些階段能做到和大盤同步，但超過是可能性不大的，而且時間長了的話大概率還是略有落后。現在這些公寓的價格就不高了，跟周邊老破小差不多，而前些年是超出老房30-40%的。

3、總之看自己重視哪方面吧，甘蔗不能兩頭甜，總得有些取舍。

僅供參考。

二

Q:

請問，我在***工作，北京人，房子離歸對方了，單身帶娃。目前剛搬入公租房，感覺不是長久之計，福利房也遙遙無期，所以還是需要買房的。只是資金太少，總計150萬上下，二套資格。

目前能看上的只有共有產權房，通州和房山的交通都還勉強接受。但問過同事朋友都不太支持，說是不升值，所以我在猶豫，請問您什么看法？

A：

1、我的看法，房子是用來住的，然后才好談到什么升值，都是副產品了。如果確定是為了自住那就買共產房吧，別太糾結什么投資升值一類的了。

2、150萬，二套資格，那最多能買到250萬之內的，60萬公積金加一些商貸。這個價位買商品房是不容易，基本也都是郊區才能買到，比較遠的地段，市區附近都是很小很老的了，還未必好貸款。

3、共產房的優勢就是自住劃算，較少的錢買到新房。劣勢就是投資性弱，甚至沒什么投資性。因為地段兒、質量和性質的原因，大概率升值會比其他房子慢點兒。然后流動性也弱，出手時必須經過批準，以核準價賣給同樣具備資格的家庭。不過既然有過房子，那還得看能否申請到共產房的購買資格了，一般是需要沒有在京購房記錄的。但我也不太清楚標準，上網查一下吧。

4、其他性質的房子就得是比較遠的地方了，通州和房山都有200多萬的，先在網上大致看看，然后讓當地中介給匹配房源。看看是否合適吧，都比較遠。

僅供參考。

三

Q:

請問，我來北京8年了，來的時候正好是積分落戶，本來以為趕上了，但到今年也沒多少分，因為沒買房。但如果買房由于只能買在城六區之外，除了自住之外其他的都無法兼顧，尤其是我家孩子三歲了，教育方面弱點。

所以一直在考慮，感覺買了房也幫助不大，加分之后也要等很多年，還不能兼顧學校，那買這房的意義還大嗎？或者說如果是首付150萬左右，您覺得買在哪里能兼顧一些，總價在300萬左右的。

A：

1、如果要兼顧那就是首選亦莊和通州了，其他的至少是學校方面不占優。比如亦莊核心區的貴園就有300萬左右的小兩居，基本算兼顧。但您畢竟還不是京籍，所以就算買房了也只能說是增加對口入學的概率，不敢保證肯定能入學。

2、至于其他的意義我就不懂了，積分落戶方面還是問懂行的吧。

3、另外亦莊的是有部分學區溢價的，不算高，但如果沒有進入對口校的話有些吃虧，考慮好。

僅供參考。

Q:

我看過亦莊的了，貴園的都是老小區回遷房了，各項條件都不怎么樣，300萬買這種房子有意義嗎？通州的我也看了，比亦莊還貴，而且您也說溢價更高，疊加了商務區的透支價值。那也就是說性價比更低是吧？再只能買個一居室，這沒法住了，我等于從積分方面有可能是白費勁，學校如果不能確保的話就不值了，總感覺沒意義。

A：

1、對啊，就是這種現狀，300萬預算在亦莊只能買到這種老小區了。如果沒對口入學的話還算吃虧，因為沒利用上學位的價值。通州就加個更字了，也就是溢價更高。

2、但這也沒什么別的辦法了，就是現狀，是否有意義只能自己判斷了。

僅供參考。

借這網友的話題說兩句，我經常接到這種咨詢，幾乎都是無解的。咱也不能說他們的期望值太高，畢竟誰都想買套房做到各項兼顧。

但這現實就是這情況，預算不高的話就是選擇少，誰也沒轍。但很多網友就是覺得不公平唄，比如這網友就是，最后說“要買就買各項兼顧的，否則就不買了”。

我覺得這是賭氣，而跟市場賭氣是沒任何意義的，普通人只能無奈的接受。但小伙子不愿接受吧，或者說他只接受有意義的事情，我也只能表示理解，但實在幫不上忙……

四

Q:

請問，前年我買了房山區共產權房，由于小孩不能落西城集體戶，所以選擇退房。我在生物醫藥基地上班，我愛人在望京南上班，我們考慮到退房后小孩落西城戶口將來壓力比較大，所以現在做出的選擇是在豐臺買房落戶上學。

預算房屋總價350左右，看了蒲黃榆三里和定安東里兩處的房子，蒲黃榆三里對應小學蒲黃榆一小，定安東里，小學為東鐵營一小，兩個初中都對應東鐵營一中，我查了查感覺學校能接受，現在這兩個房子怎么選擇？我傾向于定安東里，我愛人可能傾向于蒲黃榆三里。

請問我從選擇退房到放棄西城區上學到在豐臺買房的考慮是否可行？有沒有更好的建議？

A：

1、常規選項就是買蒲黃榆三里啊，定安東里是塔樓為主的，從投資講排序靠后，盡量先選板樓戶型好的。

2、我沒明白退房和落戶的關系。是不是單位有規定，買了房就得遷出集體戶，孩子也就不能落西城戶了？那怎么叫退房后，孩子落西城戶壓力大啊？退了房應該就能落西城集體戶了吧？共產房就是典型的純自住用房，沒什么投資性。確定就是為了長期自住就買，還考慮升值和置換什么的不建議，不是那種產品。

3、豐臺的這不算學區房，學校很普通。東鐵一是完全中學，高中在豐臺也很普通，從分數線來看基本是最普通的。所以這和西城的教育資源實在無法相比，差距非常的大，也就是正常上學，成績只能看自己的努力程度了。

4、要不看看東邊的方莊，十八中學區是不錯的，也沒什么溢價。十八中在豐臺和豐臺二中差不多水平，放到東西城也是中等以上。學區房以芳星園一區二區為主，但這就都是塔樓了，不是太好選戶型，保值中等。

僅供參考。

五

Q:

請問，家庭持有兩套住房，一套新置換位于石景山緊靠海淀西山別墅區最后一塊別墅用地西山云廬，旁邊有正在入駐企業的國家銀行保險產業園，正在建設的太古里，一公里內馬上通地鐵，和周邊遠洋二手房掛牌價有一到兩萬的倒掛，和旁邊新房也有一萬到兩萬差價。

另一套房位于西城三里河三區11年的新建央產房，月壇學區，68平米精裝修10層左右，手里還有七八百萬理財，想考慮在高點把三里河出售。最下面一張是我們B3的成交，他說現在有套比我們小幾平米的在掛1010，簡裝低區，我們想賣在高點盡量貼近旁邊挨著的一號院的價格1200。如果可以今年高點賣掉，想去理財。

A：

1、三里河的如果確定不自住就賣掉唄，畢竟今年是入學高峰的最后一年了，溢價還算高的時候，而明年就是明確的拐點了，入學人數大幅下降。雖然月壇的學區好，但溢價部分的比例是不可能增加的，高峰期之后除非有特別的利好，否則溢價部分很可能受影響。

2、反正常規建議是如果用不上學位，那就在高峰期過去之前出手。否則挺高的溢價，居住的性價比是偏低的，租金收益率也同樣偏低。還得承擔保值的風險。

3、是否理財看自己，具體的價格也只有當地中介熟悉。只是單從房子的溢價部分來說，現在肯定算高點。

僅供參考。

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