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首先有幾個基本原則大家在進行宅基地房屋買賣之前必須清楚。
只能同村買賣：交易雙方需同屬一個集體經濟組織成員，城鎮居民及外村居民均無權購買，當然有些試點地區除外。
符合“一宅一戶”：接收方需無宅基地并滿足申請條件，轉讓方后續也無法再申請新的宅基地。
房地一體原則：宅基地使用權不可單獨轉讓，必須與房屋一同交易。
依法審批：需經村委會審核并報鄉鎮政府批準，未經審批的協議視為無效。
關于買賣過戶的一般流程為以下：
準備材料：登記申請書、身份證明文件、房屋所有權證書、集體土地使用證明；房屋轉移證明材料（例如買賣合同）、村委會同意書。
提交申請：買賣雙方共同向村委會提出申請，由村委會初審后上報至鄉鎮國土所。
審核公示：國土部門進行地籍調查，公示15天無異議后，進入審批階段。
繳納稅費：契稅、印花稅、工本費，部分地區免征個人所得稅。
領取新證：審批通過后，前往房管部門辦理不動產登記，領取新的產權證書。
常見糾紛示例：
合同失效風險：若合同中未明確“同村買賣”“房地一體”等條款，可能導致法院判定合同無效。對策：務必簽訂書面合同，明確過戶條件及違約責任，并進行公證。
賣方違約風險：宅基地升值后，賣方可能以“合同無效”為由毀約。對策：保留交易證據（如轉賬記錄、村委會證明），并在合同中約定高額違約金。
違規操作風險：私下交易、偽造材料可能面臨行政處罰甚至刑事責任。建議大家及時咨詢專業律師幫你保駕護航。
三大法律禁區
禁止跨村交易：轉讓給外村居民，合同無效且不受法律保護。同樣的，城市居民也是無權購買農村宅基地的，這個部分國家已經命令禁止，大家千萬不要去逾越紅線。
禁止“一戶多宅”：接收方已擁有宅基地的，無法通過審批。現在沒有宅基地的農戶還不少，宅基地比較珍貴，要緊著急需的人群來獲得。
禁止單獨轉讓土地：僅轉讓宅基地而不轉讓房屋的，交易無效。反過來也一樣，僅僅轉讓房屋也是行不通的，必須房和土地一起轉讓過戶。
宅基地是農民的重要資產，過戶需嚴格遵守法律程序。建議在交易前咨詢當地國土部門或專業律師，確保合法合規。
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