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違反強制性規定未必無效

未經消防驗收或者消防驗收不合格的房屋對外出租的話，租賃合同是否有效，網上有不少對此的回答，許多回答都認定違反規定無效，但事實上這種看法是錯誤的。

首先，《民法典》規定的合同無效應是違反“法律、行政法規的強制性規定”，而認為無效援引的依據是住房和城鄉建設部發布的《商品房屋租賃管理辦法》第六條的規定，有“不符合安全、防災等工程建設強制性標準的”的房屋不得出租。

但上述規定屬于部門規章，不屬于法律、行政法規的范疇，而且即使是法律、行政法規規定的“不得出租”也未必就等于無效的結果，在理論上法律的強制性規定，包括“效力性強制規定”和“管理性強制性規定”，只能違反前者才無效，否則并不導致無效。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第十六條有相關規定。

而沒有消防驗收或者驗收不合格，本質上屬于法律對房屋處分人、使用人消防風險防控的要求，對于“強制性規定旨在規制合同訂立后的履行行為”的，違反其規定人民法院是可以不支持無效主張的。

其次，在《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》這個針對房屋租賃合同司法解釋的“特殊法”中，租賃合同無效也只涉及未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，以及違法建設的臨時房屋（建筑物），該司法解釋并未列舉未經消防驗收或驗收不合格而出租的合同無效。

最后，最高院在2020年一個再審審查案件中也體現對租賃合同有效的認定。

【典型案例】（（2020）最高法民申103號）

該案的涉房屋經過相關政府部門的批準改造，但未取得建設工程規劃許可證，而且房屋存在消防、天橋連廊拆除等問題。訴訟中，出租人起訴要求承租人支付欠付租金，承租人則反訴主張租賃合同無效，要求出租人返還已付租金、履約保證金，支付違約金、賠償損失。承租人最終敗訴，因此向最高院申請再審。

最高院在再審裁定書中歸納的審查重點之一是合同是否有效，之二是若有效，應否解除。

在第一個問題審查中，最高院只談及未取得建設工程規劃許可證的問題，而沒有談及消防驗收的問題。可見，消防驗收問題不應影響租賃合同的效力，這也印證了前述城鎮房屋租賃司法解釋的規定（該案因涉案房屋經過政府部門審批而被認為同樣符合司法解釋的規定，合同有效）。

而具體到該案，消防驗收問題也不構成“合同目的無法實現”，即不能因此主張解除合同。最高院在裁定書中認為，雙方在房屋租賃合同中明確載明，案涉房屋由承租人負責消防安全設施設備升級改造，達到并符合消防主管部門的要求。由此，承租人在已知曉問題的情況下，仍愿意租賃并同意進行消防升級改造，其應承擔因相關證照不齊而導致不能通過消防驗收的風險。另外，承租人未提供證據證明案涉房屋因消防問題被相關主管部門勒令停止營業。

故承租人主張“因租賃房屋不能辦理消防驗收，致使合同目的不能實現而要求解除案涉租賃合同的再審理由不能成立，不予支持”。

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