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作者 | 王澤紅

廣東重啟土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行，拉開(kāi)了全國(guó)收儲(chǔ)的大幕。

2月23日，廣東率先發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債券資金用于收購(gòu)存量土地，成為全國(guó)首例。根據(jù)廣東省披露的2025年政府專(zhuān)項(xiàng)債券（八期～九期），涉及2只債券，共發(fā)行總額307.1859億元，全部用于回收閑置存量土地。

其中，八期債券計(jì)劃發(fā)行114.04億元，期限為7年（5+2），募資擬用于廣州、惠州土地儲(chǔ)備項(xiàng)目；九期債券計(jì)劃發(fā)行193.1459億元，期限為7年，募資擬用于珠海等17市土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。

經(jīng)過(guò)梳理，此次本次發(fā)行的專(zhuān)項(xiàng)債券覆蓋廣東19個(gè)城市，86個(gè)項(xiàng)目。深圳和東莞未有項(xiàng)目涵蓋其中。

此前2月18日，北京也發(fā)行13筆專(zhuān)項(xiàng)債，發(fā)行總額462.9億元。其中，募資投向土儲(chǔ)項(xiàng)目規(guī)模達(dá)116.87億元，這意味著北京也重啟了土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債，而且早于廣東。

但不同的是，北京的土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債主要是用于“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)”，即在土地出讓前，對(duì)土地進(jìn)行整理、投資、開(kāi)發(fā)的過(guò)程，并非收購(gòu)存量閑置土地范疇；反觀廣東，則是用于收購(gòu)存量閑置土地，真正屬于全國(guó)層面的專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)首例。

“土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債的使用，既對(duì)增量土地，也對(duì)存量土地。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴搜狐財(cái)經(jīng)。

土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債重啟，考驗(yàn)地方財(cái)政能力

去年10月，財(cái)政部明確允許專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)土地，到11月自然資源部下發(fā)“242號(hào)文”，要求各地加大收回收購(gòu)存量閑置土地力度。

2025開(kāi)年以來(lái)，多城按下土地收儲(chǔ)加速鍵，公布首批專(zhuān)項(xiàng)債閑置土地收儲(chǔ)清單，包括河南、江西、安徽、浙江、廣東等地。

當(dāng)中，廣東規(guī)模最大，根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，截至2月22日，廣州、佛山、惠州、珠海、中山、江門(mén)等城市擬用專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)土地超220宗，擬收儲(chǔ)價(jià)格合計(jì)超430億元，本次廣東發(fā)行債券307億元，占比約七成。

此外，廣東本次發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債的86個(gè)項(xiàng)目總投資額為473.3億元，項(xiàng)目擬發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債總額為433.2億元，占總投資額91.5%，其中10個(gè)城市擬發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債總額與總投資額基本相等。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次債券信息發(fā)布，說(shuō)明各地正式啟動(dòng)專(zhuān)項(xiàng)債募投項(xiàng)目工作，即收地款募集工作。按照計(jì)息時(shí)間計(jì)算，今年3月3日我國(guó)將誕生首批回購(gòu)存量土地專(zhuān)項(xiàng)債，即“25廣東債09”和“25廣東債10”。

早先的專(zhuān)項(xiàng)債使用以土地儲(chǔ)備和棚改為主，2019年被叫停后。自去年10月明確允許專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)土地后，時(shí)隔五年土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債被重啟。

為何是廣東先行？李宇嘉認(rèn)為有三個(gè)因素：一是廣東是全國(guó)率先實(shí)現(xiàn)隱性債務(wù)清零的省份，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小，財(cái)力狀況好；二是廣東有償還的保障，可以通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債的杠桿和撬動(dòng)作用，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)大省在穩(wěn)大盤(pán)上的擔(dān)當(dāng)；三是廣東是 “自審自發(fā)”的試點(diǎn)省份，發(fā)揮挑大梁作用。

據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)分析，各地關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行的工作非常成熟，本身并不復(fù)雜，難點(diǎn)在于償債資金來(lái)源非常考驗(yàn)各地財(cái)政能力。從真正解決此類(lèi)問(wèn)題來(lái)看，地塊被回購(gòu)收儲(chǔ)只是盤(pán)活的初步階段。要真正盤(pán)活，就要增強(qiáng)土地的利用價(jià)值和再開(kāi)發(fā)價(jià)值。

“換句話說(shuō)，要積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)等平穩(wěn)健康發(fā)展，持續(xù)撬動(dòng)市場(chǎng)對(duì)此類(lèi)土地的需求，這個(gè)是最近兩年非常關(guān)鍵的。尤其是今年專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)的部分地塊中，部分城市計(jì)劃年底就準(zhǔn)備進(jìn)行招拍掛，這就要求把房地產(chǎn)向好發(fā)展的態(tài)勢(shì)鞏固好。”

“此次從募投計(jì)劃等材料可以看出，對(duì)于首批回購(gòu)存量土地專(zhuān)項(xiàng)債而言，具有非常穩(wěn)健的償債機(jī)制。” 嚴(yán)躍進(jìn)指出，一方面是地塊收儲(chǔ)價(jià)格合理，大概是6-9折水平，減少了收購(gòu)成本；另一方面，被收購(gòu)的地塊普遍屬于優(yōu)質(zhì)地塊，后續(xù)土地出讓的工作會(huì)比較順利。

307億是首批，后續(xù)或有第二批、第三批

“廣東此次收購(gòu)的存量土地，90%以上為地方國(guó)企的地塊。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，各地公示的項(xiàng)目用地單位覆蓋地方國(guó)企、央企和民企，其中90%以上為地方國(guó)企。

在她看來(lái)，專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地是2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措之一，本次廣東省率先發(fā)行收購(gòu)存量土地的專(zhuān)項(xiàng)債，為市場(chǎng)釋放了更加積極的信號(hào)，但本次涉及的項(xiàng)目更多為地方國(guó)企地塊，未來(lái)是否能提高土地資源利用效率、帶動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入新循環(huán)，還需要持續(xù)跟蹤。

方正證券也認(rèn)為土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債五年后重啟意義重大，在規(guī)模與范圍上或再獲大力支持，隨著更多低成本增量資金將進(jìn)入市場(chǎng)，將有效緩解房企資金壓力，受益房企傳導(dǎo)路徑或?yàn)榈胤匠峭丁胤絿?guó)企→央企→民企。

李宇嘉指出，307億應(yīng)該是第一批土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債，主要是前期各地謀劃申報(bào)的、收儲(chǔ)條件較為成熟的閑置、低效土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括多次流拍、開(kāi)發(fā)商無(wú)意愿開(kāi)發(fā)或用途要調(diào)整的土地。后續(xù)如果限額沒(méi)用完，還可能有第二批、第三批。

至于如何分配307億？“在限額范圍內(nèi)，在切塊給每個(gè)城市，每個(gè)城市在限額里面報(bào)項(xiàng)目。” 李宇嘉分析道。

嚴(yán)躍進(jìn)則指出，此次發(fā)行的專(zhuān)項(xiàng)債，是收地和儲(chǔ)地兩項(xiàng)工作一起推進(jìn)。其中2025年的發(fā)債募集資金，主要用于購(gòu)地款支付，而到2026年則會(huì)進(jìn)一步發(fā)行土儲(chǔ)資金。這兩部分資金的占比預(yù)計(jì)分別為80%和20%。

“換句話說(shuō)，各地今年的工作重點(diǎn)在于積極回收土地，而明年的重點(diǎn)是將此類(lèi)土地納入土地儲(chǔ)備并進(jìn)行二次供應(yīng)。”