文/樂居財經 林振興

海淀，在北京樓市中一直都是“另類”的存在。

在過去，哪怕做得平平無奇的新房項目，只要一經推出，都會遭遇瘋搶。很多人眼中，海淀業主就是“冤大頭”——花最多的錢，住最差的房子。

在北京這輪住宅產品力狂卷的浪潮里，朝陽、豐臺、順義、房山都卷到了天花板，“黑科技”玩得很溜。結果海淀這個千萬豪宅——和樾望云，卻摳摳搜搜，面積不舍得送，兩面寬三居，戶型老掉牙，仿佛一下回到了三年前。

在和樾玉鳴發布戶型圖4天后，隔壁的和樾望云也坐不住了，于2月18日火速出街官方版戶型圖，從98平三居到178平四居，共5種戶型，得房率大概在74%-83%（不含贈送）。

希望越大，失望越大。不少海淀人對比了功德寺兩兄弟后，心里有了答案，“看了戶型圖后，本來打算買和樾望云，現在決定買和樾玉鳴了。“

雖然戶型產品做得中規中矩，但和樾望云在廣告投放上毫不手軟，它在百度、小紅書、百度地圖、微博、UC瀏覽器等平臺都砸了不少真金白銀。

此外，和樾望云的野心不僅局限于海淀，它還想吸引一波昌平購房人。

它在中關村軟件園電子屏及燈桿旗投放上砸了28.8萬元，上地華聯及超級合生匯商超巡展砸了90.63萬元，上地西路道旗投放上砸了58.83萬元，G7高速西二旗進出口戶外看板投放砸了60萬元。

盡管和樾望云與隔壁和樾玉鳴，有血緣關系，前者股東是華潤和越秀，后者股東是綠城和越秀。開發商想把它們當成一個項目來看待，但有些戶型還是避免不了廝殺。

與全是四居的和樾玉鳴相比（139-178-216-267㎡），和樾望云增加了小面積的三居室（98㎡-108㎡三居）。

越秀這招蠻有心機的，用小戶型提前跑量去化。

和樾望云98平三居、108平三居整體結構大差不差，都是細長條狀。

一般細長條狀的戶型會存在通風不暢、采光差、面積浪費、得房率不高。但要知道，它可是指導價10.5萬元/平米的豪宅。

人家永豐北保利嘉華天珺99平三居，都能做到南向三面寬設計，南北通透且緊湊，浪費面積不多，還有家政間。

其中，98平三居南向有雙飄窗。缺點在于南向面寬7.2米，戶型進深13.35米，進深幾乎是面寬的兩倍，北向采光會受到一定影響；主衛是暗衛，公衛沒有設計出正常的面盆；廚房只在天井有個窗戶，通風一般；北向最小次臥才7平米多，有點太小了。

108平三居，由于是邊戶，客廳有270度轉角大飄窗，廚房的窗子開得更大，整個客餐廚分區更方正；主衛同樣也是暗衛，閹割掉了公衛洗手臺的位置。

但108平米的戶型總共只有63套，比98平米更難搶。

在139㎡四居這個重復面積段，和樾玉鳴（210套）與和樾望云（300套）必定是一場腥風血雨的廝殺。

和樾望云139㎡是四居兩衛戶型，南向三面寬。

但越秀喜歡在營銷層面上喜歡玩花里胡哨的，搞了一個新名詞——家庭圖書館。但其實它就是餐廳，只不過換了一個叫法，聽起來立馬高大上，還迎合了海淀家長心理。

此外，和樾望云還搞了一個“X空間”概念。“X”嘛，你想它是啥就是啥，可以做書房、瑜珈房、電競房，還可以和旁邊次臥打通做一個大套房。

不知是設計師失誤還是開發商新潮，和樾望云139㎡戶型里也就四扇門，主衛和次衛都沒有門，那么開放嗎？X空間不僅沒門還少了一面墻，后期業主要自己去弄嗎？

實用性上PK，和樾望云整體面寬10.5米，客廳面寬4米；和樾玉鳴整體面寬10.8米，客廳面寬4.2米。顯然，和樾玉鳴擁有更大面寬的設計，會給人帶來更加寬敞和舒適的空間感受。

此外，和樾望云沒有獨立家政間，只有家政柜。

贈送方面，兩個項目都只贈送了南向2個飄窗。其中，和樾玉鳴贈送面積約1.5㎡+1.8㎡=3.3㎡；和樾望云贈送面積約1.8㎡+2.1㎡=3.9㎡。

除了139平四居以外，和樾望云178㎡四居（144套）也要與和樾玉鳴178㎡四居（140套），進行正面較量。

和樾望云頂配戶型做了兩個建面，172平是中間戶，178平是邊戶。

四葉草格局，南向雙套間設計，客廳面寬5.4米，全景落地窗，由南至北客廳-餐廳-廚房。主臥步入式衣帽間、三分離衛浴、雙臺盆，繞著正中間的大浴缸搞了個洄游動線。

咱就是說，浴缸和馬桶換個位置，與淋浴間放在一起規規矩矩做個洗澡區域，是有什么技術難度？

非要繞著正中間的大浴缸搞個洄游動線，為了泡澡的時候不影響別人在旁邊溜達？起床去廁所，還要欣賞過浴缸景區才能抵達馬桶，主衛的存在意義是什么？起碼是方便，然后才是彰顯格調吧。

和樾望云面寬12.2米，依舊比隔壁同面積段項目少30厘米。不僅如此，和樾玉鳴南面主臥和北面兒童房有270度弧形窗，采光視野上優于和樾望云。

位置上，和樾望云178平米戶型位于地塊中心，位置雖好，但棟樓戶數多，居住人數更多，舒適度略低。

贈送方面，和樾玉鳴也完勝和樾望云。

和樾望云頂配戶型僅南面兩個飄窗，和樾玉鳴則多了一個北面兒童房的飄窗。別小瞧這一個飄窗，精打細算的海淀人還是很在乎的。

一般來說，越是樓王，面積大、總價高，本應贈送越大。是越秀地產北京總經理董毅和華潤北京老大陳海鷗摳門嗎？顯然不是。

答案還是那一個：和樾望云實際容積率達到2.24，樓間距太密了，哪怕每棟樓多出0.5平米進深的飄窗，也難以容下。

去年11月5日，功德寺雙子星地塊的土拍現場，綠城中國和越秀分別以51.75億元和63.825元億元搖中西側001地塊和東側002地塊，分別開發和樾玉鳴與和樾望云。

功德寺雙子座的案名公布后不久，越秀地產便出現在綠城功德寺項目（和樾玉鳴）的股東位置上。

1月9日，越秀旗下的青島東輝入股北京功意房地產開發有限公司。入股完成后，越秀和綠城各持股50.001%和49.999%。

綠城很豪爽，不僅將西區項目一半股權轉予鄰居，還將法人位置拱手讓給越秀。同日，越秀地產北京總經理董毅從陸建強手中接過功意房地產法人的交接棒。

相較之下，華潤則顯得不是那么局氣。

越秀將自己功德寺項目65%股份讓給了華潤，但華潤在朱房村的項目卻不帶它玩，而是拉來了另外兩位伙伴。

在北京豪宅市場上，越秀是需要華潤置地品牌加持的。在香山樾上，越秀和北京城建聯手，就吃了品牌的虧。

現在越秀學聰明了，肯讓出項目公司控股權，讓華潤置地參與進來，不失為雙贏之策。

按理說，華潤在朱房村項目也應該投桃報李，把越秀和綠城一起拉入局。

但怪異的是，華潤卻將橄欖枝拋給了中鐵置業和招商蛇口。