很快，廣州樓市的關鍵詞就要變成：

學位。

今年9月讀書，最遲4月就要完成戶口遷移，往前推必須在3月完成買房+簽約動作。

圖源：微信AI生成

有這樣需求的家長，肯定是要馬上、立刻、現在起身準備。但不代表，沒有類似入學需求的人就能“懶理”，不用關注學位、教育上的變化。

相反，我認為只要你有賣房或買房的需求，學位都是必不可少的考慮因素。

01

神話不在！

名校二手房也不行了

譬如正掛牌賣房的二手業主。

如果你家房子在老城區，學位不錯沒有占用，賣房的時候就必須多多強調這個賣點。

尤其是那種老破小，錯過今年報名季，再過幾年，再強的學位可能也救不了你。

以最具代表性的東風東為例——

東風廣場最好賣的小戶型，在2021年～2023年的成交價，大多是10萬/平以上。

但是目前單價，基本都是7～8萬/平，回落幅度還是挺明顯的。

周邊零散的老破小，以前可以沖上7～8萬多/平，現在也降到了6萬多，而且成交萎靡。

入讀鐵一小學的東園新村，7萬多降至5萬。

對口華陽小學的僑林苑，由高峰期的10萬/平回落至“7”字頭。

學區是天府路小學的環宇花園，成交單價從5萬多/平降至4萬多/平。

盡管這些小區的成交量還行，價格跌得不算特別慘，但跟其他樓盤對比，也沒有特別強的抗跌性。

二手市場有這種趨勢，幾個原因是顯而易見的：

一是新生代買家，對只有學位價值、沒有居住品質的老舊學區房祛魅了。

以我自己和身邊家長為例，都愿意給孩子爭取更好的教育，更好的學位，但前提是在家庭力所能及的范圍之內以及能兼顧我們大人的通勤、居住需求。

為了孩子犧牲自己，90后大都做不到。

況且，時代不一樣了，社會對成功的定義不再那么狹隘。在一些年輕家長的心中，孩子教育、成長路徑其實有更多的選擇。

名校學區房，不再是育兒的必需品。

二是投資價值下降。

以前買二手學位房，除了自用還能投資。有的家長也會想著自己孩子用完，還能將房子作為“學位殼”租給別人，再不濟就賣掉也是穩賺不賠。

但這幾年，從租賃市場到二手樓市真的都不太行，物業投資價值下降已是大勢所趨。

三是人均“學鐵商”的新盤，分流了部分購房者。

以前市區新盤少，選擇少，價格高；現在不一樣了，選擇多價格卷配套全，產品優勢更加突出。

關鍵是，很多新盤都有名校分校，有的甚至可以做到九年一貫制，直接升學一步到位。

雖然在名氣、確定性和教學質量上，跟老牌名校有一定的差距，但新盤的綜合素質肯定更強。

同樣預算，買東風東學位房得到的有A+檔學位、A+檔地段、B檔小區、B-檔戶型。而買新盤，可能是A-檔學位、A-檔地段、A-檔小區、A+檔戶型。

很多時候，決定購房者買不買一套房子，以及二手市場對房子價值的認可，并不在于最突出的優點。

反而是看短板，最差的地方在哪里。

02

今年讀書的

二手房或者名校準現房

相反，想買房或者學區房的買家又要注意什么？

第一，留意學位預警。

每年2月至3月，各區都會公布當年學位預警名單（貼在文末），如果你目標小區的對口學校不幸上榜，就要考慮自己要不要換一個選擇。

或者萬一對口學校有變動，派位統籌到其他更遠的學校，自己能不能接受。

第二，你有多著急讀書，學位就需要有多確定。

學位房越早準備越好，但不排除有的家長，需要臨急抱佛腳——今年9月讀書，現在還沒買房遷戶口。

那如果是這種情況，建議你買二手房。

當然，前提是需要確認學位沒有被占用，目前，廣州大部分區公辦小學招生，對學位房的學位占用時間都有要求，一般都要求近六年未被占用。

或者買小區能交付、新學校要開學、有業主子女已入讀的新盤。

這類學校倒是不少（僅作參考，當年入讀政策請以教育部門公布為準），譬如白鵝潭的新世界天馥、新世界凱粵灣，分別是西關培正小學（芳信校區）和西關培正小學（凱粵灣校區）。

東風西的力迅荔筑，廣雅小學，預計5月收樓。

廣州濱江上都，已開學的廣外荔灣小學。

長隆萬博悅府，其配建的72班小學、廣州市東風東教育集團成員校該校預計在9月正式開學。

中鼎書院上城，對口黃埔區實驗小學和黃埔軍校紀念中學（北校區）。

對于其中一部分新學校，我知道家長在擔心什么。

客觀評價，短期一定是不如老牌名校或者原校區，但是長期來看，未必就趕不上。

像是中鼎書院上城對口的黃埔軍校紀念中學北校區，家長口碑都還不錯，路邊社還說去年拿了黃埔期末考第一（未經證實，僅作參考）。

這是因為一方面，新學校的硬件、待遇更有競爭力，更有機會吸引高學歷的年輕老師。

另一方面，新學校的生源多是新樓盤的業主子女，這些家庭看重教育，有一定的經濟實力，生源的起始水平就不錯。

經過時間推移，也有機會厚積薄發。

總的來說，如果小孩讀書沒有那么著急，新盤一定是性價比更高、均好性更強的選擇。

反之，如果今年9月上學，那就只能買二手房或者準新房，選擇面窄很多，切記還要避開學位預警。

【荔灣區學位預警的學校】

合興苑小學鴻圖苑學校

林鳳娥小學

華僑小學翠園學校

【海珠區學位預警的學校】

赤崗街：大江苑小學、知信小學

瑞寶街：瑞寶小學、曉港灣小學

昌崗街：昌崗中路小學

素社街：海聯路小學

鳳陽街：逸景第一小學（逸景校區）、五鳳小學

華洲街：土華小學

江海街：聚德東小學

【天河區學位預警的學校】

華陽小學、龍口西小學、天府路小學、體育東路小學興國學校、旭景小學

五一小學、棠下小學、華景小學、中海康城小學、駿景小學

華康小學、員村小學

前進小學

【黃埔區學位預警的學校】

文沖街道：怡園小學（東校區）

聯和街道：華南師范大學附屬黃埔實驗學校

永和街道：華峰學校、開元學校（東校區）

云埔街道：東薈花園小學（南校區）、滄聯小學、廣東外語外貿大學附屬黃埔實驗學校、玉泉學校（東校區）

長嶺街道：鐵英小學

龍湖街道：廣東外語外貿大學附屬知識城實驗學校（北校區）

【白云區學位預警的學校】

新市教育指導中心：廣州市白云區景泰小學、廣州市白云區廣園小學、廣州市培英中學附屬小學、廣州市白云區匯僑第一小學。

永平教育指導中心：廣州市白云區京溪小學、廣州市白云區同和小學、廣州市白云區握山小學、廣州市白云區永泰小學、廣州市白云區華師附中實驗小學、廣州市白云區云英實驗學校（小學部）、廣州市白云區廣大附中實驗小學（以上學校均含非起始年級）、廣州市白云區同和中學。

石井教育指導中心：廣州市白云區夏茅小學、廣州市白云區金沙第二小學、廣州市白云區金廣實驗學校。

江高鎮教育指導中心：廣州市白云區江村小學、廣州市白云區江高鎮中心小學。

人和鎮教育指導中心：廣州市白云區人和鎮第一小學、廣州市白云區人和鎮第二小學、廣州市白云區廣州空港實驗中學東校區。

太和鎮教育指導中心：廣州市白云區太和中學、廣州市第一一五中學。

鐘落潭鎮教育指導中心：廣州市白云區竹料第三小學。

【增城區學位預警的學校】

荔城：增城區實驗小學、增城區掛綠小學

新塘：增城區新塘鎮鶴泉小學、增城區新塘鎮天倫學校（小學部）、廣大附中增城實驗中學、增城區新塘鎮第三中學

永寧：增城區鳳凰實驗小學、增城區永寧街天譽小學

寧西：增城開發區小學

荔湖：廣州市執信中學增城實驗學校、增城區增城中學（校本部）

朱村：增城區朱村街第二小學

【南沙區學位預警的學校】

金沙學校（小學部）

廣州市執信中學南沙學校（小學部）

廣州外國語學校附屬學校（小學部）

金隆小學（本校區、金沙路校區、海濱路校區）

麒麟小學。

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