作者 | 碎葉冬青

開(kāi)年暴擊，房東破防了，租金跌回十年前，很多房子還是找不到租客……

Wind數(shù)據(jù)顯示，北京、上海和深圳，去年房租跌回2015-2017年的水平，廣州跌到2014年，成都跌回2018年，天津更是回到2010年。

今年以來(lái)，租金下跌的勢(shì)頭依舊，而房源掛牌周期顯著上升。 58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，1月份：

全國(guó)40城的平均掛牌租金約44.6元/平方米/月，較上月環(huán)比小幅下跌1.2%

全國(guó)40城租賃房源掛牌周期上升至51.9天， 較上月顯著增加6.9天

也就是說(shuō)，以降價(jià)量的辦法，也“失靈”了。

租金下跌是年輕人消費(fèi)升級(jí)的隱性階梯，卻是資產(chǎn)持有者被迫清醒的冷水。

房?jī)r(jià)在降，房租也在降，難道租房時(shí)代真的要來(lái)了？房租大變天的背后，三個(gè)信號(hào)浮出水面，意味深長(zhǎng)。

在不少一二線城市的核心區(qū)，房東們正在發(fā)愁： 為什么房子降價(jià)都租不出去了？

杭州網(wǎng)紅大樓麗晶國(guó)際的變化，就是一個(gè)鮮明的例子。這座26萬(wàn)平方米的超大商住兩用公寓樓，是一批批杭漂落腳的第一站， 巔峰期曾住了近2萬(wàn)人，相當(dāng)于一個(gè)小鎮(zhèn)的人口 ，在租房市場(chǎng)熱度極高。

這里曾經(jīng)是很多年輕人“網(wǎng)紅夢(mèng)”的開(kāi)始。2021年以前，源源不斷的年輕人來(lái)到這里，租下一個(gè)間隔房，期待著有朝一日搬到江對(duì)岸的豪宅。

但從去年開(kāi)始，麗晶國(guó)際租客開(kāi)始變少，不少房東降四五百元出租。 麗晶國(guó)際所在社區(qū)的一負(fù)責(zé)人對(duì)媒體說(shuō)，如今這里只剩下8000人左右了。

網(wǎng)紅云集的麗晶國(guó)際

據(jù)浙江經(jīng)視報(bào)道，2021年以前，麗晶國(guó)際單間普遍3000元/月起步，高的可達(dá)4500元/月。現(xiàn)在呢？

你登錄藍(lán)中介APP看看，200套待租的房源中1居室有35套，價(jià)格普遍在2000元/月出頭。

變化不僅僅出現(xiàn)在杭州。事實(shí)上房租下降的苗頭，從去年就開(kāi)始了。 據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1-11月，全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌 2.72%。

一二線城市也沒(méi)有幸免。2024年1-11 月，一線城市住宅平均租金累計(jì)下跌2.29%，二線城市平均租金累計(jì)下跌3.01%，三四線代表城市平均租金累計(jì)下跌 2.38%。

在上海，長(zhǎng)寧區(qū)的華東化工大廈，一套兩居室的房子從日常價(jià)的10800/月降到9800/月，依舊無(wú)人問(wèn)津，最后砍到8000/月才租掉。這是去年12月一個(gè)真實(shí)的租房案例。

本來(lái)，在北上廣深等大城市，一室戶是租房市場(chǎng)的主力，租金向來(lái)堅(jiān)挺。但今年1月，真叫盧俊團(tuán)隊(duì)對(duì)上海13個(gè)區(qū)的TOP3版塊進(jìn)行了市調(diào)，發(fā)現(xiàn)中一室戶租金比去年同期下浮8%，過(guò)半跌幅在5%-10%，近1/5跌幅在10-15%。

（圖源：真叫盧俊，數(shù)據(jù)選取全市除崇明、金山以外13區(qū)的TOP3板塊做樣本，以1室戶（非隔間）+中等樓層（步梯房）+中等裝修為標(biāo)的）

一室戶都撐不住了，其他戶型的跌幅可想而知。

徐匯濱江、長(zhǎng)寧天山、古北這些大戶型聚集的豪宅板塊，租金對(duì)比去年同期都有較大波動(dòng)。比如，徐匯濱江板塊的三房租金從去年的10000元/月降到今年的8500元/月。

深圳的福田、坂田、寶安等版塊的房租也出現(xiàn)了不同程度的下跌，福田CBD的一套三房戶型，租金原為1.6萬(wàn)/月，現(xiàn)在降到1萬(wàn)/月，降幅約38%。

房東的日子，真的不太好過(guò)了。

包租婆和包租公，為什么不好當(dāng)了？ 一個(gè)很重要的原因，是2024年保租房大規(guī)模入市。

再加上居民收入預(yù)期偏弱等因素影響，重點(diǎn)城市住宅租金宅租金才出現(xiàn)下跌。

1-11月，全國(guó) 50 城住宅平均租金累計(jì)下跌 2.72%，一線、二線及三四線代表城市分別下跌 2.29%、3.01%、2.38%。1-11 月，30城集中式長(zhǎng)租公寓中，有 28 城租金累計(jì)下跌，受新建保租房入市影響，租金承壓。

不同于公租房針對(duì)的是收入較低的困難家庭，保租房申請(qǐng)條件相對(duì)寬泛，主要面向新市民、青年人等存在購(gòu)房困難群體，特別是從事基本公共服務(wù)的工作人員，如教師、醫(yī)生、警察等。

換句話說(shuō)，保租房面向的群體更多，當(dāng)保租房大規(guī)模鋪開(kāi)，自然也分流了一部分需求。

當(dāng)前，我國(guó)保租房處于供給進(jìn)度加快期。“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房 870萬(wàn)套（間），截至 2023 年底，已籌建保障性租賃住房數(shù)量約 573 萬(wàn)套（間），完成“十四五”目標(biāo)的 66%。

住建部部長(zhǎng)倪虹表示，2024 年1-9 月，全國(guó)已建設(shè)籌集保障性住房 148 萬(wàn)套，到年底可以讓 450 萬(wàn)新市民、青年人住進(jìn)保障性住房。

比如，深圳最近又上新了一批保租房。2月12日，南山區(qū)公示了保租房項(xiàng)目18個(gè)，包括政府組織配租類+社會(huì)主體出租類，共計(jì)10404套保租房。 其中，政府組織配租類的項(xiàng)目有2個(gè)，一般為市場(chǎng)租金6折；社會(huì)主體出租類保租房項(xiàng)目有16個(gè)，一般為市場(chǎng)租金9折。

租金優(yōu)惠力度突出，當(dāng)符合條件的居民轉(zhuǎn)向保租房，原來(lái)的普通租房面對(duì)“競(jìng)爭(zhēng)”，只能降低租金。此外，根據(jù)去年11 月自然資源部披露情況，全國(guó) 65 個(gè)城市的配售型保障性住房項(xiàng)目正加速落地。 配售型保障房為低收入家庭提供了購(gòu)房機(jī)會(huì)，但也分流了部分租賃需求。

保障性租賃房、配售型保障房的推出，對(duì)打工人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是利好的。

此外，這一輪租金下滑也受到經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、收入預(yù)期偏低的影響。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)梳理，去年共有15個(gè)省份公布了財(cái)產(chǎn)凈收入增速，其中北京、江蘇等5省份出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)現(xiàn)象。過(guò)去三年，北京財(cái)產(chǎn)凈收入均為負(fù)增長(zhǎng)。

租金是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)居民財(cái)產(chǎn)性收入的主要來(lái)源之一，租金下降，財(cái)產(chǎn)性收入更加難漲起來(lái)了。

在租金大跌的情況下，三個(gè)信號(hào)極為值得關(guān)注。

第一個(gè)趨勢(shì)是，租金房?jī)r(jià)比提升了，住房租賃投資回報(bào)率有所提高。

據(jù)中指研究院，2024 年11 月，50 個(gè)重點(diǎn)城市住宅租金房?jī)r(jià)比為 2.12%，較 2023 年 12 月（2.03%）提升 0.09 個(gè)百分點(diǎn)，其中常州、東莞、徐州、武漢城市提升幅度較為顯著。

因此，有人覺(jué)得投資客的春天來(lái)了。

為什么在租金下滑的情況下，租金房?jī)r(jià)比反而有所提升？其實(shí)是房?jī)r(jià)跌幅更高了。

把時(shí)間線拉長(zhǎng)到2008年，就變得非常清晰。十六年來(lái)，主要城市的租金回報(bào)率呈現(xiàn)大幅下降的趨勢(shì)，近期才有所回升。這是因?yàn)?008年以后房?jī)r(jià)大漲，漲幅明顯超過(guò)租金。如今，回報(bào)率小幅提升，主要是受到房?jī)r(jià)下滑的影響，讓分母由大變小了。

這種情況下，投資客選擇先不出手房子，轉(zhuǎn)向出租來(lái)減少損失，所以涌入租房市場(chǎng)的房子又變多了，租金更難漲起來(lái)。

第二個(gè)趨勢(shì)是，租金回報(bào)率超過(guò)存款收益率，我們重新迎來(lái)“買房收租”的時(shí)代。

去年8月，央行在《2024 年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中提到：“未來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)，長(zhǎng)期看租金仍有望穩(wěn)步上漲， 租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至 3%以上， 將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率”。

不過(guò)，現(xiàn)在來(lái)看，實(shí)現(xiàn)仍需要一定的時(shí)間。

當(dāng)前，存款利率邁入“1”時(shí)代，租金回報(bào)率與存款收益率看似相互較勁，實(shí)則有點(diǎn)“菜雞互啄”的意味。租金回報(bào)率能超過(guò)存款收益率，只是因?yàn)榇婵钍找媛侍土恕?/p>

第三個(gè)趨勢(shì)是，對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，“租房時(shí)代”真的到來(lái)了。

租金下滑，租房市場(chǎng)對(duì)年輕人更加友好。不過(guò)，經(jīng)濟(jì)震蕩期不少年輕人，也出現(xiàn)了“向下?lián)Q房”的趨勢(shì)。

中指研究院調(diào)查顯示，60%的受訪租客表示在本次租約到期后計(jì)劃換租。 對(duì)于租客而言，排名前三的換租原因是：市場(chǎng)租金下跌想要換租更便宜的房子、工作變動(dòng)及收入預(yù)期降低。

可見(jiàn)，不管是房東還是租客，大家都不容易，而租金是兩端同時(shí)發(fā)生變化，所導(dǎo)致的結(jié)果。

從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，打破房?jī)r(jià)下滑-租金下跌的循環(huán)，需要更強(qiáng)有力的提振經(jīng)濟(jì)的舉措。

租金下跌，既是經(jīng)濟(jì)周期與政策調(diào)控的果，亦是社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的因。 對(duì)年輕人而言，它釋放了更多可能性；對(duì)資產(chǎn)價(jià)值而言，它宣告了粗放增長(zhǎng)時(shí)代的終結(jié)。大勢(shì)所趨，我們唯有順勢(shì)而為。

轉(zhuǎn)載、廣告投放、加讀者群，加微信：593594349（備注來(lái)意，否則不通過(guò)）