北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我簡化一下邏輯。

1、手頭所有資源一共2000左右。

2、未來收入穩定，比較高，但也不太想貸款太多。

3、主要問題：老公、我上班，孩子上學的三個地點遠。分別是蘇州橋、金臺夕照和西二旗。孩子還有9年的上學需求（已上學不考慮學區）。

4、需求分析：想兼顧通勤便利、未來孩子脫手后生活舒適、出租收益和投資收益。有幾個選項:

（1）西二旗北外附校附近三居室（昌平海淀不限制，孩子已上學），這個是硬剛需，需要住9年。后續打算出租或變現。

（2）老公在金臺夕照附近上班，年收入還可以，但通勤太辛苦，想在國貿附近給他買個小房子，兩居就行，平時累了住，不住就出租。（我和孩子每年都有寒暑假，想假期全家住過去，讓老公輕松）

（3）我在西北三環角上班，比較穩定，想在世紀城買一套舒服的三居，9年后過去住，之前出租或者中午休息。

（4）回龍觀龍城花園有個小聯排，大概1000萬，持有成本低，比較心動。但只能作為周末和假期房。據說小別墅稀缺，還有19號北延通車，是否有升值空間？

5、提問：按北京現在政策，我們能買三套（北五環外一套）。可能的話，想用滿這個政策。想問問您，資金量的分配和時間上的配置，怎么樣才能最優？

A：

1、未來孩子脫手，什么意思？是說將來賣房套現是嗎？那要是注重投資收益就排除別墅唄，這是典型的消費為主。北京不是上海，沒有升值好的別墅。反正到目前為止，無論哪種類別的別墅，絕大部分都落后大盤，能跟上北京大盤的屈指可數。基本都在產業區，而且也只是跟上北京走勢而已，多數還落后板塊大盤。

別墅談不上稀缺，有的是。小別墅可以參考溫榆橋的麗京花園，全北京第一個外銷別墅，編號001的，典型的獨棟小別墅，更稀缺。但價格走勢也普通吧，跟普宅大盤不好相比。鞏俐在那兒有房，據說劉曉慶就是不想和鞏俐當鄰居才買在龍城花園的，升值到目前為止同樣普通，很難逆轉。

2、國貿附近如果是休息用的“小房子”，那就買老破小，居住的性價比高，價格走勢占不到便宜也不吃虧。

別買70年公寓，無論哪種的都談不上投資房，只是租金收益還行而已，跟老房差不多。也就是公寓的優勢是設施好+服務好，但價格走勢普通，不如老破小，而老破小裝修好的話也住著舒服，反正就是個休息。

3、如果是9年后才住，那常規建議是沒必要買世紀城的。因為到目前為止的學區溢價不算低，即便是1000多萬的，溢價率也肯定在15%以上或左右。

五環外京新東邊的溢價低些，算算吧，如果能買到溢價低的就合適。這么高的預算別買昌平的了，租金不劃算，流動性也弱，常規建議是6/700萬之下的在昌平合適，還得是昌平南回龍觀一帶。

4、總之別墅就是自住合適，投資性弱，全北京的都差不多。真要喜歡就買，龍城花園算還行的，此外黃土店“吉晟別墅（寬House）”的聯排也還行，價格走勢在別墅中還可以。如果不自住就甭買世紀城的了，雖然人大附學區的溢價不太高，那也沒必要。就看西二旗東邊的吧，看房的時候讓中介算租售比，選溢價低的就行。當然本來這里的溢價也不算高，算各項兼顧的。

僅供參考。

二

Q:

請問，我在酒仙橋工作，媳婦在海淀皂君廟，我們工作都比較穩定。孩子27年上學，結合學區、房屋保值增值考慮，我們初步看了三塊區域，1是望京，如上京新航線，2是中關村，如太陽園，3是永豐新房如頤海云頌。總價考慮1100萬，至少居住10年，考慮三居，想請您從保值增值、居住及學區角度給些意見建議，非常感謝。

A：

1、學區角度只能家長定奪。朝陽是低配版的海淀，打個比方就是孩子畢業找工作，請問目標是央企，還是北京國企？或者說是參加國考，還是北京公考？

這種選擇談不上哪邊更好，都是各有利弊的，只看自家適合哪種模式了。所以還是先想好在海淀或朝陽上學吧，然后再說房子。

2、簡單說就是天牛娃更適合在海淀，雖然點招減少，但這種氛圍也是越牛叉的越牛叉。普通牛娃更適合朝陽，因為單校+九年+點招，家長省心的多。確定是普娃那看家長了，期望值高的去海淀，競爭更激烈，圖學校的穩妥在朝陽，同樣是省心點兒。

這外人不好建議，只能是家長看自己孩子的天分和家庭情況了。或者說干脆考慮溢價比例吧，自己考量多出的這200來萬+承擔的風險值不值？一分錢一分貨，都是各有利弊，能利用上+用的好就是值，否則就是不值。

3、單從房子角度來說，肯定是上京新航線的性價比更高的，因為學區溢價低，這千萬總價的溢價相對更低。而海淀無論新房二手房都有溢價，千萬的也不算太特殊，至少15-20%吧。這算算租售比就知道了，或者直接比較預估租金也行，低下的部分就是溢價比例。

保值的話理論上兩邊的地段差不多，都是很好的成熟板塊也都算產住區，也就是價格中基礎部分都會很強。只是相對來說新航線穩妥些，第一就是溢價低，過了明年的拐點也風險低。二是板樓，相對塔樓更受追捧。三是住建部推動“按套內面積計價”，如果執行就是板樓的優勢大。

4、新房我不熟，不知道具體折扣，問中介或渠道商吧。或者說如果折扣大那就怎么都值，折扣小就看自己的喜好了。從居住角度是新房肯定占優，怎么都比二手的強。保值角度是二手房相對穩妥，都是經過市場檢驗的市場價。

僅供參考。

三

Q:

請問，最近北京房價有所下降，加上孩子今年上小學，想買一個剛需上車房。本人和媳婦名下只有一套小產權，孩子戶口在海淀姥姥家，今年上小學，要在學校附近租房住，每月租金大概一萬塊，小產權大概一個月租四千多。買房不考慮自住，不考慮學區，能上車，租金高些就行。這樣兩個房子都租出去就差不多夠在學校附近租一個房子了，壓力會小一些，只有一個要求，就是離地鐵近一些，感覺這樣比較好租。

想問下，是不是這種房最好還是買靠近市中心一些的好一些？最近看了廣渠路那邊的房，離地鐵二百米，租金還不錯，不想貸款，能湊出大概300萬來。像我這種情況買什么樣的房子，您有什么好的建議嗎？

A：

1、不考慮自住和學區，只要租金高。那租金最高的是50年公寓，然后是70年的商辦公寓，再之后是回遷房老破小（或安置房），之后是公房老破小+70年的小公寓。基本就是這排序。

2、離地鐵近，如果不買公寓，那就看看東五環外傳媒大學附近吧。北花園小區，保障房和安置房為主的，離地鐵很近。前些日子像150萬左右的開間能租到4000左右，租售比不到400，基本是北京最高。

然后還有大山子的老破小，798旁邊，這在之前一直是北京租金收益率最高的，200多萬的老房能租5000左右，租售比400出頭兒吧。離地鐵也很近，好幾條呢。

另外多說一句，只要租金高的肯定是離地鐵近，肯定好租，否則也不可能高，商品價格是由供需關系決定的。

3、這種房無所謂在哪兒，圖的不就是租金高嗎？但肯定在市區范圍內，郊區怎么都高不到哪兒去。廣渠路哪個小區啊？是不是優士閣啊？70年的商辦公寓，租金肯定高，估計租售比能到300多。

但考慮好了，這種產品跟普宅是兩碼事兒，也就是價格走勢和50年商業地產的基本一致，也就是升值很慢，遠遠落后于普宅，最好成績也就是在某階段內不落后。

4、總之考慮好吧，在同等總價之下，公寓有可能比普宅多出點兒租金，但升值有可能差很多。所以算算賬吧，看自己是否能接受。

另外多說一句，租金屬于消費，升值屬于投資。在預算不太高的情況下，這兩項是相悖的，不可兼得。租金高通常都是由升值慢造成的，老不漲價自然租金高。

我沒什么太好的建議，這就是魚和熊掌的問題，看自己更重視哪方面吧，怎么都得適當取舍。僅供參考。

5、另外再多說一句，用租金來減輕消費壓力，這種想法倒不是不行，但見效慢，很少有人采用。因為消費是短期行為，而當下的租金一般最多跟銀行利率差不太多，加上流動性的減弱就未必真的劃算了。要想得到更高的租金那就得等著，至少好幾年呢。

比如我家前些年買套房，當時的租金年化收益率3%不到。而同時期的存款利息是5%以上，那我要想用這租金來補貼消費就不合適了。之后租金逐年上漲，越來越劃算，現在用租金對比原始投入，租金回報率10%以上了，這才能說很劃算。

總之考慮好吧，算算賬看是否覺得真劃算，算清楚再出手。也考慮好各方利弊，甘蔗不能兩頭甜。

僅供參考。

四

Q:

我就是丁克，我來用自己的案例現身說法吧，破解很多人對丁克養老的恐懼。我今年56歲，妻子54歲，她50歲退休的時候我也退休了，雖然還拿不到退休金，但我炒股一直略有盈余，足夠日常生活。

很早我們就都商量好了，既然是丁克，那就早晚肯定住養老院，那與其拖到最后不得不去，不如提早做準備就去適應環境，這樣才能掌控自己的晚年生活。所以我們前年就住養老院了，積蓄正好繳納押金，一居室的房間也足夠住，每月包伙食費不過是6000多元，想點餐也和外邊飯館一樣。而且養老院最方便的是提供棋牌室、游泳池、健身房、圖書館等各項服務，都是免費的。

我們的房子在去年也賣掉了，雖然只有區區300多萬，但存銀行也有每年大幾萬的利息，本來我們是想升級成兩居室的，但覺得沒必要就這樣住著了。

所以現在我們兩人雖然丁克，但手里有錢就沒什么可焦慮的，而且養老院里的環境根本就不像網上描述的那么恐懼，根本沒人限制自由，護工打罵更是絕不可能，其實這就可以看作是一個老人們抱團集資包了個酒店，或者是共享酒店而已，但收費可比酒店低多了。

當然，我知道您勸老人別買房也是為他們好，避免老了沒地方住。但是這就是他們死腦筋，被網上的信息給嚇唬了，其實提前住養老院就一切解決，既有好房子住還有人照顧，手里有錢就心里有底，有什么可焦慮的？

反正我們現在生活的很好，如果住煩了我們還可以去外地呢，比如去年我們就去考察過四川的，不少城市都非常適合養老，基礎醫療也沒問題，所以當地的各種檔次的養老院才多，選擇空間非常大。

A：

1、您的心態很好，看來是自身能力強+身體好，所以有蔑視困難的勇氣。不過50多歲住養老院確實就跟住酒店似的，在我看來這都不太算養老，說是養生可能更合適。

我也沒覺得自己太老，還天天接送孩子上下學呢。而且我如果現在住養老院的話也會覺得各項都好，周邊其他住養老院的老人如果也是年富力強的，那就更好了，跟中年養生俱樂部似的。

2、不過這都是看發展吧，可能隨著年紀增大，身體+能力和心態會有些變化。我不太敢對自己20年30年后狀況有太高的預期，只能說到時候再看吧。

3、總之您的心態很好，生活也很好，能長期保持就更好了。謝謝您的觀點分享。

借著話題聊兩句，怎么說呢？我覺得這網友對“養老”的定義好像有些不一樣，他的養老在我看來就是養生，其實在哪兒都一樣。而真正的養老指的是身體機能下降之后的事兒，尤其是部分失能之后的情況，否則跟中年人沒什么區別。

那他現在住養老院其實就是住酒店，兩口子身體都很好，用不著護工服務，周邊其他6/70歲的肯定沒他倆身體好，那就沒什么矛盾或別扭的唄，就算沒孩子也沒人敢欺負。

但這就看再過些年的吧，一切都是看發展。我感覺這網友可能是故意忽視了其他老人的狀態，或者說是對那些失能+半失能老人的狀況視而不見。有可能是認為自己不會到這地步，也有可能根本不愿看+不敢多想，所以才選擇性的避而不談。但其實那才是自己10年20年后的狀況，到時候未必能怎樣。

或者說這網友還有年輕人的心態，對老年生活沒真正想的太多。這就跟我小時候不愛穿秋褲似的，根本不信到老了能膝蓋出毛病，等體會到的時候也只能是無奈了。很多老年時的境遇，其實都是在為年輕時的不在乎而買單。走著看吧……

五

Q:

網友說他家曾經有個四合院，是民國19年（1930年）他祖爺爺花八根金條買的。雖然這院子后來沒了，他都沒見過。但他一直想弄明白這院子有多牛叉？能趕上魯迅先生那800塊大洋買的故居嗎？

A：

1、理論上從價值角度是差不多的，因為1930年的8根金條就約等于800大洋。但實際上當時大洋的購買力已經下降了一半，所以您家的這8根金條買來的房子，只相當于魯迅先生房子的一半價值，那就大概率只有一半規模唄。

2、之所以說一樣，是因為魯迅先生故居是1923年買的，當時白銀和黃金的兌換比例是30:1，800大洋能換16根金條（一兩的小黃魚）。

而您家的房是1930年買的，是白銀價格貶值到最低的時候，幾乎貶值了一半。您家雖然只出了8根金條，但也能換回800大洋。所以從銀元角度來說，您家院子的價值和魯迅先生的一樣，都是800塊。

但如果細究起來呢，既然從黃金角度來說少了一半，價值自然也下降一半了。因為雖然北京房價自1928年失去首都地位之后下跌了，但由于銀元貶值的原因，北京的房價卻仍然是整體上漲的。再疊加北伐前后經濟發展的原因，北京的房價在1930年依然比魯迅先生買房時翻了番，800銀元的院子價值1600了。這可以參考當時郁達夫他哥哥的炒房日記，

3、之所以您祖上1930年用黃金付賬，估計就是因為白銀跌的太狠了，賣家不愿意收大洋。所以估計您家院子也就是魯迅先生故居的一半價值，他的院子是標準的“五八丈”，接近400平。而您家的這院子大概率也就200平不到，應該是最多7間房的小院子。

4、總之，因為房子是不動產，所以是跟隨貨幣價值進行漲跌的。而黃金也是保值品，在當時的國際上更是“金本位”，只有中國是銀本位。那在白銀貶值的同時，自然和房子一同相對升值了。

所以您家在1930年8根金條，雖然仍然價值800大洋，但實際上換來的是貶值之后的銀元，真實價值只相當于1923年的400塊，是買不到魯迅先生的院子的。

僅供參考。

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