2月25日，據克爾瑞研究中心消息，2025年四代宅項目數量將迎來爆發式增長，但從四代宅交付后的實際效果看，其建筑立面維護、立體綠化維持管理等方面仍存在不少挑戰，這凸顯了四代宅角度后在后期管理中所面臨的難度和壓力。

據CRIC調研數據顯示，重點城市明確要打造四代宅的新項目預計將突破70個，尤其是南京和西安，預計四代宅供應將成為市場主力。

而隨著部分城市率先迎來四代宅產品交付，一系列挑戰和難題也開始涌現出來。

從福州、寧波、西安、石家莊這些城市首批四代宅項目交付情況來看，創新設計背后帶來全新的居住體驗，但在建筑立面維護、立體綠化管理以及業主個性化改造等方面，后期物業管理遭遇諸多難題。

具體來看，四代宅交付后將面臨立體綠化美觀效果的維護考驗。

對于帶覆土交付的住宅產品，已栽種的綠植是購房者關注的一個重點內容，同時維護也是一大難點，尤其是北方區域。

以石家莊城發投·瑞凝府為例，在緯度更高的北方城市，由于氣候條件的限制，露臺植被的選擇需要更加耐寒，樹種較為有限，空中露臺植被配置相對簡單。從實際效果來看，樹木的綠葉并不多，其裝飾效果有限。一方面這與北方冬季寒冷、植物生長受限有關，同時也反映出在北方地區打造空中花園時，空中花園的植被選擇和維護更有難度。

此外，空中花園的后續維護狀況也不容樂觀。

福州建發縵云是當地首個第四代住宅產品，項目于去年6月率先交付，露臺花池效果出色。交付僅半年時間，花園的景觀便呈現出參差不齊的狀態。公開信息可以看出，部分業主更換了花池里的植被，有的將其改造成養魚池，更有甚者直接縮小花池面積，甚至直接鏟除。盡管合同明確規定“空中花園內已栽種好的樹木、灌木及上爬下垂花草植物，不得進行更改或移除”，以及“不得對該空中花園進行破壞、改建或調整”，但部分購房者并未遵守這些條款。

不僅立體綠化的維護面臨挑戰，四代宅外立面的統一協調性同樣可能遭遇難題。

以西安為例，西安四代宅側重于增加贈送面積，借助空中露臺提升舒適度，不過實際效果并不理想。以國際港務區2023年底完成交付的某項目為例，交付后部分業主對露臺進行改造，比如搭建了簡易頂棚或干脆將露臺封閉起來，這對建筑的外立面造成了一定程度的破壞。

從上述角度來看，四代宅在后期管理中所面臨的難度和挑戰仍然較大，即便是物業服務與時俱進，仍難調和與業主改造之間的矛盾。

實際上，針對四代宅植物養護房企已定制相應的物業服務內容，即便如此，也難以徹底遏制業主的改造行為。在福州建發縵云，盡管物業提供每月上門1次的統一維護，但業主們依然按照自己的意愿進行空中花園改造。

這意味著，業主的個性化需求和對居住環境的自主改造意愿仍然較強，這是四代宅的長期管理勢必要面對的挑戰。

責編：李霞

編審：莫非

出品：城樓網/城樓財經