房產投資，一般先考慮居住功能，也就是能自住更好，要不然就是能出租，市口好一點。作為投資用房時，主要為了賺收益，也就是期待增值，然后能附帶收點租金。

房產屬于不動產，不大容易兌現。所以你投資房產時，好歹要考慮下房地產的行情，當下是不大適合投資房產的，除非你愿意等待較長時間比如5-10年的反彈周期，并且大致能捕捉到周邊房價行情的最低點附近入手。如果你可能最近一兩年會急等著錢用，則不是太建議將買房作為投資的首選。

買房也要看是新房、次新房還是老房子，是否裝修，周邊有否產業和人流量，同時要看交通和生活便利性。更要考慮自身的首付比例，現金流和還貸能力。等等。

當然，本來還有個購房資格問題的，現在不需要考慮太多了，因為大多數城市連落戶條件都已經放寬到了往屆中專生可落戶，足可以看到為了落戶而投資一套房產的必要性，已經大幅下降了。

在未來3年內，你投資房產，帶有一定的冒險性，很可能也租不出去，更可能無法脫手，因為買房已經不是最優的投資首選標的。

假如你錢多了沒地方放，那就買大城市尤其一線城市的房產，好歹掉價不會那么快。如果是投資外地的房產，首推離你老家最近的一線城市，然后你老家的省會，再次是你的工作所在城市，接著則是你老家的縣城市中心，最后才是異地小城市。

人往高處走，水往低處流，投資房產跟投資你的勞動力時間（打工）的道理類似，盡量不去毫不相干的遠方小城市，不但很難增值，而且租不出去，更難于管理。

我們群友就有不少在上海工作也買了首套房的，他們過去十年內一直錢多得想投資第二套房產。但是上海買第二套不但資格不夠，錢也不夠，遂就在青島、煙臺、南京、南通、嘉善等地投了一套房產。而且他們大多聽信銷售的巧舌如簧，買啥有前景的地產尤其養老地產、海邊旅游地產等等，以40-50年的產權公寓、商鋪、民宿、寫字樓為主。

很可惜，基本都被一房多賣，損失大半。想維權難如登天，好幾位去當地找開發商算賬時，被抓進去待了1周-2個月不等，回上海后連手機也被監控了。他們遂用手機小號跟我聯系，說手機大號只講場面上的話。我就覺得他們鬼鬼祟祟的，其實鬼鬼祟祟的還不是一個人，而是好多個。

這些人中最終賺了錢的，也沒那么糟糕的一房多賣、需要維權經歷的，主要是買了昆山和太倉以及蘇州市區的70年產權房產的。除此之外的，基本都是虧的。

以上上海群友和我身邊職業經理人的真實案例，很多個，這還是在上海投資周邊知名小城市，距離也不算遠。你要是投資上千里之外的三四線甚至十八線山溝溝里的40年產權的房產，那就基本是血本無歸了，多年后你能收個20-30%的零頭回來，也就謝天謝地了。

隨意投資異地小城市的商業房產，其虧損比例不亞于你長期炒股，虧了一大半是平均水平。其實即使你買70年產權的房子，也過了普漲年代，當下的2025年也不值得投資，一買就虧。

因此，如果你要買外省的房產用來做投資，我建議你謹慎，很多就是騙局。當然，具體情況具體分析，我們來看下今天的星友“努力的魚兒”的經驗分享。

“幽哥好，我江西縣城的，”

江西縣城近百個，我就隨便例舉一個，比如你老家在江西的鄱陽縣，我有幾個職場徒弟就這里的，有親切感。

“在18年時投了20萬給搞房地產開發的同學，”

7年前，你拿出20萬閑錢，加入了同學的投資計劃。你的同學主要做房地產項目的開發。那時候房子倒是能投資，但已經接近最高點了，如果你2018年短期持有房產比如到2020或者2021年賣了，雖有稅費，但還能小賺一點。

不過不知道你的同學幫你投資的是什么項目。20萬元用來投資房產，好像金額也稍微少了點，你查下是不是被你的同學集資購房了。再查下房產證上有沒有你的名字，我估計大概率是你的同學及其家里人的名字，他們幫你代持。

“他在貴州都勻開發底部是商業，上部是公寓（40年產權），”

不得了，上海的公寓你都不能買，買了就虧，就更別說一個叫“都勻”的貴州省小縣城了。

全國人均GDP大概9萬元，你跑去經濟發展水平只有全國一半的地方去投資？

這里人均收入更低，才1.85萬元。全國平均水平是人均可支配收入4萬塊每年，盡管已經很低，但那也是都勻的2倍還轉彎。

你難道不知道越窮的地方越難賺錢嗎？

你實在有錢投資，首選是離你最近的一線城市上海，也只有500多公里，接著是離你兩三百公里的二線城市杭州，接著是你們的省會南昌，第四是你老家所在的地級市景德鎮市，然后可以投資你老家鄱陽縣城的房產。

沒想到你投資了上千公里之外貴州的一個縣級市，大概率還是個郊區，某個文旅項目中的公寓房。你應該買70年產權的住宅，而不是40年產權的公寓。

你大多數選擇方向都是逆流而動，大概率很難賺到錢了。我估計你是有意參與這個男同學的投資項目的，你上學時就喜歡他，他當時是個帥哥，而你現在是個管錢的少婦。你投資他的項目，應該是有些僥幸心理的，知道大概率不會賺多少錢，加上被男同學一頓虛夸和忽悠，你就答應了。

不管如何，我建議你立馬兌現，尤其要問你的這個男同學要回投資款，能要多少是多少。當初學校里的喜歡不是真愛，都畢業多年了，而且這個同學現在有詐騙嫌疑，他很有可能已經忽悠了十幾甚至幾十個同學的20萬了。

“這二年給回了4萬，本金還有16萬，說打本只能讓時間來了。公寓賣的不好，30％的銷量。”

果然，公寓只賣了30%，后面70%賣不掉了，但是關鍵你也沒親眼去看下你這20萬買的是什么房子，產證如何，你完全聽他信口開河。

其實他80%可能是啥也沒投資，就騙走了你的20萬假裝去幫你買了貴州都勻某個地產項目的公寓房，這是忽悠你的。他知道你會催著要收益，于是他花了幾年陸陸續續給了你4萬塊，算作你的公寓的租金收益。

后面的16萬他就不大會還給你了，他掌握了一個度，知道你不至于因為這16萬去告他。如果你不答應，則他會繼續再給你1萬，不行再來1萬，每年還你1萬，直到比如還剩下10萬就不還你了，因為屆時已經是2028年，你會想“已經是十年前的事情了，再說投資總有風險，算了”。他直到試探到你的底線。

他當然也有20%的小概率，確實也用你的錢投資了具體的這個都勻的項目，但確實虧了。可惜他一房多賣，一套房同時賣給了10個你這樣的同學和熟人，他是很容易操作的，這就是200萬。每個人他只要拖著慢慢還4萬即可，他就賺了大致160萬。

這就是一個騙同學錢財的短篇小說《以公寓之名》。一房多賣還算好的，還有更差的，這位同學已經問上百個同學、熟人各籌資了20萬-100萬不等，均值40萬，每人他都獲得了16萬-80萬不等，他從同學身上人均獲益32萬。100個同學，他就賴著3200萬成了自己的錢，他現在實際上早就發財了。

以上可見，坑消費者的主要還不是開發商，而是同學！

“現在我是拿間公寓自己聯系當地中介高傭金想辦法賣呢，也可能砸手里。”

你就別自己忽悠自己了，你的同學根本拿不出公寓給你。再說20萬已經還給你4萬了，剩余的16萬不可能買到1套或者2套公寓。你也社會經驗相對豐富了，怎么會如此輕信什么公寓投資謊言呢？

當然，你就將計就計，裝傻問他要1套公寓即可，先要到再說。等他給你公寓，你再想辦法去賣；等他拿不出公寓，你再問他要回20萬本金就不再煩他了，算了能要回16萬也就夠了。

“還是慢慢等同學自己賣有就分些給我呢，沒遇到過這種事，希望幽哥解答，感謝！”

你先問下同學不還你剩余的錢，大概多少數額你不至于去告他？如果是10萬，那他會在接下來的幾年里陸續再還你6萬塊，后面就不會再還你了。

你的同學已經是此間高手，他也被其他開發商和“同學”尤其“師兄學姐”騙過多次，這才有了嫻熟的手法用在你這個傻同學身上來。他的發財之道就是剝削同學的可投資現金，這些現金不足以買上海、蘇州、杭州、南昌的房產，但這些同學又是喜歡買房賺錢賺租金的人，持有資金10-80萬不等。你只是這100個同學之一罷了。

整體我的建議是，你先問他要房；大概率要不到房，則一直問他要錢，上門要錢，威脅起訴要錢，讓你老公帶著你的弟弟和幾個男同學一起去問他要錢。你這錢是被同學坑的，所以最終你也依靠同學再要回來。要回本金就算了，也不為難這個同學，畢竟當初同學一場。

“19年才接觸到幽哥，雖晚了些也是受益非淺的。”

19年已經不算晚了，我2018年才開始更新自媒體文章。祝你早日拿回錢！

也祝我們各位群友、星友和讀者，不要冒然投資外省的房產，更不要輕信某個“同學”“熟人”好心幫你投資外省的房產，他們“良心好”，就為了讓你賺錢、讓你發財！