2020年，上海發布黃浦江、蘇州河沿岸地區建設規劃，奠定了一江一河作為城市頂級規劃的基礎；

轉眼“十四五”進入尾聲，上海黃浦濱江建設多點開花，多區取得了可喜成績：

浦東前灘的建設完成收尾工作，太古里、前灘中心全面開業，前灘九宮格全面建成。

世博約250萬平商務區成型，吸引了招商局、國家電網中信、浦發、中國銀聯等央企巨擘、金融大鱷，2024年人造雙子山建成開放。

楊浦東外灘舊改加速，美團、C站、抖音、中交、中節能上海首座等一批功能性項目建設正在加快推進。

徐匯濱江的西岸傳媒港、西岸數字谷基本建成，聚集騰訊、網易、微軟、阿里、華為鯤鵬、等行業龍頭企業和頂尖研究機構。

未來5-10年，黃浦江沿岸還有哪些看點？它們各自的潛力如何？

復興島

繼東外灘之后，楊浦人民對復興島“復興”的呼聲空前壯大。

科創島、上海“硅島”、游戲島、人工智能島......各種美好的設想層出不窮。

復興島相當特別，行政隸屬楊浦區，土地面積1.3km2，是浦江內唯一的封閉式內陸島，也是中心城區唯一一座島嶼。

1927年，復興島就被國民政府浚浦局開發使用，而后又被日軍占領作為軍械倉庫使用。

新中國成立后，復興島成為燃料、木材、石油、造船和商業儲運聯合倉庫的集中地，是上海近代工業時代的一個縮影。

隨著上海產業升級，復興島跟著楊浦濱江一度淪為工業銹帶。

工廠關閉、人員撤離，現在的復興島的時間好像停留在了上個世紀，成為與市區隔絕的一個秘境。

雖然本世紀初就征集了多個改造方案，但從未有過確切定論；

島上除了2013年通車的12號線再無利好，一度淪為2035規劃空白區。

直到去年12月，“上海量子城市時空創新基地”在復興島開啟，這顛覆性的概念一出有望帶領上海取得質的突破。

上海量子城市時空創新基地這么拗口的概念，換成大家容易理解的話來說就三個步驟：

第一，利用大數據在復興島打造一個數字化城市大模型；

第二，利用二維、三維數據讓城市變得可視化、數字化，然后用人工智能的仿真推演和實時反饋，讓大模型學習真實城市的運行規律；

第三，將數字城市的模型推演出的新成果反哺到現實城市建設的提升、優化和改造；

比如在城市模型上模擬交通路況，規劃無人駕駛路徑等等。

其實上海最早在2011年就提出了數字城市的概念，這次相當于用“量子”概念當新衣，利用AI技術全面升級了數字城市；

順帶發揮地緣優勢，建設產業創新基地，提前為承接楊浦濱江的外溢做準備。

值得一提的是作為未來的城市數字化大腦，復興島的建設班子這次非常頂配：

云計算、大模型有阿里云、超圖、商湯科技；物聯感知終端的創新研發、場景應用以北建院、博昂電氣、華為為代表；創新基地實驗組以嗶哩嗶哩、同濟大學為代表。

每一項功能載體背后，都有數十家行業領軍企業的身影，行業背書十分強大。

不過設想雖然非常高大上，但實際的產業體量并不大，首發項目云宇星空大樓由島上的舊廠房改造而來：

相比起其它產業群規劃，這里看不到太多激動人心的新商辦規劃，未來想形成產業集群任重道遠。

而且因為島上央企和部D用地較多，大量破舊廠房拆不動，土地收儲難度較大，很難通過房地產開發改變現狀。

在現實的毒打之下，復興島目前暫時走的還是倉儲+休閑風格，除了共青公園不久后還有船臺公園，成了周末放松的一個去處。

不過，復興島正式啟動開發倒是有個戰略意義：

在楊浦濱江南段一線濱江地塊已經開發殆盡的現狀下，復興島承上啟下，給楊浦濱江的中北段開發當個先鋒。

金灘

金灘指的是浦東金橋黃浦濱江沿岸，規劃面積約1.26km2，規模大小接近復興島，是金橋集團未來打造的“七朵金花”之一。

金灘的目前的占地主體滬東造船廠，建于1950s，曾是中國“導彈護衛艦的搖籃”和登陸艦的“搖籃”。

但隨著上海市民對濱水開放空間需求的進一步提高，曾經的搖籃已經變成了阻礙幸福生活的攔路虎。

為此滬每年都有傳聞滬東造船廠將會全部搬遷至長興島，結果每年都是明年一定搬；

好消息是，根據滬東中華造船集團的官宣，2025年滬東造船廠將全面搬遷至長興島。

雖然在2035規劃中，這里也是城市重要的戰略留白用地，但只要船廠搬走就已經成功了一半。

金橋集團設想這里未來是以科研為主的“具有全球影響力的世界級濱水區”。

在金灘規劃藍圖里住宅僅有很小一部分，更多的是保留船廠特色下，重點發展科技研發、總部經濟、數據創意、海洋經濟等新興產業。

不僅如此，金灘未來將與北面的高橋港、南面的居家橋路以西片區聯動發展，成為浦東北部一線濱水沿線的主體部分。

金橋這些年的發展被張江拉開差距，倘若金灘橫空出世，稀缺的濱江資源有望成為浦東中北部企業的燈塔之地，為金橋在與張江的競爭中扳回一局。

不過金灘的落地目前仍是困難重重，浦東大道兩側雖然陸續啟動城市更新工作，但市容面貌一時半會很難發生明顯變化：

金灘的公共交通網絡也不算方便，板塊腹地沒有地鐵站點，只能寄希望于遠期的26號線大環線規劃。

更致命的是在浦東內部，金色中環商務功能前有前灘CAZ，后有張江、金橋雙副中心、新楊思MCAZ建設進度遙遙領先：

面對居高不下的商辦空置率，金灘如果貿然入局很可能刷新黃浦濱江商務區的空置率新紀錄。

因此金灘雖然是金橋的王炸，但不論是現實情況還是區內市場站位，落地速度注定不會太快。

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別再黑環線了，工科男也有優勢

后灘九宮格

后灘九宮格北接世博公園、南鄰前灘，西面隔江正對徐匯西岸傳媒港，地理位置優越不說，更難得的是還有成片的凈地、通暢的路網。

在世博會順利舉辦后，世博-后灘一線濱江沿岸的發展潛力不言而喻，傳聞中上海市政府原定新的辦公地址就搬遷至世博。

不過早在世博之前，規劃者就希望在世博園C區和川楊河之間的1km2的后灘區域，打造一個“新陸家嘴”，取名浦江耀華國際商務區。

當時的設想是后灘建設190萬方的建筑體量，限高275m，定位綠色生態商務區；

和滿是摩天大樓、主打純金融的陸家嘴錯位發展，主要引進著名的金融服務業地區總部，并計劃在2016年之前建成。

2007年商務區的首發地塊項目環通商業廣場地塊就已經出讓，卻又因為項目糾紛一度被擱置了10年。

而后又有嘉里在耀華片區的克虜伯地塊投入了30個億，開發方案卻沒有得到相關部門的認可，最后兜兜轉轉建成了今天的雙子山。

后來后灘陸陸續續出讓了幾幅商辦地塊，但規模都不大，導致這個板塊比較缺乏像前灘那樣現代化的商業氛圍。

重點大項目爛尾+小項目不成氣候，早期規劃方案缺乏前瞻性，讓后灘很快被規劃起點更高、土地關系更純粹的前灘超越。

前灘有的國際醫院、國家學校以及重奢商場，都是后灘當年不曾想到的。

直到2021年，后灘站在世博-后灘-前灘濱江沿線的大背景來審視自身站位，在最后待開發的九宮格地塊增加住宅比例，這才找準最終方向。

沉寂4年后，今年2月后灘九宮格的中心住宅地塊完成協議出讓；

網傳將推出200㎡以上的大平層，這讓大眾視野再次聚焦到了后灘。

過去后灘之所以在樓市沒什么水花，最直接的原因是沒有新房入市。

九宮格內已建成的兩幅地塊，都是上海地產打造的租賃住宅，從極高的出租率就能側面看出后灘九宮格在樓市的吸引力：

畢竟在今天的黃浦濱江浦東中段，優質住宅已經比商辦更稀缺。

除此之外，后灘九宮格建成的意義不僅在于為浦東濱江優質地段增添數千套優質大平層，更代表浦東濱江CAZ地段全線貫通。

雖然后灘相比原來定位實際降級，但有世博和前灘兩位大佬的配套共享，后灘九宮格這下不用努力也能起飛了。

前灘南

自從奉賢金匯和浦江鎮不講武德擅自使用前灘南標簽，這個概念的價值似乎被樓市打了7折。

真正的前灘南又名三林濱江，北側隔著中環就是前灘，規劃總面積4.2平方公里，目標是打造“最生態、最海派、最未來的21世紀海派生活實踐區”。

如果說前灘彌補了陸家嘴高密度純商務的遺憾，而前灘南的誕生則是彌補前灘都是鴿子籠的遺憾。

前灘南的本質是一塊楔形綠地，感覺和張家浜高度類似，整體的開發定位也是低密生態居住區的路線。

相比以上三個規劃，前灘南的落地程度遙遙領先，在土地控規圖里這里主要被分為東區和西區兩大部分;

東區定位偏剛需，腔調配套與生活的便利度；西區主打風貌和改善，自然環境和住宅產品都偏向高凈值人群。

從2022年開始，前灘南陸續供應了2300多套新房，價格也從最初的中企云萃森林10.5萬/平，飆升到了前灘百合園17.1萬/平。

在新房整體遇冷的情況下，上個月的前灘公館竟然還觸發了64.77的積分，市場對前灘南的買單熱情空前高漲。

整個前灘南最核心的賣點是在一個地段還看得過去的黃浦濱江沿線，供應了低密度的洋房、別墅產品，填補了市場空白。

要知道上次能有這種低密待遇的，還是黃浦江邊的老破小。

不過簡單理解前灘南的低密規劃，相當于把一塊住宅用地鑲嵌進依山傍水的綠地中間；

雖然為住戶增添了不少詩情畫意，但同時也增加了路網曲折度，后期影響自駕體驗。

因為肌理重塑的工程量巨大，前灘南目前目之所及都是一片片工地，很長一段時間這里的畫風依然會是郊區:

長遠來看，前灘南的建成還有更深層的意義，代表的是浦東濱江沿線的城市最新范圍拓展到了外環。

等到那天，筠溪小鎮和浦江鎮濱江可能才有機會。

結語

最后簡單總結來看，前灘南的落地速度最快，雖然定位是居住區但其濱江地段+低密住宅的殺傷力極大不可小覷。

金灘和復興島同氣連枝，這次也都不在最新的黃浦江五大功能段中，長遠展望未來復興島的科創氛圍或許將進一步外溢到金灘。

后灘九宮格錯過最佳開發時間定位降級，但在浦東濱江承前啟后的地理位置以及大平層和成片社區的設計，有望成為繼對岸徐濱后又一個城市新貴聚集地。

不過無論怎樣的神級規劃，在完全建成之前都充滿不確定性，未來誰能脫穎而出值得拭目以待。