2025年樓市開局，上海與合肥上演了一場(chǎng)冰火兩重天的“土拍大戲”。上海首場(chǎng)土拍以159.26億元收官，4宗宅地全部溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率超33%，虹口地塊更以11.75萬元/㎡的樓面價(jià)刷新全國(guó)第三紀(jì)錄，外資、民企、央國(guó)企同臺(tái)競(jìng)技，市場(chǎng)信心爆棚。

反觀合肥，同期的土地市場(chǎng)略顯平淡。2月21日，5宗地塊僅成交2宗涉宅用地，總金額不足8億元。但廬陽(yáng)區(qū)四里河左岸地塊因疊加城市更新與名校資源，成為房企爭(zhēng)奪焦點(diǎn)，釋放出“小而美”的市場(chǎng)潛力。

這場(chǎng)“雙城記”背后，是政策松綁、外資回流、房企戰(zhàn)略調(diào)整的多重博弈，也為2025年樓市走向埋下關(guān)鍵伏筆。

合肥樓市航拍

NO.1 |壹

上海土拍：外資巨頭搶灘，民企回歸，樓市“含金量”飆升

外資重倉(cāng)：新加坡財(cái)團(tuán)“豪賭”上海核心區(qū)

本次土拍最大亮點(diǎn)，是新加坡慶隆集團(tuán)與金茂組成的聯(lián)合體，以89.64億元、38.2%溢價(jià)率拿下虹口北外灘地塊。慶隆背后是新加坡黃祖耀家族（福布斯富豪榜第七），其2010年便以20億競(jìng)得普陀長(zhǎng)風(fēng)地塊，此次加碼核心區(qū)，凸顯對(duì)上海豪宅市場(chǎng)的長(zhǎng)期信心。
另一外資星獅集團(tuán)（新加坡五大開發(fā)商之一）聯(lián)合金地、國(guó)貿(mào)，以8.1億元競(jìng)得松江低密宅地。外資“組團(tuán)”入局，既是看中上海樓市抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也因政策放寬后外資準(zhǔn)入限制減少。

民企逆襲：龍湖、金地“補(bǔ)倉(cāng)”郊區(qū)

沉寂兩年的民企重現(xiàn)活力：

龍湖&建華以10.57億元拿下奉賢新城地塊，溢價(jià)率16.5%。龍湖此前在奉賢打造的“觀萃”項(xiàng)目創(chuàng)下“日光盤”紀(jì)錄，此次繼續(xù)深耕，瞄準(zhǔn)剛改需求。

金地聯(lián)合外資拿下松江地塊，時(shí)隔22個(gè)月重返上海。其現(xiàn)金流壓力緩解（本周兌付17.6億債務(wù)），釋放出民企“安全上岸”信號(hào)。

央國(guó)企“內(nèi)卷”：華潤(rùn)越秀再破浦東地價(jià)紀(jì)錄

央國(guó)企仍是主力軍：

華潤(rùn)&越秀以50.9億元拿下浦東新楊思地塊，樓面價(jià)7.47萬元/㎡，溢價(jià)率33.4%。這是二者繼2024年78.9億“地王”后再次加倉(cāng)，意圖壟斷板塊話語權(quán)。

中海、保利等央國(guó)企雖未奪地，但參拍率達(dá)100%，顯示對(duì)核心地塊的志在必得。

市場(chǎng)邏輯：上海土地市場(chǎng)已形成“外資押注核心區(qū)+民企深耕郊區(qū)+央國(guó)企壟斷熱點(diǎn)板塊”的格局。稀缺地塊推動(dòng)樓面價(jià)攀升，未來市區(qū)豪宅或突破20萬/㎡，外環(huán)外則靠低密產(chǎn)品突圍

NO.2 |貳

合肥土拍：四里河“鍍金”，城市更新成新引擎

冷熱分化：廬陽(yáng)地塊“未拍先火”

合肥2月21日土拍僅成交2宗涉宅地，總金額6.6億元，但亮點(diǎn)集中在廬陽(yáng)區(qū)LY202501號(hào)地塊：

該地塊位于四里河左岸城市更新片區(qū)，要求房企按統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，疊加45中+南小科學(xué)城校區(qū)名校資源，起拍價(jià)1150萬元/畝。

雖最終由廬陽(yáng)城投底價(jià)摘得，但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)其將與萬科合作開發(fā)，復(fù)制此前“萬科森林公園”的成功模式。

城市更新：從“大拆大建”到“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”

四里河板塊的爆發(fā)并非偶然：

2023年，廬陽(yáng)區(qū)啟動(dòng)四里河左岸、龍王片區(qū)更新，保留歷史建筑的同時(shí)導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)與配套，打造“科創(chuàng)新城”。

市場(chǎng)邏輯：合肥土地市場(chǎng)正從“量”轉(zhuǎn)向“質(zhì)”。房企更青睞捆綁城市更新、教育資源的“鍍金地塊”，而單純的高總價(jià)地塊遇冷。這一趨勢(shì)與上海形成呼應(yīng)——核心資源決定土地價(jià)值

NO.3 |叁

樓市展望：政策松綁+品質(zhì)升級(jí)，小陽(yáng)春可期

政策紅利：從土地到購(gòu)房的全鏈條放松

上海2024年出臺(tái)“一攬子政策”，包括取消房地聯(lián)動(dòng)價(jià)、優(yōu)化限購(gòu)等，虹口地塊的“天價(jià)”正是政策放開的直接結(jié)果。

合肥則通過減少代建成本、捆綁名校資源，降低房企拿地門檻，激活市場(chǎng)。

產(chǎn)品升級(jí)：低密、科技、改善成關(guān)鍵詞

上海松江地塊容積率僅1.2，將打造疊加別墅與合院；虹口地塊要求40%中小戶型，兼顧高端與剛需。

合肥四里河地塊規(guī)劃低密住宅，疊加“科學(xué)家小鎮(zhèn)”等科創(chuàng)資源，瞄準(zhǔn)高凈值人群。

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警：聯(lián)合拿地背后的隱憂，盡管市場(chǎng)回暖，房企仍保持謹(jǐn)慎：

上海4宗地塊均由聯(lián)合體競(jìng)得，房企通過“小股操盤”分?jǐn)傎Y金壓力。

合肥廬陽(yáng)地塊由城投托底，反映部分區(qū)域仍依賴國(guó)資“輸血

合肥樓市航拍

NO.4 |肆

2025樓市“開門紅”，但狂歡與分化并存

上海與合肥的土拍，映射出中國(guó)樓市的兩極：一線城市靠稀缺性與政策紅利吸引資本，二線城市憑城市更新與資源捆綁突圍。

對(duì)購(gòu)房者而言，核心區(qū)資產(chǎn)仍是“硬通貨”，但外環(huán)外需警惕供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)房企而言，合作開發(fā)與產(chǎn)品創(chuàng)新是生存關(guān)鍵。土拍熱度傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)只是時(shí)間問題，2025年的‘小陽(yáng)春’或許比往年來得更早。這場(chǎng)開年大戲，既是信心的重啟，也是新一輪競(jìng)爭(zhēng)的號(hào)角。