合肥樓市航拍圖

合肥發布住房新政，新建住宅可定制！

NO.1 |壹

合肥發布新政

為加快構建房地產發展新模式，進一步提升我市建設項目開發品質，降低開發成本，激發市場活力。合肥市自然資源和規劃局市城鄉建設局、合肥市林業和園林局、合肥市住房保障和房產管理局聯合印發《關于優化住宅小區相關規劃管理要求的通知》((合自然資規發〔2025〕17號)(以下簡稱《通知》)。《通知》主要包括支持住宅小區架空平臺停車、允許建設立體停車樓、允許設置一定比例的子母停車位、低多層住宅建筑允許設置室外專用庭院(含下沉庭院)、支持商品住宅開展定制化建設五部分內容，

支持住宅小區架空平臺停車

架空平臺:建筑室內地平面低于室外地平面部分的高度不大于該建筑空間凈高1/3的開敞空間。架空平臺停車:新建住宅項目利用底層(一層)架空平臺進行停車的形式架空平臺停車功能的水平投影面積不應小于其水平投影面積的60%，相關的設備用房面積不應大于停車面積的5%。架空平臺停車相關技術指標主要從容積率計算基準面、建筑密度、建筑高度、綠地率建筑間距、建筑退讓、架空平臺限高、公共開放空間要求、城市界面空間管控、公共服務設施布置要求等11個方面提出相應的要求。

容積率

架空平臺(含平臺以下的主體建筑水平投影空間)建筑用作停車、無償移交的公共服務設施、公益性設施(合房聯辦〔2024]6號文中明確規定的)以及公共開放空間時，其建筑面積可不計容積率，但需計入總建筑面積，除此之外的其他功能不享受獎勵政策。

建筑退讓

架空平臺中的停車功能區在現行規劃管理技術規定要求的基礎上加大退讓，加大退讓的距離不小于4米,

城市界面空間管控

架空平臺沿城市界面鼓勵設置公共開放空間或進行綠化景觀處理，不得設置連續的實體墻體;架空平臺任意單邊開敞面的比例不應小于其長度的50%，架空平臺的防護欄桿應采用透空式。臨架空平臺界面的圍墻內側宜設置寬度不小于2米的綠化空間，圍墻應采用通透式，通透率不應小于50%。

允許建設立體停車樓

立體停車樓原則上優先在保障性租賃住房和沿城市快速路、主干路等噪音較大的地塊或不規則地塊建設。獨立設置的且專門用于停車的停車樓，不納入容積率計算。

允許設置一定比例的子母停車位

子母停車位均應按標準車位尺寸設置，一個子母車位按1.5個標準車位折算:其總量不得超過標準車位總量的5%。子母停車位應整體銷售和登記產權，不得分割。子母停車位配建比例:計算公式為=B(子母停車位數量):(A+B*1.5)(標準車位總量)≤5%A:普通標準車位數量 B:子母停車位數量

低多層住宅建筑允許設置室外專用庭院(含下沉庭院)

室外專用庭院(含下沉庭院)不計入建筑密度、不計入公共綠化面積和綠地率、不納入不動產登記。

支持商品住宅開展定制化建設

支持商品住宅開展定制化建設，在符合相關規劃管理要求前提下進行定制戶型、定制裝修等。

《通知》適用于合肥市轄區范圍內新建住宅小區項目規劃、建設和管理;自2024年11月8日市規委會第三十七次專題會后試行，有效期3年。根據上面合肥市房地產新政內容，從房地產專家角度，深度分析政策影響

NO.2 |貳

新政影響

一、對房地產開發企業的影響：

降低開發成本與提升開發品質

架空平臺停車和立體停車樓的政策支持，允許相關建筑面積不計入容積率，這將顯著降低開發企業的土地成本。例如，架空平臺停車功能區在退讓距離上有所放寬，增加了停車空間的靈活性，同時減少了對地面空間的占用，有助于優化小區布局。

室外專用庭院（含下沉庭院），不計入建筑密度和綠地率，為低多層住宅提供了更多的設計空間，提升了小區的居住品質。

激發市場活力與創新

定制化建設的政策支持鼓勵開發企業根據市場需求提供個性化的產品，如定制戶型和裝修，這將吸引更多高端客戶群體，滿足多樣化需求。

子母停車位的設置允許一定程度的靈活性，雖然總量有限制，但有助于解決部分家庭的停車需求，提升項目的吸引力。

二、對房地產市場的影響：

市場供需平衡與需求釋放

新政通過優化停車設施和小區品質，提升了住宅小區的吸引力，有助于釋放改善性需求和首次購房需求。例如，2024年合肥的房地產市場在政策刺激下，新房和二手房成交量均有所上升。

立體停車樓的建設尤其適合保障性租賃住房等項目，這將增加租賃住房的供給，緩解租賃市場的供需矛盾。

城市界面與公共空間優化

架空平臺和立體停車樓的建設要求注重城市界面的公共開放空間和綠化景觀處理，這不僅提升了小區內部的居住環境，也改善了城市的整體風貌。

三、對購房者的影響：

居住體驗提升

室外專用庭院和下沉庭院的設計為低多層住宅提供了更多的私密空間和戶外活動區域，提升了居住的舒適度。

子母停車位的設置雖然有限制，但為家庭提供了更靈活的停車選擇。

購房成本與性價比

新政通過優化小區規劃和設施布局，降低了開發成本，這可能會傳導至房價，使購房者在同等預算下獲得更高品質的住宅。

四、對城市發展的長期影響：

土地資源高效利用

政策鼓勵通過立體停車樓和架空平臺停車等方式，優化土地利用效率，尤其在不規則地塊和噪音較大的區域，這有助于提升城市的土地資源利用價值。

城市更新與可持續發展

通過支持定制化建設和提升小區品質，新政為城市更新提供了新的思路，有助于推動房地產行業向高質量、可持續方向發展。

NO.3|叁

結語

合肥市此次房地產新政從規劃管理層面入手，通過優化停車設施、提升小區品質、支持定制化建設等措施，不僅降低了開發成本，提升了開發品質，還激發了市場需求，改善了城市界面。從長遠來看，這些政策將有助于構建房地產發展的新模式，推動房地產市場平穩健康發展。