文/樂居財經(jīng) 林振興

“卷王之王”的豐臺，雙陽臺成為新趨勢，但并不是所有的新盤都有這個絕招。

令人意外的是，建發(fā)觀宸居然沒有做南向雙陽臺——內(nèi)嵌陽臺 花池。

豐臺帶雙陽臺的新盤并不在少數(shù)，例如隅西頌、璞逸豐宜、中海萬泉寺項目，甚至西郊冷庫項目也有這個可能。

增加的一個花池，可以給業(yè)主提供一種新的生活方式，主打情緒價值。此外，雙陽臺配置，意味著把得房率拉高，實際得房率至少能到95%。

相較之下，觀宸得房率也就90%上下。最小建面111㎡戶型，套內(nèi)面積92.06㎡，得房率約83%，而大戶型就連端戶都沒有側(cè)邊飄窗。

觀宸在得房率上落后了，建發(fā)必須要在產(chǎn)品和園林上做提升，才能找補(bǔ)回來。

前一陣子，建發(fā)金茂觀宸戶型圖流出，該項目面積段111-165㎡，共7個戶型。每張戶型圖上都特意標(biāo)出了贈送面積，十分顯眼。

南向通面寬內(nèi)嵌陽臺贈送一半面積；北向/西向大尺度設(shè)備平臺全贈送；側(cè)邊飄窗面積全贈送。

雖然在贈送上誠意滿滿，但觀宸的戶型圖卻讓不少購房者直言失望，“建發(fā)這個項目是真沒上心，還沒有觀云好”“感覺開發(fā)商進(jìn)了北京就不會設(shè)計了，南方那種大開間大面寬一個也沒看到?！?/p>

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具體來看，起步111戶型三室雙衛(wèi)，南向三開間為通面寬陽臺，主臥轉(zhuǎn)角陽臺，北向小臥搭配2.5㎡設(shè)備平臺，空間不輸于南向次臥。

它的最大特色是“口”字型廚房，勝過常見的U型和有硬傷的L型，還配置了步入式轉(zhuǎn)角入納柜。

但111平最讓購房者看不懂的也是，配了11平的廚房，比兩個次臥（沒贈送前）面積還大。而且面寬和進(jìn)深也短，客廳面寬3.6米，廚房4.3米比客廳還寬，不知道開發(fā)商怎么想的？

一位自稱觀宸客戶經(jīng)理，則在小紅書上開始了反擊吐槽，“建發(fā)金茂觀宸，無論怎么說，都不耽誤成為流量盤。廚房大了也是錯，沒吃過見過，牛馬就要牛馬精神，沒有搬磚的手，別長搬磚的嘴，否則砸腳。”

在他眼里，“建發(fā)產(chǎn)品總是獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”。此前，該客戶經(jīng)理還曾任職于建發(fā)觀云。

通常125㎡以上面積段看到的四葉草戶型，建發(fā)觀宸向下減到了113㎡，并且做成了四室兩廳兩衛(wèi)。其中3個臥室有陽臺：主次臥南向通面寬陽臺，北向設(shè)備平臺改陽臺。

但仍有購房者不滿意，并認(rèn)為，“113平方硬是擠出四室兩廳兩衛(wèi)，主打格子間布局模式?！?/strong>

具體來看，南向主臥（含衛(wèi)）20.23㎡，南向次臥和兩間北向臥室也都在10㎡以上；餐客面積約31㎡；廚房面積略小，僅有8㎡。而且進(jìn)門就是廚房，傳統(tǒng)風(fēng)水認(rèn)為廚房屬“火”，直接對大門易形成“開門見灶”的格局，可能象征財運(yùn)不穩(wěn)、家庭氣場外泄、不聚財。

116平戶型主臥則升級為轉(zhuǎn)角陽臺，西北次臥帶西邊飄窗。西邊窗戶會導(dǎo)致西曬問題，夏天變成“蒸爐”；而且廚房也更小了，才6.72平。

觀宸有點(diǎn)“雙標(biāo)”客戶，130平以下戶型均是臨街。不是臨近主干道，車流多，就是臨近底商小餐館，噪音大。

而且130平以下戶型設(shè)計也蠻奇葩：其一，戶型面積越大，廚房反而越做越??；其二，包括111、116等在內(nèi)的多個戶型，大門沖廁所。“開門見廁，穢氣迎頭”，這種設(shè)計私密性不足，風(fēng)水上也是大忌。

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如果說，小戶型讓建發(fā)不能“大展拳腳 ”，觀宸的大戶型也被購房者一頓吐槽。

136平戶型勸退了不少購房人，北邊兩個次臥都是在西邊設(shè)窗戶。傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，西邊開窗可能會導(dǎo)致家中的正財運(yùn)受損，因為西方被認(rèn)為是夕陽的方向，象征著收斂和內(nèi)聚的能量。

更關(guān)鍵的是，西邊窗戶會導(dǎo)致嚴(yán)重的西曬問題，夏天室內(nèi)溫度會顯著升高，冬天則會感覺悶熱不舒適。此外，客人路過該戶型公衛(wèi)，會不經(jīng)意看到北向的兩個臥室，缺少私密性。

150平戶型的餐客廳進(jìn)深是大問題，進(jìn)深7米不到。動線方面，穿個廳就得刻意繞開餐桌餐椅；廚房還沒有111平米的大，有點(diǎn)不食人間煙火的感覺，讓女主人發(fā)揮廚藝的空間受限；南向次臥衛(wèi)生間為暗衛(wèi)。

最大面積的165戶型，四個開間朝南，每個房間都有陽臺，但戶型設(shè)計卻不太出彩。

為了做到生活起居互不干擾，除了一間次臥，基本把起居室和客餐廳、廚房徹底分開。這樣一來，空間較為封閉，互動性較差。而且客人上公衛(wèi)，要跑到次臥的暗衛(wèi)，并不太合理。

再看起居室這邊，主臥套著一個南向次臥。設(shè)計師想法很好，主臥可以改造成總統(tǒng)套房，或者子母房。

如果預(yù)算能到165平，倒不如等等西郊冷庫或者璞逸豐宜，畢竟有雙陽臺。

建發(fā)這個宋韻大宅，有點(diǎn)不拘小節(jié)，全部戶型都有一個臥室房門正對著公衛(wèi)的洗手盆，洗手盆上一般都會有鏡子，半夜上廁所開門就看見人影晃動，想想還是有點(diǎn)驚悚。把鏡子遮起來，日常使用又不便利。

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建發(fā)豁出去了，在觀宸項目明著“送面積”，和大多數(shù)項目戶型圖不同，其對于“計一半產(chǎn)權(quán)面積”和“不計產(chǎn)權(quán)面積”進(jìn)行了明顯的標(biāo)注。

它報規(guī)是內(nèi)嵌式陽臺，與常規(guī)但開敞陽臺相比，不凸出來，比較隱蔽。如果不封，客廳、臥室都不完整；所以，通常驗收前開敞，驗收完畢后，開發(fā)商會封閉成室內(nèi)面積，贈送一半面積。

這是北京默認(rèn)的一種做法，是送面積的溫床。但嚴(yán)格意義上講，這種做法存在爭議。

按照民用建筑通用規(guī)范GB55031-2022中3.1.5條規(guī)定：當(dāng)陽臺封閉時，應(yīng)按其外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計算。在這條規(guī)則下，觀宸的陽臺如果封閉應(yīng)該全算建面，即：陽臺的長度×寬度。

關(guān)于北京陽臺封閉與否，帝都群眾們的舉報、投訴、反饋意見也不絕于耳。

目前，被投訴開發(fā)商承諾不封閉陽臺的項目有兩個，包括朝陽北京隅東序、中海新城十八里店項目。

豐臺可贈送陽臺項目有9個，絕大多數(shù)都處在正建或尚未開工狀態(tài)。隨著投訴舉報越來越多，觀宸也將遇到一個棘手的問題，最終交房時，陽臺能否封閉？

豐臺的房子也不是那么好賣，庫存積壓至上萬套。次新試圖以價換量，新房瘋狂內(nèi)卷。

森與天成2023年底入市，供應(yīng)1094套，截至目前網(wǎng)簽321套，網(wǎng)簽率29.3%，成交均價7.3萬元/平米。

中海公元里2024年3月開盤，共622套房源，截至目前網(wǎng)簽49套，網(wǎng)簽率僅為7.9%，成交均價6.28萬元/平米。

建發(fā)觀宸項目夾在森與天成和中海公元里之間，它真的能憑借產(chǎn)品成功突圍嗎？壓力給到了黃邦升。

黃邦升是建發(fā)房產(chǎn)北京總經(jīng)理黃邦升。他是老建發(fā)人，從基層項目一步步做到城市總，他曾歷任建發(fā)領(lǐng)郡項目總經(jīng)理、建發(fā)房產(chǎn)福州區(qū)域連江城市公司、建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)東南區(qū)域永泰城市公司總經(jīng)理等職位。

在建發(fā)北京項目中，黃邦升之前經(jīng)常沒事就去售樓處和工地現(xiàn)場溜達(dá)，現(xiàn)場辦公。此次，他將如何帶領(lǐng)建發(fā)北京在豐臺打贏這場硬戰(zhàn)？